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项目技术经济指标 本项目的综合技术经济 项目建设内容 项目用地国际农产品物流园将成为农产品级流通中心，近期最急需发展的 功能主要为农产品配送加工仓储和大宗交易现在的布吉与福田以及其它 较大的区级农批市场未来将主要向以交易功能为主的销地型二级农批市场的方 向发展国际农产品物流园布吉与福田等农批市场以及其它小型农贸集市和 连锁超市将共同构建起农产品流通的三级体系。

项目建设的宗旨 依托平湖物流基地的发展平台，凭借农产品公司在农产品流通行业的优势地 位，把项目建设成为华南地区规模最大功能最完善配套最齐全辐射范围最 广阔的绿色安全生态的级农产品现代物流枢纽中心。

为香港及珠三 角地区的菜篮子供品需求日益增长 是个快速发展起来的大城市，具有流动人口众多，平均年龄较小等人 口结构特点，食品消费需求逐年上升。

人口基数大年市总人口已超过万，十五期间年均增 长率为，照此增长速度，市未来人口增长预测如图。

年份 单位万人 按人均年食品消费支出元，计算未来各年全市食品消费额年将 达亿元，年将达到亿元。

由此可见，农产品市场潜力巨大。

深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析 第二章项目建设的必要性分析 项目建设背景 市人口基数及农产为香港及珠三 角地区的菜篮子供应和食品安全提供有力保障。

平湖物流基地的发展平台，凭借农产品公司在农产品流通行业的优势地 位，把项目建设成为华南地区规模最大其它小型农贸集市和 连锁超市将共同构建起农产品流通的三级体系。

项目建设的宗旨 依托的 功能主要为农产品配送加工仓储和大宗交易现在的布吉与福田以及其它 较大的区级农批市场未来 项目概况 项目目标定位 市国际农产品物流园将成为农产品级流通中心，近期最急需发展部分内容简介部分内容简介证 本项目建设与实施的必要性技术可行性及经济合理性。

项目概况 项目目标定位 市国际农产品物流园将成为农产品级流通中心，近期最急需发展的 功能主要为农产品配送加工仓储和大宗交易现在的布吉与福田以及其它 较大的区级农批市场未来将主要向以交易功能为主的销地型二级农批市场的方 向发展国际农产品物流园布吉与福田等农批市场以及其它小型农贸集市和 连锁超市将共同构建起农产品流通的三级体系。

项目建设的宗旨 依托平湖物流基地的发展平台，凭借农产品公司在农产品流通行业的优势地 位，把项目建设成为华南地区规模最大功能最完善配套最齐全辐射范围最 广阔的绿色安全生态的级农产品现代物流枢纽中心。

为香港及珠三 角地区的菜篮子供应和食品安全提供有力保障。

项目建设内容 项目用地面积万平方米，建设内容主要包括蔬菜水果冻品干 货副食品等经营品种的批发交易区，以及物流仓储区认证农产品加工配送区 和生活配套服务区等。

项目技术经济指标 本项目的综合技术经济指标如下表所示 序号指标名称单位指标值备注 总用地面积平方米万 总建筑面积平方米万 建设总工期月 建筑密度 容积率 绿化率 水电负荷 用电负荷千瓦 用水负荷立方米日 项目总投资万元 主要经济指标 静态投资回收期年税后投资内部收益率 税后财务净现值万元 结论与建议 国际农产品物流园项目符合国家产业政策和市产业总体规划，已被列 入市十五重点规划项目。

项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质 条件良好，交通方便，水电供应有保障，适合项目建设。

项目建设有利于促进 市香港及珠三角地区现代农产品流通业的发展，保障深港两地菜篮子稳 定安全的供应，平抑区域物价能够节约资源减少损耗降低物流成本促 进就业，属于风险小利润长期型稳定型增长项目，有利于巩固公司在农产品 批发市场领域的领先优势，增强公司核心竞争能力。

项目建设具有巨大的社会效 益和经济效益。

因此，国际农产品物流园项目技术上是可行的，经济上是合理 的，建设条件是充分的。

深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析 第二章项目建设的必要性分析 项目建设背景 市人口基数及农产品需求日益增长 是个快速发展起来的大城市，具有流动人口众多，平均年龄较小等人 口结构特点，食品消费需求逐年上升。

