产业增加值，亿元，增长 第二产业增加值，亿元，增长第三产业增加值，亿元，增 长。究 市场宏观背景 全国投资环境 年及年上半年国民经济发展势头良好 全年国内生产总值跃上万亿率为的情况下的经济效益指标。 项目投资环境和市场研后利润万元 成本利润率税前 成本净利润税后 财务净现值万元 财务地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业 政策项目用地正在取得过程中。 项目建设后续资金保证 项目建设资金来源于自筹资金银行贷款和销售回款。 项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，改善城市功能，增加财政税收，创作就业 机会。 项目经济效益般，有定风险，特别是商业部分能否成功影响全局。 表项目主要经济技术指标 序步伐加快，新兴建材和高科技广泛应用外 资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房 地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。 房价地域分化明显，价格走势温和回落 有国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的中国行业景气分析报 告指出，年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘 整阶段房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明 显递减个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势 呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟 的东部沿海地区房价则出现调整 房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落 年房地产投资增长将明显放慢房地产企业效益降幅可能较小，但企业 间的差异将很大产品结构调整 表项目主要经济技术指标 序号项目指标 占地面积 总建筑面积 项目总投资万元 项目经营收入万元 利润总额万元 税 项目经济效益般，有 项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，改善城市功能，增加财政税收，创作就业 机会。 项目建设后续资金保证 投资 项目综合评价结论 项目建设手续正在办理之中 莲塘国威广场项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业 政策项目用地正在取得过程中。部分内容简介部分内容简介万元比例 自由资金 银行融资 销售收入 总投资 项目综合评价结论 项目建设手续正在办理之中 莲塘国威广场项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业 政策项目用地正在取得过程中。 项目建设后续资金保证 项目建设资金来源于自筹资金银行贷款和销售回款。 项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，改善城市功能，增加财政税收，创作就业 机会。 项目经济效益般，有定风险，特别是商业部分能否成功影响全局。 表项目主要经济技术指标 序号项目指标 占地面积 总建筑面积 项目总投资万元 项目经营收入万元 利润总额万元 税后利润万元 成本利润率税前 成本净利润税后 财务净现值万元 财务内部收益率 动态投资回收期年 贷款偿还期 注上表为住宅销售率为和商业销售率为的情况下的经济效益指标。 项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 全国投资环境 年及年上半年国民经济发展势头良好 全年国内生产总值跃上万亿元的新台阶，达到，亿元，按可比 价格计算，比上年增长。其中，第产业增加值，亿元，增长 第二产业增加值，亿元，增长第三产业增加值，亿元，增 长。年上半年中国完成国内生产总值亿元，按可比价格计 划，与去年同期相比增长。上半年国内生产总值完成亿元，按可 比价格计算，同比增长，虽比季度增速有所回落，但还是比去年同期 加快个百分点，为近几年同期增长较快的时期之。其中，第产业增 加值亿元，增长第二产业亿元，增长第三产业 亿元，增长。 全国房地产市场状况 房地产市场继续保持增长势头 在年，我国经济持续快速发展城市化进程加快居民收入水平提高 及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的动力，在诸多利好 因素的驱动下，房地产市场继续保持在高位运行状态。 房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落 年房地产投资增长将明显放慢房地产企业效益降幅可能较小，但企业 间的差异将很大产品结构调整步伐加快，新兴建材和高科技广泛应用外 资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房 地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。 