【PD92页】写字楼项目资金申请报告.doc文档修订稿

产业格局不断调整， 第三方财政收入有较大增长，年，广州地方般预算财政收入为亿元，比 上年增长。

億人民幣 上海廣州北京深圳 资料来源各市统计局估计数字预计数字 对外贸易发展迅速 年广州的外贸进出口总额达亿美元﹐其中出口总额达亿美元，进口总额达美元。

实际利用外资达到亿美元，增长 。

投资环境日趋完善，对外商的吸引力不断加强。

中国加入世贸后，外商投资广州的比例将逐年递增。

第二﹑三产业 广州 深圳 京滬穗深社會消費品零售額對比圖億人民幣 上海北京廣州深圳 资料来源各市统计局估计数字预计数字资料不全 国际性的区域金融中心的地位正在形成 广州金融市场的发育已有定的基础，资金证券外汇保险期货市场等都有了长足的发展目前广州的金融同业拆借中心金融资产票据自动清算系统城乡居民储蓄存款余额金融机构等在全省以至全国都处于领先地位，已初步构建了以中央银行为领导 国家专业银行为主体商业银行非银行金融机构和外资银行在内的多种金融机构分工合作的金融组织体系金融资产规模居全国大 城市前列。

为数总多的外资金融机构都对广州未来的区域金融中心的地位充满信心﹐纷 表北京﹑上海﹑广州﹑深圳社会消费品零售额对比表亿人民币 年份 北京 上海稳步增长﹐成为经济发展的主动力 在经济总量快速增长的同时，广州的经济运行质量不断提高。

地中国加入世贸后，外商投资广州的比例将逐年递增。

投资环境日趋完善，对外商的吸引力不断加强。

口总额达亿美元，进口总额达美元。

億人民幣 上海廣州北京深圳 资料来源各市统计局估计数字预计数字 对外贸易发展迅速 年广州的外贸进出口总额达亿美元﹐其中出部分内容简介部分内容简介 广州 深圳 北京﹑上海﹑廣州﹑深圳工業總產值對比表億人民幣 上海廣州北京深圳 资料来源各市统计局估计数字预计数字 对外贸易发展迅速 年广州的外贸进出口总额达亿美元﹐其中出口总额达亿美元，进口总额达美元。

实际利用外资达到亿美元，增长 。

投资环境日趋完善，对外商的吸引力不断加强。

中国加入世贸后，外商投资广州的比例将逐年递增。

第二﹑三产业稳步增长﹐成为经济发展的主动力 在经济总量快速增长的同时，广州的经济运行质量不断提高。

地方财政收入有较大增长，年，广州地方般预算财政收入为亿元，比 上年增长。

工业企业经济效益稳步提高，年全市规模以上工业经济效益综合指数比上年提高，利润增长。

产业格局不断调整， 第三产业比重继续上升。

二三产业占的比重已调整为。

三次产业对全市经济增长的贡献率为和。

广州经济能够持续快速增长，主要源于第二产业特别是工业的稳步增长和第三产业的高速发展。

居民生活水平不断提高 年底﹐广州市的总人口达到万。

广州城市居民年人均可支配收入达到，元，同比年增长率为，扣除价格因素后实际增长。

零售市场活跃﹐年广州市的消费品零售总额超过亿元人民币﹐位居全国前列。

大多数大型跨国和国内的零售商都视广州为进军国内零售 业的桥头堡﹐锐意进军广州市场﹐带动商业物业市场持续上升。

表北京﹑上海﹑广州﹑深圳社会消费品零售额对比表亿人民币 年份 北京 上海 广州 深圳 京滬穗深社會消費品零售額對比圖億人民幣 上海北京廣州深圳 资料来源各市统计局估计数字预计数字资料不全 国际性的区域金融中心的地位正在形成 广州金融市场的发育已有定的基础，资金证券外汇保险期货市场等都有了长足的发展目前广州的金融同业拆借中心金融资产票据自动清算系统城乡居民储蓄存款余额金融机构等在全省以至全国都处于领先地位，已初步构建了以中央银行为领导 国家专业银行为主体商业银行非银行金融机构和外资银行在内的多种金融机构分工合作的金融组织体系金融资产规模居全国大 城市前列。

为数总多的外资金融机构都对广州未来的区域金融中心的地位充满信心﹐纷纷在广州设立分公司或代表机构﹐形成了高级 写字楼需求的主要来源之。

交通状况日趋完善 总投资亿元的内环路工程年底建成，广州市市区地面交通状况得到极大改善。

广州地铁号线已全线通车。

南北走向的地 铁二号线工程正在进行，线路全长公里，预计于年落成通车。

将进步提升广州市区的交通效率。

地铁三号线也于近期动 工﹐消费品零售总额超过 亿元，出口总值达到亿美元，年年均分别递增和。

城镇居民人均年生活费收入达到，元。

全市综合实力雄厚，经 济和社会发展达到或接近中等发达国家和地区平均水平产业结构实现现代化，第三产业高度发达，三次产业协调发展基础设施完 善高效科技教育发达，能够支持经济社会发展市民生活进入初步富裕阶段。

