【54页】某长沙市某地块房地产开发项目投资申请报告.doc文档高清免费浏览

除此外，近期财政部国土资源部和中国人民银行联合印发关于 调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知房地产开发用地供后监管。

综合各阶段政策，不难看出国家对房地产调控，已逐渐演变为对房 地产开发全过程的干预。

土地供应环节 新政强调，各地要制定土地年度供应计划，加大土地供应调控力度， 严格土地管理。

新政规定，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用 住房建设用地供应量继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用 地供应进步完善土地储备制度，依法制止炒买炒卖土地行为，加 强房地产开发用地供后监案 更优的项目上。

三建设环节 强化规划调控，改善住房供应结构。

新政规定，住房建设要以中低 价位普通商品住房和经济适用住房项目为主严格控制低密度高档住 房的建设加强规划管理。

鼓励发展中小户型住宅，特别是平米以下 的户型，规定该户型的比例必须占到项目总面积的以上。

近日，国家公布了目前最容易滋生腐败的大行业，对开发企业的自有资本比例要求更 高。

紧缩银根可控制不良开发贷款，使资金集中到开发实力更强方新政规定，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用 住房建设用地供应量继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用 地供应进步完善土地储备制度，依法制止炒买炒卖土地行为，加 强土地供应环节 新政强调，各地要制定土地年度供应计划，加大土地供应调控力度， 严格土地 然而，进入年月以来，各地楼市纷纷重现勃勃生机，房价 依然居高不下，引起了建设部等相关部门的再度重视，国八条的后续 政策不断推出，旨在对楼市重新诊断，促使其健康发展。

部分内容简介的观望之风，大 有山雨欲来之势，长沙也受全国大势影响，成交量度也部分内容简介的观望之风，大 有山雨欲来之势，长沙也受全国大势影响，成交量度也出现小幅下挫。

然而，进入年月以来，各地楼市纷纷重现勃勃生机，房价 依然居高不下，引起了建设部等相关部门的再度重视，国八条的后续 政策不断推出，旨在对楼市重新诊断，促使其健康发展。

综合各阶段政策，不难看出国家对房地产调控，已逐渐演变为对房 地产开发全过程的干预。

土地供应环节 新政强调，各地要制定土地年度供应计划，加大土地供应调控力度， 严格土地管理。

新政规定，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用 住房建设用地供应量继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用 地供应进步完善土地储备制度，依法制止炒买炒卖土地行为，加 强房地产开发用地供后监管。

土地供应采取市场化方式，招挂拍方 式广泛应用。

除此外，近期财政部国土资源部和中国人民银行联合印发关于 调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知，对新增建设用地土地有偿使用费有关政策作出了重大调整。

通知规定，新增建设用地 土地有偿使用费征收标准提高倍，并按照实际新增建设用地面积征收。

根据专家估算，此项约增加开发成本。

国家对地根环节的控制，提高了开发企业的准入门槛，加速开发企 业的重新洗牌，另外对高档住房严格控制，发展普通百姓急需的普通中 小户型住房，解决普通百姓的居住需求，成为调控的大目标。

二银根环节 如今，国内房地产开发项目中，只有约的自有资金，其余资金 基本靠银行贷款，客观上将开发风险大部分转嫁给银行，使银行不良资 产和坏账大幅增加，甚至在系列的违规贷款中滋生严重腐败。

对此， 银行对房地产开发企业贷款审查将更加严格，国家对银行贷款的监控也 更加严厉。

新政规定，开发企业的自有资金比例必须达以上，开发企业的 融资渠道融资数量相应受到限制，对开发企业的自有资本比例要求更 高。

紧缩银根可控制不良开发贷款，使资金集中到开发实力更强方案 更优的项目上。

三建设环节 强化规划调控，改善住房供应结构。

新政规定，住房建设要以中低 价位普通商品住房和经济适用住房项目为主严格控制低密度高档住 房的建设加强规划管理。

鼓励发展中小户型住宅，特别是平米以下 的户型，规定该户型的比例必须占到项目总面积的以上。

近日，国家公布了目前最容易滋生腐败的大行业，二位分别是土地市场和城市规划，都与房地产业有关。

因此，国家加强规划管理， 严格控制建筑指标，使开发项目与城市发展规划相适应，规范了房地产 建设环节。

四交易环节 新政规定，从年月日起，对购买住房不足年转手交易的， 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，大大增加了房地产投机者 的转让成本，使其无利可图，客观上抑制了投机性需求。

另外，大力加强房地产行业的诚信建设，完善房地产行业诚信档案 和诚信公示制度，诚信档案应当公示对于失信情节严重的企业和个人， 主管部门应当在组织地块出让资质或资格年检备案年度评价时， 加大审查力度，直至取消其土地受让资格限制商品房开发项目预售或 禁止从事有关业务。

