南京市国际服务外包产业基地地块项目投资资金申请报告.doc文档23页全文免费阅读

市场发展前景预测 域，此两区 域占据了总上市量的。

河西商业方面的表现也比较突出。

市面积相比年有所萎缩，销售整体水平跟 年基本相当。

目前南京写字楼主要分布在新街口 大行宫山西路珠江路鼓楼和新起的奥体板块。

商业总待售量过大年南京新增商业待售量为万平方米，年新增 待售量为万平方米。

而年南京商铺的总上市面积为万平米，实际销售 万平方米，年到月商业上市面积万平方米，销售万平方米。

从上述 数据可以看出，年南京商业的上市面积相比年有所萎缩，销售整体水平跟 年基本相当。

第三部分项目概况 项目区位 本项目位于南京市鼓楼区，东至燕山路西至清河路南至集庆门大街北至 汉中门大街。

属于南京市重点打造的河西新城区。

项目毗邻奥体中心中央商务区绿博园滨江风光带，距市中心新街口 公里，距禄口国际机场公里距火车站公里，交通便利，地理位置优越。

项目规划指标 项目用地总面积为平方米，其中代征绿化用地面积平方米，规 划道路用地平方米，河道用地面积约平方米，教育小学用地 平方米，变电站用地面积平方米，实际出让面业可售面积为万平方米，根据 年南京市商业消化速度，目前的存量消化尚需要约年时间，前景不甚乐观。

万平方米，年到月商业上市面积万平方米，销售万平方米。

从上述 数据可以看出，年南京商业的上增商业待售量为万平方米，年新增 待售量为万平方米。

分布在新街口 大行宫山西路珠江路鼓楼和新起的奥体板块。

商业总待售量过大年南京新有升温迹象年前个月写字楼成交量约为万平 米，超过了年全年万平米的销售量。

价 元平方米左右涨到年尾的元平方米左右。

南京写字楼及商业简析 目前南京的写字楼市场部分内容简介部分内容简介 而本地块所在的河西板块在年房价涨幅较大，部分楼盘从年初的均价 元平方米左右涨到年尾的元平方米左右。

南京写字楼及商业简析 目前南京的写字楼市场有升温迹象年前个月写字楼成交量约为万平 米，超过了年全年万平米的销售量。

目前南京写字楼主要分布在新街口 大行宫山西路珠江路鼓楼和新起的奥体板块。

商业总待售量过大年南京新增商业待售量为万平方米，年新增 待售量为万平方米。

而年南京商铺的总上市面积为万平米，实际销售 万平方米，年到月商业上市面积万平方米，销售万平方米。

从上述 数据可以看出，年南京商业的上市面积相比年有所萎缩，销售整体水平跟 年基本相当。

且年新上市的商业主要分布在江宁和江北两个区域，此两区 域占据了总上市量的。

河西商业方面的表现也比较突出。

市场发展前景预测 年全年南京楼市的供需比为，处于供不应求状况。

但到了年底，南 京的住房市场供求关系得到明显改善。

月全市商品住宅上市面积环比增长了 ，销售面积环比下降，单月供销比达到了，成为年来供需比 的最高点。

从目前发展趋势来看未来南京总体房价仍将平稳上涨，涨幅会有所回落。

而对于前期涨幅较大的河西板块，预计房价会在高位盘整，长期趋势仍然看涨。

从 区域来看，南京的江北江宁河西将成为未来市场的热点区域。

写字楼方面截至年月日全市可售面积为万平方米，按照年 的消化速度，还需要两年左右的时间，写字楼竞争压力较大。

商业方面截至年月日南京市商业可售面积为万平方米，根据 年南京市商业消化速度，目前的存量消化尚需要约年时间，前景不甚乐观。

第三部分项目概况 项目区位 本项目位于南京市鼓楼区，东至燕山路西至清河路南至集庆门大街北至 汉中门大街。

属于南京市重点打造的河西新城区。

项目毗邻奥体中心中央商务区绿博园滨江风光带，距市中心新街口 公里，距禄口国际机场公里距火车站公里，交通便利，地理位置优越。

项目规划指标 项目用地总面积为平方米，其中代征绿化用地面积平方米，规 划道路用地平方米，河道用地面积约平方米，教育小学用地 平方米，变电站用地面积平方米，实际出让面积平方米。

地块地块二地块三合计 出让面积 规划用途生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地 建筑容积率 规划建筑面积 建筑高度 平米及以下套型面积所占比重 土地现状 目前本地块上约有左右的待拆迁民房及厂房。

出让文件中约定用地范围内 的拆迁由受让人自行调查，依法实施拆迁。

并需缴纳亿的拆迁保证金。

地块现 状如下图所示 出让条件 项目以挂牌方式出让，挂牌起始价亿元，加价幅度万元。

本地块要求竞买人中的方必须在年信息产业部经济体制改革与经 济运行司公布的中国软件收入规模前家企业中连续两年排名都必须名列前 名。

项目风险分析 经过对挂牌出让文件的仔细阅读，我们分析得出项目存在以下风险 政策风险 挂牌文件要求以软件或服务外包为主导产业参与竞争的企业须在个月 内将总部迁入南京市鼓楼区，并在鼓楼区注册纳税。