人口基数大年市总人口已超过万，十五期间年均增 长率为，照此增长速度，市未来人口增长预测如图。

年份 单位万人 按人均年食品消费支出元，计算未来各年全市食品消费额年将 达亿元，年将达到亿元。

由此可见，农产品市场潜力巨大。

市人均收入水平较高，增长较快表工作人口比例大 年末全市从业人员万人，在校学生万，工作餐消费量巨大，因此企 事业单位食堂社会餐饮等对农产品需求巨大。

表年市主要经济发展指标览表 指标 数据年增长率 人口万人 本地生产总值，亿元 人均，元 居民人均可支配收入，元 图深圳市人口预测深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析 城镇居民人均消费性支出，元 人均月食品消费支出元 恩格尔系数 资料来源年广东省统计年鉴广州市统计局 市居民生活水平较富裕，吃穿比较讲究市民比较善于调节膳食消 费结构，除正餐饭菜主副食品的完美搭配之外，多数人比较注重早餐， 乳及乳制品鲜瓜果糕点等均保持定的消费量，农产品需求也向高质量需 求转变。

快速发展的城市建设与特区内外交通条件的变化 由于特区内交通拥挤，在特区外建设大型农产品物流园是大势所趋 近年来随着人口的急剧增长，车辆快速增加，特区内交通阻塞问题日益 严重，农产品在城市内的运输难题日渐显现，在特区外建设大型的农产品物流 中心，以确保农产品的流通，成为大势所趋。

随着特区经济的快速发展，人们生活水平的日益提高，私家车的普及率越 来越高，特区内交通不堪重负，人们每天在路上花费大量的时间，对特区内的 交通逐步实施限制，对农产品运输造成极大影响。

目前，特区内在许多主要路段实施大货车禁行政策每天时至时 禁止大货车驶入特区内主要路段区域和广场，包括北环路和泥岗路的大部分 路段市对特区内小型大型货车实施限制，由于布吉福田南山三个市 场地处特区内，市场发展受到制约。

近期政府颁布的特区内对大小货车实施 了限制的条令，对于需要小时经营的大型农产品批发市场，给进入市场采购 的客户带来了越来越多的不便。

城市建设的高速发展对布吉福田市场造成极大冲击。

经过多年的 快速发展，城市功能区域也随之快速转变。

原来位处边缘地带的布吉福田批 发市场，如今已处于高档住宅区或高级商业区的包围中，城市总体规划和发展 的要求，对农产品物流中心的布局已提出了新的要求。

按照市城市规划研究 所的研究报告，在未来数年内，要将批发市场等车流人流量巨大的物流中心逐 步迁至特区外重新规划。

深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析 年的市人大和政协会议分别已经出现提案，要求搬迁布吉和福 田农产品批发市场，以缓解布吉梅林关 农产品质量安全法的颁布 农产品质量安全法的颁布和实施，就是要建立农产品质量安全标准体系， 并引入农产品质量安全追溯制度，有效解决农产品安全问题，是对农产品实现 从农田到餐桌的全程管理，从而保障人民对农产品消费的健康安全的要求。

农产品生产有其特殊性，不同于工业产品生产，不能简单套用工业产品的 管理方法来解决农产品质量安全问题。

农产品品种繁多。

既有直接食用的鲜活农产品，也有用作食品原料的 农产品，还有用作非食用工业原料的农产品，具有生物多样性鲜活易腐 难储藏产品规格不易统的特点。

农产品生产环节多周期长。

从农田到餐桌，要经过农业产地环境 农业投入品使用种植养殖收割屠宰储藏运输保鲜包装等多个环节， 生产环节多，生长周期最短也在天以上，不同于工业品生产。

影响安全的因素复杂。

影响安全的因素涉及到产地生产过程和采收 储运等诸多环节，危害因素多，控制技术复杂，污染评价的手段有限。

深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析 农产品质量安全监管难度大，需要有别于工业品的特殊监管方式。

特 别是我国农产品生产经营方式分散，农业生产规模小，千家万户分散经营， 家户单独面向市场，农产品质量安全监管既要保护消费者的合法权益，也要 保护生产者的适当权益，必须适应我国农业的特点。

因此，出台农产品质量安全法，促进农业生产方式变革，提高农业产业 化组织化水平，管住农产品生产源头，对确保农产品质量安全非常必要而且 紧迫。

农产品质量安全事故影响恶劣后果严重 农产品质量安全问题是新阶段新时期农业和农村经济发展中必须解决的 个大问题。

这些年来国家对农产品质量安全的监管力度不断加强，但因食用有 毒有害物质超标农产品引发的人畜中毒事件，以及出口农产品因动物疫病农 兽药残留超标被拒收扣留退货索赔终止合同暂停贸易的现象仍 时有发生。

香港毒菜事件 年月日，绿色和平组织揭发香港两大超市内出售含有非法农药 及农药残余超标的蔬菜，即香港毒菜事件，再次引起香港市民和政府对香港 农产品安全问题的高度重视香港万市民的蔬菜消费以上靠内地供应， 每天供港的果蔬当中，