系列新政，使房地产交易环节更加透明化规范化，特别是交易税 费的增加，对投资者的需求抑制作用明显。

五持有环节 拟征收物业税。

北京将在全市范围内开展房屋普查，摸清房屋权属 情况，税务专家对此表示，这意味着北京迈出了物业税开征的第步。

物业税是指国家对于房屋所有者和承典人在定时期内拥有所征 收的财产类税收，物业税的征税对象主要是持有房屋的居民个人和房地 产开发商。

不过，物业税也并非朝夕就能迅速开征的，其除了明确 房屋权属的复杂调查之外，还要经过设计方案政策制定等环节，最终才能出台。

其中摸清房屋所有者家底的工作难度很大，些房屋被开 发商转了好几道手，找到真正的主人需要时间。

征收物业税是国家对房地产调控的趋势，如此以来，才能真正抑制 投资性和投机性需求。

结论 新政表明，稳定房地产市场，抑制房价过快上涨是当前政府调控房地 产市场的政策核心，其旨在保持房地产行业持续稳定健康发展，维护国家 经济稳定政治稳定 政府对房地产市场的宏观调控手段越来越多样化，利用行政金融 税收等杠杆对房地产市场进行调控，表明国家对经全国性商贸中心的交错地带，使之成为支撑沿海 沿江开放地区的后方基地和促进内地开发的先导城市。

长沙在全国东 靠西移南北对流的战略布局中，发挥着承东启西联南接北的枢 纽作用，必将促使湖南乃至邻省及港澳地区的资金产品技术信息 人才等生产要素迅速往长沙地区聚集，成为区域经济的发展极。

长沙市下辖芙蓉天心岳麓开福雨花五区及长沙望城宁 乡三县和浏阳市，全市总面积万平方公里，其中市区面积平方 公里，至年，长沙建成区面积逾平方公里，总人口逾万人， 市区人口已达万人。

经济情况 随着内陆开发战略的实施，沿海投资纷纷入湘，再加上西部大开发 战略实施后的经济辐射作用，长沙经济发展迅猛。

近年长沙国民经济持 续稳定快速发展，产业结构进步优化。

年全市第二三 产业比重为，第二产业增速明显。

年全市实现地区 生产总值亿元，按可比价格计算，同比增长，增幅比全 国快个百分点，人均地区生产总值元，同比增长，城市居民人均可支配收入元，同比增长，居民生活水平显著提 高。

这切数据显示着长沙巨大的商机。

小结 城市经济发展，中心地位增强，沿海资本介入。

统计结果显示，年长沙实现地区生产总值亿元，与中 部龙头武汉的差距近步缩小，且由于长沙处联南接北的咽喉要地，经 济和战略地位进步提升，成为众多海内外资本竞相倾注的热土，房地 产开发前景可观。

据统计，长沙黄花机场年截至日前吞吐量首 次突破万人次，预计全年可达万人次，在中国国内机场的排名 上升至位，中南地区居第位，仅次于广州深圳机场，充分表明长 沙经济发展迅猛和对外经济交流的频繁 城市人口增多，城市规模逐步扩大，商品房需求量大。

长沙市区人口已突破万人，为全国少数特大城市之，且每年 保持将近万人的城市人口增长速度，仅此项，每年即达将近万 平方米的住房需求，有效刺激了长沙房地产业的发展。

经济稳步发展，综合实力增强，住房消费能力增强。

年，在全国个省会城市中，长沙市排位提升至第位，增 长速度提升至第位在全国最具影响力的个大城市中，长沙年人均 可支配收入排名第位，成为中西部城市中居民收入率先突破万元大关 的城市，居民住房消费能力增强。

年全国个副省级城市中中部地区各大城市经济情况对照 城市总量亿元排名增速排名人均可支配收入元人均消费性支出元长沙 武汉 郑州 合肥 南昌 太原 备注在省会城市中，长沙排名第位。

二长沙房地产市场状况分析 随着内陆开发战略的实施，沿海投资纷纷入湘，再加上西部大开发 战略和中部崛起的经济辐射作用，长沙经济发展迅猛，近年长沙国民经 济持续稳定快速发展，产业结构进步优化。

而房地产业受经济发 展的带动，也呈现出派欣欣向荣的景象。

年长沙房地产市场继续保持持续健康稳定快速发展态势。

市场运行情况总体如下 年市场供应情况 开发投资 年全市共完成房地产开发投资近亿，与去年同期相比增长 约，占全市固定资 产投资达以上。

表明长沙房地产 市场依旧理性，投资商 对市场普遍看好，投资 热情不减另外也说 明，房地产业仍是国民经济的主导，其投资占固定资产投资近三成，对 其他行业的发展拉动作用明显但同时，增幅下调，宏观调控的作用初 显。

施竣工面积 年全年商品房施工面积约万，其中新开工面积约 万，竣工面积约万，与去年同期比分别增长。

长沙近年房地产开发投资情况