中铁置业长沙青竹湖项目资金申请报告.doc文档24页全文免费阅读

四地块定位分析 根据地块的实际情况，结合市场供应情况，以容积率以为基 准进行开发建设，预计总建筑面积为，以别墅类产品独 栋双拼联排小高层产品及少量的社区商业的组合开发模式为 宜，滚动式开发，总开发周期约为四年半，销售周期约为四年。

二投资和收益分析 在容积率的情况下进行了模拟财务测算，以万亩的地价 计算，税前利润为万元，税前利润率为，税后利润 万元扣除土地增值税，税后利润率，有着较高的经济效益 项目投资 经 三拟开发周期规划 年通过土地转让取得该地块。

项目整体开发分为四期，每期开发及销售约为万方体量 项进行滚动式的开发。

项目整体开发周期为年半。

其中，建设周期为年 小高层 商业 合计五现金流量分析 表四现金流量动态表 序号分期项目年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年 现金流入 销售收入 其它收入 现金流出 开发建设投资 土地成本 开发前期费 建安成本 基 税后净利润 税后净利润率净利总投资注上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒属正 常情况。

项目投资 经测算，该项目总投资为万元，实际投资估算详见下表 表投资估算表开发面积二投资和收益分析 在容积率的情况下进行了模拟财务测算，以万亩的地价 计算，税前利润为万高层产品及少量的社区商业的组合开发模式为 宜，滚动式开发，总开发周期约为四年半，销售周期约为四年。

四地块定位分析 根据地块的实际情况，结合市场供应控政策甚微，预计未来政府有可能出台新的更严厉的 宏观调控政策，从土地市场供应结构金融信贷市场等多 个方面对房地产市场进行调控。

部分内容简介部分内容简介地房价上涨迅速，长沙房价也迅猛发展，去年以来的众多宏 观调控政策甚微，预计未来政府有可能出台新的更严厉的 宏观调控政策，从土地市场供应结构金融信贷市场等多 个方面对房地产市场进行调控。

四地块定位分析 根据地块的实际情况，结合市场供应情况，以容积率以为基 准进行开发建设，预计总建筑面积为，以别墅类产品独 栋双拼联排小高层产品及少量的社区商业的组合开发模式为 宜，滚动式开发，总开发周期约为四年半，销售周期约为四年。

二投资和收益分析 在容积率的情况下进行了模拟财务测算，以万亩的地价 计算，税前利润为万元，税前利润率为，税后利润 万元扣除土地增值税，税后利润率，有着较高的经济效益 项目投资 经测算，该项目总投资为万元，实际投资估算详见下表 表投资估算表开发面积亩容积率 项目名称长沙青竹湖项目日期 项目单位成本元总成本万元计算说明 土地成本， 其中土地出让金，按照万亩计算，土地面积亩 二开发前期费 其中勘察设计费项目为别墅，部分提高设计费 报批报建费 三通平费场地具备道路场地平整，考虑临水临电 临时设施费临时围墙临时办公室临时围板 三建安成本， 别墅， 普通住宅，提高品质，含土建门窗外檐地下室等 四基础设施费 其中给排水工程费含贴费和开口费 室外燃气系统含区内工程费灶表费 高低压供电系统含高低压和配套费，区内的工程费，红线外费用 室外消防系统按总建筑面积计算 综合管网设计 室外智能系统 五园林环境依设计方案的不同而不同 其中绿化建设费区内区外绿化支出 建筑小品考虑硬地喷泉雕塑等道路和照明 直接成本， 六管理费用 七财务费用 其中财务费用土 地 贷款额度按土地成本的，按照 年，利率 财务费用建设贷款亿，年建设期，利率 八不可预见费 九营销费用销售收入 间接成本 总投资成本，直接成本间接成本 注上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒属正 常情况。

二项目收益 别墅类物业按元平米小高层销售按元 社区商业销售按元平米计算，项目收益详见下表 表二项目收益表注容积率 序号项目名称销售单价工程量金额万元备注 销售收入 其中 别墅类 产品 双拼市场预估 联排市场预估 独栋市场预估 小高层市场预估 社区商业市场预估 营业税及附加 税前利润总投资 税前利润率总投资 土地增值税增值额的 所得税 税后净利润 税后净利润率净利总投资注上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒属正 常情况。

三拟开发周期规划 年通过土地转让取得该地块。

项目整体开发分为四期，每期开发及销售约为万方体量 项进行滚动式的开发。

项目整体开发周期为年半。

其中，建设周期为年 小高层 商业 合计五现金流量分析 表四现金流量动态表 序号分期项目年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年 现金流入 销售收入 其它收入 现金流出 开发建设投资 土地成本 开发前期费 建安成本 基础设施费 园林环境 管理费用 财务费用土地 财务费用建设 营销费用 销售税费 土地增值税所得税 当期现金流量 累计净现金流量 贴现系数 当期净现值 累计净现值 财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收期年 静态投资回收期年 财务内部收益率动态投资回收期年 静态投资回收期年 该项目在出售时的全部投资收益的经济可行性分析表明，本项目的财务指标满足有关标准的要求，具备定 的抗风险能力。