对于我公司将注册地迁到南京 的可行性基本为零，因此就可能存在政府以此为由收回土地的危险 合同约定受让人必须在年内开工建设生产研发用房不得少于万平米， 年月日前完成生产研发用房面积不少于万平米，否则地块三的商品房 销售合同不能办理。

挂牌文件对本地块的定性为生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地。

且规 定生产研发用地和房产只允许转让给从事软件和服务外包的企业。

而我公司获取后 的初步设想是部分建设研发办公楼外大部分建设酒店式公寓住宅市场化销售 的写字楼。

土地出让合同约定竞得人须在年完成服务外包软件外包现代服 务业等年销售收入超过亿元，完成引进家世界著名软件企业，否则，政府 有权无偿收回受让人土地使用权及地块内建构筑物。

市场风险 万平米的写字楼即使正常的对外销售都会存在很大的市场消化风险。

如果按 照合同规定定向销售给软件或服务外包企业则存在非常大的市场风险。

拆迁风险 目前地块的拆迁现状未知，后续的拆迁成本不确定，存在定的风险。

另，出 让文件中规定现状内的广播电台用地，在使用或未搬迁前，地块不得建设。

第四部分区域市场分析 河西板块概述 河西总体概况 河西新城区位于南京主城的西部，面临长江，与江心洲隔江相望，北依秦淮河， 定位为以商务体育文化等为主的新城区中心居住与就业兼顾的中高档居住区 以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。

河西新城区作为南京老城的延伸，未来 将成为南京政治教育文化的中心。

河西新城规划的平方公里范围内，主要 分为北中南三段。

北段主要职能仍然以居住为主，通过整合已建区域，完善服 务配套，形成个地区中心及个邻里中心中段结合近期即将启动的体育中心， 建设城市副中心，并带动片区的整体建设，南段主要安排高档住宅用地，是河西地 区未来发展的主要方向。

河西新城区的建设，将按照体两翼的工作思路，以中部地区开发建设为重点， 以北部地区环境综合整治和南部地区分区规划为基础，全面实施新城区的开发建 设。

在南京市委市政府疏散三集中和城三区的战略指导下。

河西新区已 成为未来年主城建设的重点地区。

河西大发展的有利因素 是有高标准的规划蓝图，根据南京市城市总体规划，未来的南京市是由主城 仙西江北江宁三个新市区若干个外围新城组成的都市发展地区。

主城 由明城墙围合的老城和城北城南城东及河西五个规划单元组成。

在此框架下， 南京市万平方米居住区。

整个园区将吸纳万名科 研人员。

该产业园的建设目标是用几年时间建成江苏最高端全国流世界有影响 的服务外包产业集聚区。

按照规划确定的目标，到年，该产业园将产生软件和服务外包产值 亿元以上，出口亿亿美元，税收达亿元亿元，引进家世界著名 软件和服务外包企业。

目前已确定入住的企业包括艾志集团科研生产基地，南达苏富特软件城，鼓楼 软件研发大厦等多家企业。

在此产业园落户的企业享受国家高新技术产业开发区的 税收等优惠政策。

区域住宅市场分析 目前地块所在周边普通住宅的售价在折扣后的实际均价约在元平 方米，公寓的价格在元平方米左右米层高。

整个河西新城区内楼盘价 格在年涨幅较大，年底及年初各楼盘的销售价格大都在元平方 米之间。

但到了年底及年初，各楼盘的均价基本上维持在左右。

目前河西板块中主要区域建邺区及鼓楼区的可售住宅仅有万平方米左右， 但地块周边的后续供应量较大，其中已有项目的后续供应约有万平米，根据政 府的土地推出计划，不完全统计本地块周边潜在住宅供应估计尚有约万平米。

销售方面，河西板块在年保持了良好的销售态势，目前地块周边在售项目 除欧洲城因信誉及房源问题销量较少外基本能保持月均平方米的消化速 度。

本地块所在的河西板块作为南京未来的重点发展方向，发展前景广阔，但 年的涨幅有些偏快，预计未来两年本区域的房价涨幅将保持平稳。

项目名称总规模开盘时间销售率月均销售面积销售均价后续供应面积 天水滨江花园万 期 二 期 期 期 二期 万 滨江瑞景花园万 星雨华府万二期 二期三 期预计 万 银河湾福苑万期万 欧洲城万万 宏普捷座万 办公 公寓 区域写字楼及商业市场分析 本区域内写字楼主要集中在奥体中心区域均为市场化对外出售的写字 楼其客户主要有中石油中石化中储粮泰康人寿等大企业整层购买及部分金融 外贸类中小业主购买。

南京市同地段的写字楼的价格略高于住宅的价格，目前本区域内写字楼的价格 大都在之间。

目前来看，本地块所在的鼓楼区及对本地块影响较大的建邺区市场上可销售的 写字楼供应量约为万平方米，商业可售面积约万平方米。

根据政府推地计划， 项目周边尚有亩商业办公用土地的供应。

而年月在