【PD92页】恒安新区商业中心项目投资申请报告.doc文档修订稿

东西向主干道路大同至矿区的交叉路口的西北侧，项目占地约亩。

总论 项目名称与选址 项目名称 项目名称恒安新区商业中心暂定名 项目选址 项目选址在大同煤矿集团恒安新区规划的核心商业区域，位于南北向中轴主干 道路与 营业税 房产税 项目税金 第十三章研究结论 静态评价指标 经济效益结论 社会效益结论定位 品牌直销购物中心 全方位业态特色 项目高端客群定位 大同高消费人群分析 项目业态布局原则 第九章品牌规划和布局 品牌布局原则 品牌组合规划 娱乐品牌定位 业态楼层分布 第十章招商策略 招商控制 租金控制 经营策略 财务税务策略 招商策略 政策优惠重点突破 全力以赴全员参与 主力店招商 第步准确定位 第二步广泛接触 第三步招商恳谈会 第四步深入沟通 广告宣传 项目十大优势 广告策略 大同主流媒体调查 第十章投资成本与费用估算 开发成本估算 土地使用权出让金 前期工程费 建安工程费 基础设施改造费 开发期间税费 不可预见费 开发成本 开发费用估算 管理费用 招商费用 财务费用 开发费用 总成本费用汇总 第十二章财务效益分析 数据分析依据 测算依据 缴费依据 分析条件假定 分析范围 分析本项目不 但是恒安新区的商业中心，同时可以做到立足恒安辐射大同及周边城市。

商业主题定位 根据恒安新区商业中心项目旗舰级中心社区商圈的项目定位，再结合恒安 新区的实际情况，将本项目的主题定位为站式消费商业中心，是个集购物 餐饮娱乐休闲为体的综合性规模化的商业场所，即社区销品茂。

第二章大同概况及宏观经济环境 大同市概况 区位及行政区 大同位于山西省北部，介于内外长城之间，是大同盆地的中心。

这种业 态不依赖城市主要商圈的高客流，主要消费群体是追求时尚的有车族。

财务费用 开发费用 总成本费用汇总 第十二章财务效益分析 数据分析依据 测算依据 缴费依据 分析条件假定 分析范围 分析周期 经营收入 资金投入 总成本 折旧费 自营成本调查 第十章投资成本与费用估算 开发成本估算 土地使用权出让金 前期工程费 建安工程费 策略 招商策略 政策优惠重点突破 全力以赴全员参与 主力店招商 第步准确定位 第二步广泛接触 第三步招商恳谈会 第四步深入沟通 广告宣传 项目十大优势 广告策略 大同主流媒体位 大同高消费人群分析 项目业态布局原则 第九章品牌规划和布局 品牌布局原则 品牌组合规划业态规划原则 项目业态定位 主力店的定位 大型连锁超市 大型超市选址要求 必备性商业定位 必备性业态 选择性业态 特色性商业定位 品牌直销购物中心 全方位业态特色 项目高端客群定部分内容简介内部装修建议 建筑设计规划建议 动线规划 块型设计 照明设计部分内容简介内部装修建议 建筑设计规划建议 动线规划 块型设计 照明设计 顶栅设计 地坪设计 共享空间 氛围设计 广告标牌 品牌设计 第八章项目业态规划 业态规划原则 项目业态定位 主力店的定位 大型连锁超市 大型超市选址要求 必备性商业定位 必备性业态 选择性业态 特色性商业定位 品牌直销购物中心 全方位业态特色 项目高端客群定位 大同高消费人群分析 项目业态布局原则 第九章品牌规划和布局 品牌布局原则 品牌组合规划 娱乐品牌定位 业态楼层分布 第十章招商策略 招商控制 租金控制 经营策略 财务税务策略 招商策略 政策优惠重点突破 全力以赴全员参与 主力店招商 第步准确定位 第二步广泛接触 第三步招商恳谈会 第四步深入沟通 广告宣传 项目十大优势 广告策略 大同主流媒体调查 第十章投资成本与费用估算 开发成本估算 土地使用权出让金 前期工程费 建安工程费 基础设施改造费 开发期间税费 不可预见费 开发成本 开发费用估算 管理费用 招商费用 财务费用 开发费用 总成本费用汇总 第十二章财务效益分析 数据分析依据 测算依据 缴费依据 分析条件假定 分析范围 分析周期 经营收入 资金投入 总成本 折旧费 自营成本 营业税 房产税 项目税金 第十三章研究结论 静态评价指标 经济效益结论 社会效益结论 报告说明 第章总论 项目名称与选址 项目名称 项目名称恒安新区商业中心暂定名 项目选址 项目选址在大同煤矿集团恒安新区规划的核心商业区域，位于南北向中轴主干 道路与东西向主干道路大同至矿区的交叉路口的西北侧，项目占地约亩。