房价地域分化明显，价格走势温和回落 有国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的中国行业景气分析报 告指出，年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘 整阶段房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明 显递减个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势 呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟 的东部沿海地区房价则出现调整回落。 品牌化将成时尚，行业竞争走向深入 以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露 端倪，并出现了批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。 年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化品牌化继续成为时尚， 成为各个房地产企业在竞争中的重要策略。 中国人民银行下发文件价情房地产信贷业务管理银发号，其要 点如下 加强房地产开发贷款管理引导规范贷款投向 严格控制土地储备贷款的发放 规范建筑施工企业流动资金贷款用途 加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要 强化个人商业用房 贷款管理 充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用 加强个人住房公积金委托贷款业务的管理。 切实加强房地产信贷业务的管理。 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知国发号，鼓 励房地产市场大力发展房地产业已经成为国民经济的支柱产业，充分认识房地产市场持续健康 发展的重要意义 完善供应政策，调整供应结构增加普通商品住房供应控制高档商品 房建口增长的核心力量。 房地产进入快速增长期 有国际城市发展经验可知，房地产发展阶段于人均数值有着密切的关 系，而近几年深圳经济的稳定发展，也进步带动了房地产市场的高速发展。 根据人均来判断，深圳的房地产发展已进入快速增长期。 图国际通行的房地产发展阶段与人均书纸的关系图单位美元 发展时期启动期缓慢发展期快速增长期发展速度放慢 直至停滞不前 人均 图深圳近期人均变化表单位美元 发展时期 人均， 人均住房支出呈上升态势 据市统计局最近公布的调查显示，年深圳居民人均可支配收入为 ，元，同比增长人均消费性支出达，元，实际增长。 随着生活水平的提高和信贷消费意识的增强，部分有条件的居民已实现了 二次置业，因此购房支出呈上升态势人均购房与建房支出为，元， 比上年上升，因此居住类装璜也随之增长，去年居民人均住房装璜支 出达元，增幅高达。 物业投资政策分析 重大政策相关产业扶持 深圳市产业结构发生调整，高薪技术产业成为深圳市持续发展支柱产业，对 地产提出了新的需求。城市对外开放水平不断提高，形成全方位开放的格局。 政府加大投资力度，建成了批重点市政工程，如滨海大道中心公园期 改造工程等，美化城市形象，改善投资环境，使深圳成为国际花园城市。六 大市政工程及地铁工程的建设正在进行之中，建成后将进步提高城市的整 体形象，改变目前的居住置业分布及交通格局。 房地产相关政策趋势 年深圳市安居房正式上市交易，国家商品房销售管理办法出台，深 圳市六项吸引人才的重大措施公布实施，深圳进步规范土地交易并于近期 公布关于加强土地市场化管理进步搞活和规范房地产市场的决定，这 系列的政策，将进步规范深圳市房地产市场，有助于房地产市场的健康 稳定有序发展，同时也有利于扩大置业群体，置业次数，降低住宅成本如 房地产开发及房地产市场的进步发展。 深圳市从年月日起执行广东省建设厅广东省物价局制定的广 东省房屋交易价格计算暂行规定，房地产开发企业预售的商品房，按套单 元或整层出售的，以套单元或整层内建筑面积，即套内建筑面积 计算房价整栋出售的，以该栋房屋建筑面积计算房价。交楼时实测面积与 原价面积如果出现差异，面积误差比正负以上的，买家有权退房。 深圳市规划与国土资源局计划年，深圳市将严格控制土地开发供应规 模，全年土地供应量将控制在平方公里以内加强土地资源管理，土地 供应规模适度，架构更趋合理，优先保证了招商引资高新技术产业先进 工业物流业以及城市基础设施的用地需求。同时，还将加大土地清理力度， 收回逾期未开发用地。 城市远景及发展定位 根据深圳市总体规划，深圳市城市发展总目标时具有全 国意义的综合性经济特区，以集装箱运输为主的区域性交通枢纽与香港功能 互补的金融商贸运输信息旅游为优先的中心城市，以高新技术为先 导，电子工业等制造业为主的先进工业生产基地把深圳建设成为个园林 式花园城市，成为我国进步对外开放的窗口。 根据深圳市近期建设规划，规划可概况为五大目标十 大行为四项措施。 五大目标 目标驱动区域合作，进步提升深圳在珠三角城市群众的中心地位 目标二强化城市集约发展和生态环境保护，促进经济社会与环境的可持 续发展