小结 广州经济稳定发展，外来投资逐步回升，市场对写字楼宇的需求随之增长，尤其是中国加入后﹐来自金融保险证券信息 科技﹑电信﹑零售等行业的需求将更趋殷切。

由于目前广州市甲级写字楼市场正处于供不应求的状态﹐而这种状态预计将在短期内仍 持续﹐因此，对于本项目的开发是次难得的机遇。

随着广州市市区地面交通状况改善﹐内外环连接道路快速交通干线和地铁二三号线的落成将进步提升东山区的作为广州市中央商务 区的地位﹐而本项目位于东山区的核心位置﹐物业升值潜力将进步提高。

由于经济的高速发展和新科技的广泛应用﹐目前广州的写字楼正逐渐由单纯的商业办公功能，而逐步向多功能智能型的方向发展，而且用家对写字楼硬件的要求越来越高。

硬设备周全而具国际水平﹐以客户需求为主要诉求的写字楼物业将在市场上处于主导地位。

而 目前广州此类甲级写字楼供应寥寥无几﹐有利于本项目的顺利推广。

广州服务业和信息科技行业蓬勃发展﹐令更多的外资企业大良涌现﹐因应此市场需求，预计甲级写字楼将有广阔的市场﹐而目前该类 物业的供应有限﹐本项目如抓紧机会切入﹐必将获得成功。

第二节东山区经济发展现状与趋势分析 東山區 东山区年主要经济和社会发展指标 项目年亿元比上年增减百分点 国内生产总值 工业总产值 社会消费品零售总额 外贸出口总值美元 实际利用外资美元 般预算收入 般预算支出 资料来源东山区统计局 地理位置 东山区是广州市辖个行政区之，与越秀荔湾同为老城区，面积平方公里，年末，全区常住人口万人，年末户 数万户。

人口自然增长率。

现区域东起广州大道与天河区相接西至北京路南段文德路北段西侧的府学西街德政北路 东濠涌法政路口环市中路的段与越秀区相邻南临珠江主航道与海珠区隔江相望北傍旧广九铁路与天河区相依。

东山区内划 分有东湖白云梅花村农林黄花岗华乐建设大东珠光大塘等十条行政街，个社区居委会。

经过多年发展，东山 区凭借发达的金融商贸业较为完善的城市基础设施优美的居住环境浓厚的文体气息领先的基础教育良好的社会风气成为广 州市个颇具吸引力和竞争力的中心城区。

经济概况 东山区国民经济实现持续健康快速发展，综合经济实力不断增强。

年实现国内生产总值亿元，比上年增长。

其中， 第三产业增加值亿元，比上年增长第二产业增加值亿元，比上年下降。

二三产业增加值构成由上年的 调整为，第二产业持续下降，第三产业仍居主导地位。

财政收入保持快速增长。

全年全区般财政预算 收入含专款收入万元，比上年增长，般财政预算支出含专款支出万元，比上年下降。

东山区经 济发展具有以下特点 第三产业占经济主导地位 年，东山区第三产业增加值预计达到亿元，占国内生产总值的，成为全区产业的龙头。

第三产业的迅速发展，使东 山区的财政收入继续保持两数的增长，九五期间区财政的收入年均增长速度超过，年财政收入在广州市市属八区中名列 第三位，区可支配财力近亿元。

目前，东山区来源于第三产业的地方税收总额已超过亿元，占全市总量近，占全省的， 为增强广州市综合经济实力发挥了积极的作用。

广州市的商贸集散地 通过大力发展第三产业，东山区作为广州市中心城区的商贸集散地功能得到进步增强。

目前，全区社会消费品零售总额已占广州市 总量的七分之，其中区内超亿元百货零售业家，占广州市总量的六分之，全年营业额超过亿元。

区内商品交易市场日益繁荣 第部分摘要与结论 广州市房地产开发投资额呈逐年增加的趋势﹐而且外来投资的比例不断上升﹓写字楼市场于年下半年复苏反弹﹐需求增长迅 速﹐而新供应﹐尤其是甲级写字楼供应增长缓慢﹐造成供不应求的局面。

东山区广州甲级写字楼新供应持续减少，相对于日渐膨胀的 市场需求，供不应求状态相当明显的。

根据现金流量计算之结果，可知本项目公司所得税前息后净现值方案为人民币亿元，方案二为亿元。

此为折现率时之计算结果。

税前息后内部回报率方案为，方案二为，均高于广州的平均水平。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 第二部分宏观经济形势分析 第节广州市经济发展现状与趋势 经济高速发展，位居全国前列 年，广州市经济保持了快速健康发展的良好势头，实现国内生产总值亿元，总量仅次于北京，比上年增长。

高于北 京天津和上海等城市，也高于全国和全省的水平。

至去年为止﹐广州市已连续年保持左右的增长速度﹐在全国十大城市中，广州经济增速居于前列。

广州已成为国内总量超亿元的三