地 理位置优越，交通便利场约个停车位 主要研究结论 商业市场定位 根据对恒安消费者的深层次需求了解，目前他们对购物环境购物氛围购物 功能的要求越来越高，且普遍期望大型和规模化的商业场所出现。

本项目 旗舰级的商业规模正好可以填补这方面的空白，为繁荣与振兴恒安新区商业， 形成新商圈将有较大作用。

本商业项目将是恒安新区中心的坐标，是规划中新崛起的板块中心，恒安新区 最具规模的大型商业中心，其中有大卖场业态的引入这对大同周边社区型商 业而言相对超前的商业形态进驻，对本项目的成功尤为重要。

此外，由于目前恒安 新区缺乏综合型大型购物场所，因此本项目定位必然在定高度以上，它将为旗 舰级的商业中心，未来以此为核心形成商圈。

项目将引入大同乃至山西稀缺的奥特莱斯品牌折扣概念商业模式。

这种业 态不依赖城市主要商圈的高客流，主要消费群体是追求时尚的有车族。

本项目不 但是恒安新区的商业中心，同时可以做到立足恒安辐射大同及周边城市。

商业主题定位 根据恒安新区商业中心项目旗舰级中心社区商圈的项目定位，再结合恒安 新区的实际情况，将本项目的主题定位为站式消费商业中心，是个集购物 餐饮娱乐休闲为体的综合性规模化的商业场所，即社区销品茂。

第二章大同概况及宏观经济环境 大同市概况 区位及行政区 大同位于山西省北部，介于内外长城之间，是大同盆地的中心。

大同为山西省 第二大城市，晋冀蒙三省区和大同各县的交通枢纽，大同地区的政治经 济文化中心。

全市辖区面积平方千米，城区平方千米，辖左云大同阳高 天镇浑源广灵灵丘七县，城区和近郊划为城区矿区南郊区和新荣区，计 镇乡个街道办事处。

人文概况 大同市是国务院首批公布的全国个历史文化名城之，有多年历史， 曾为北魏京师辽金陪都明清重镇。

境内古建筑古遗址多处，其中列入世 界文化遗产名录的处列入国家级和省级文物保护单位的处，古建文化佛 教文化非常发达。

大同现存古建筑古墓葬古遗址两万余处，各级文物保护单位 处，其中全国重点文物保护单位处，省级文保单位处，市县级文保单位 更是多达处。

北魏年间开凿的云冈石窟，现存的唯辽代木构建筑的华严寺， 古朴浑厚的善化寺，号称中国龙壁之冠的九龙壁，黏着在峭壁之上的悬空寺，景色 旖旎山势峭如刀劈的北岳恒山„„ 大同市的旅游资源颇为丰富，历史古迹和自然风光均有独到之处。

古迹中以始 凿于北魏年间的云冈石窟最富盛名，它与敦煌的莫高窟洛阳的龙门石窟甘肃的 麦积山石窟并称为中国四大石窟，具有很高的艺术价值应县木塔则是中国现存最 高大最古老的木结构塔，是世界建筑中的件珍品位于大同西南部的华严寺， 是我国最大的古代佛殿之此外还有九龙壁善化寺等历史悠久的古建筑大同 市东南方，有中国五岳之的北岳恒山，风光极佳恒山山脚下的悬空寺，建筑精 巧，让人称奇，偌大座寺院竟如凌空而立，让人不得不惊叹千年前工匠们的奇思 妙想。

交通概况 大同北邻内蒙，东望河北距北京公里，南离太原市公里，实为首都 之屏障全晋北方之门户，且扼晋冀内蒙之咽喉要道，是历代兵家必争之地。

在历史上大同曾为三代京华两朝重镇，在清代以前无不派名将镇守，既防外来侵 略又保京师安危，被誉为北方锁钥。

今日的大同，是京包同蒲两大铁路的交 第章总论 项目名称与选址 项目名称 项目选址 宗地及配套状况 项目地块位置 项目地块周边配套 主要建设指标 主要研究结论 商业市场定位 商业主题定位 第二章大同概况及宏观经济环境 大同市概况 区位及行政区 人文概况 交通概况 资源概况 恒安新区概况 经济发展概况 国民经济分析 国民经济平稳健康发展 固定资产投资平稳增长 社会消费品零售总额增长较快 城乡居民收入稳步增长 产业结构分析 电力资源优势 旅游资源优势 工业基础优势 农业基础优势 大同市投资环境分析 交通便捷 资源丰富 环境优美 设施完善 金融体系 本章小结 第三章城市发展规划 城市结构及发展规划 城市总体规划 古城改造范围 恒安新区规划 第四章商业市场调查分析 大同市商业环境分析 市区商业布局分布 市区商业竞争格局 恒安新区商情调查 商家暗访调查 访谈式问卷调查 问卷调查小结 本章小结 第五章社区商业宏观分析