六地块主要问题小结 的制约问题 根据长沙市的相关文件规定，本项目执行以下占的 政策，而从本项目的资源条件区位和交通等条件来看，适合开发低 密度低容积率的高品质大面积物业，此政策将在定程度上制约本 项目的定位和开发建设。

二场地施工条件问题 现场地块呈丘陵状，起伏不平，且有较大的落差。

将对后期施工 及成本控制产生很大影响。

开发成本较大幅度的增加使得项目销售单 价弹性空间减小，不利于项目市场竞争。

三容积率的确定问题 容积率的大小影响项目总体量及开发成本投入额度，容积率过高 将增加本项目开发难度及产品组合，不利于提升项目整体品质及产品 价格。

四开发周期的问题 项目占地余亩，属于大盘开发行列，开发周期过长，市场不 确定性因素及风险政策风险市场风险金融风险等加大。

七结论及建议 综上所述，各项基础条件已具备时机已成熟，不仅符合国家的 有关方针政策，而且能够产生定的经济效益和良好的社会效益， 因此从企业角度来看，项目总体判研可行。

项目实际操作上存在定问题。

以下为我司针对该地块开发所提 出的些开发建议，以供参考。

降低的制约 根据项目的实际情况来看，可以在部分位臵景观相对不太理想 的位臵规划小高层和高层小户型产品满足政策需要，并通过户型创新 和面积赠送满足市场需求。

在推售节奏上，可以把小高层高层产品 放在中后期，等项目和区域发展比较成熟再进行销售，比较容易为市 场和客户所接受。

二采取低容积率低密度开发模式 借此降低开发规划，尽量减少现场土方开挖回填，产品尽量依 地势而建，从根本上控制开发成本。

既可降低开发成本又可保留原生 态坡地，打造低密度高端产品，从而提升物业价格。

三合理控制开发周期，滚动式开发 在确定项目开发规模的前提下，合理制定地块开发规划，采取 短平快的滚动式开发模式，缩短项目开发周期，尽量规避开发周 期过长带来的市场风险。

以达到投入产出最佳状态。

四首期产品快速入市，抢占市场先机在资金具备的前提下，对项目地块开发合理规划，首期以少量 精品快速开发入市销售，抢占市场资源，并通过首期产品检验市场。

北京中铁新业投资顾问有限公司 长沙新业臵地咨询有限公司 二七年十月 市场信息及可行性分析见附件。

附件长沙市高端物业市场分析 附件二中臵业铁长沙青竹湖项目开发方案分析按照亩计算 附件长沙市高端物业市场分析 长沙高端物业版图分析 长沙别墅分布图 据不完全统计，目前，长沙别墅产品主要集中在市府麓谷麓南新南城 星沙北城五大板块，其他板块如东城金鹰城板块则少量分布。

目前长沙市场 上在售的别墅项目受容积率限制，多为类别墅复合型项目，未来年长沙别墅 项目潜量市场约万，可供应套数约为套以平方米的套均面积 计算，目前在售总量达万，未来别墅市场竞争无疑将异常激烈。

二长沙高端物业市场供给分析 别墅产品以联排别墅为主，供应充足，双拼叠加别墅供应较少， 合适价位的独栋别墅供应量有限 目前，长沙别墅产品供应量达到了套，其中联排别墅达套，占到 全市别墅类产品供应总量的近六成，作为景观资源占有率最高的产品，别墅 青竹湖项目分析 区域概况 中铁臵业长沙青竹湖项目地处长沙重点规划建设的四大组团之 的捞霞组团，该组团欲以青竹湖高尔夫球场深水港码头金 霞开发区新火车北站为依托，借区域内发达的交通路网，丰富的生 态资源，将该组团打造成个居住商贸休闲旅游影视为体的 生态新城，希望通过金霞物流中心带动的人流信息流资金流技 术流，来有效地构架房地产开发的资源平台，为长沙市北城地产格局 实现飞跃提供支持。

二项目概况 地块基本情况 中铁臵业长沙青竹湖项目地块位于开福区青竹湖镇，地块东靠太 阳山路，西临星月路，南接北三环，北边为青竹湖水库与青竹湖畔小 区，距离长沙汽车北站约公里。

地块建筑净用地面积，约亩，另有 的绿化用地，的规划路幅用地。

地块呈不规则扇形，地形 高低起伏，植被丰茂，景色秀美，地块为出让用地，土地用途为住宅 用地，目前地块拆迁已基本完成。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 交通状况 市政道路建设较理想，道路畅达，太阳山路，星月路青竹湖大 道已开通，经芙蓉北路或东二环与市中心相连，交通比较方便。

太阳山路星月路青竹湖大道 中青路东二环芙蓉路 配套状况 周边市政生活配套较单薄，将给项目居民生活带来较大不便。

周边状况 周边环境优美，但常住人口较少，项目东北边为青竹湖外国语实 验中学，东边有个安臵小区，北边风景秀美的青竹湖旁有个青竹湖畔 小区外，周边其他都是尚待开发的土地，区域目前开发项目较少，但 未来开发体量较大。

青竹湖外国语实验中学安臵小区青竹湖畔小区 三地块分析 优势分析