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控交换机，拟由当地电信部门 解决。
主要技术经济指标 市住宅工程项目项目主要技术小区项目内设天然气调压网站。
小区总居住户数户需要安置回迁户数为户，需要安置 面积，规划总居住人口人，容积率，绿化覆盖率。
主要建设条件 供水 在道北侧有上水管线，本项目上水可从此干线引入。
雨水污水排放 道现有现状的雨水管线和的污水管线，可以 就进排入。
供电 拟从道开闭站引条千伏电缆，接入小区内配电室。
地区工作 的离退休人员中高档白领阶层企业高层管理人员，以及其他知识层 次较高，家庭收入较好的本地市民家庭。
技术设备条件 室外 外墙采用高级外墙涂料。
屋面现浇平屋面或坡屋面。
室内设计理念本案是以毛坯房形式供应客户，可提供若干设计 方案样板间供客户参考。
配套设备 电视电话电讯系统有线电视插口电话插口宽带高速上 充分 体现世纪高品质住宅区的风貌。
小区项目除部分回迁户外，主要居住对象为在及周边 供气 由道天然气管道线引入。
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雨水污水排放 道现有现状的雨水管线和的污水管线，可以 就进排入率。
小区总居住户数户需要安置回迁户数为户，需要安置 面积，规划总居住人口人，容积率，绿化覆盖部分内容简介部分内容简介层的高层住宅组成，南部组团由四栋层高层住宅组成。
小区总居住户数户需要安置回迁户数为户，需要安置 面积，规划总居住人口人，容积率，绿化覆盖率。
主要建设条件 供水 在道北侧有上水管线，本项目上水可从此干线引入。
雨水污水排放 道现有现状的雨水管线和的污水管线，可以 就进排入。
供电 拟从道开闭站引条千伏电缆，接入小区内配电室。
供气 由道天然气管道线引入。
小区项目内设天然气调压网站。
电信本项目预计需装机容量为门的程控交换机，拟由当地电信部门 解决。
主要技术经济指标 市住宅工程项目项目主要技术经济指标，如表所示。
表项目主要技术经济指标览表 序号项目名称单位指标备注 规划用地面积亩 建筑物占地面积 总建筑面积 地上总建筑面积 住宅建筑面积 公建建筑面积 地下储藏室建筑面积房 规划户数户户 规划居住人数人人户 容积率 建筑密度 绿化率 停车位辆户 项目能源消耗 水 电万度 天然气 综合能耗 产品方案 根据项目的地理位置规划条件市场竞争格局和市场需求状况， 结合目前对市场所做的调研分析，在坚持走差异化的原则下，结合项目自身用地规划情况及上述所提到的项目整体定位，对本项目最终整体 规划如下 总体规划思路 经典城市住房，精致空间环境，组团式纯居住社区。
产品定位 明快丰富简洁自由的，纯居住中高档精品物业。
户型选择 小区规划以高层住宅为主。
在规划设计及建筑风格上充分体现以 人为本的设计理念。
注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分 体现世纪高品质住宅区的风貌。
小区项目除部分回迁户外，主要居住对象为在及周边地区工作 的离退休人员中高档白领阶层企业高层管理人员，以及其他知识层 次较高，家庭收入较好的本地市民家庭。
技术设备条件 室外 外墙采用高级外墙涂料。
屋面现浇平屋面或坡屋面。
室内设计理念本案是以毛坯房形式供应客户，可提供若干设计 方案样板间供客户参考。
配套设备 电视电话电讯系统有线电视插口电话插口宽带高速上 网，报装后可立即使用。
电气配置开关照明插座电表各个。
天然气天然气管道安装到厨房。
④给水变频式供水系统，每户水表，给水分为生活用水温 泉水两套系统。
排水有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。
智能化系统 安全防范系统家庭紧急报警系统红外探测可视对讲防盗门 小时电子巡更系统车库管理系统等。
卡通智能系统卡门禁小区内停车消费卡通。
项目建设期 本项目根据开发计划，从年月起至年月底完成房 地产开发任务，开发建设周期为年。
投资估算 市住宅工程项目项目总投资万元，其中土地费用共计 万元土地摘牌价为万元，除去需要安置回迁户数为户， 需要安置面积的余额，建安工程费共计万元，工程其它 费用万元，管理费用万元，营销费用万元，财务费用 万元，不可预见费万元。
项目销售收入与利润估算 项目销售收入万元，营业税金及附加为万元，预提土地 增值税为万元，利润总额为万元，所得税为万元，税后 利润为万元。
项目开发单位简介 本项目由廊坊市力通伟业房地产开发有限公司承办。
廊坊市力通伟业房地产开发有限公司成立于年月日，在廊 坊市工商局注册，企业住址在廊坊市广阳区新世纪步行街第五大街号，企业经营范围为房地产开发销售，注册资本万元。
项目编制依据与研究范围 本报告的编制依据 依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目的具体 情况，本可行性研究报告的编制依据主要有 国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第 三版和国家现行的财税制度。
建设用地规划设计条件。
河北省土地增值税征收管理暂行办法。
房地产投资项目基础数据的分析估算。
本报告的研究范围 项目建设规模及建设内容开发项目的市场分析项目选址与自然条 件项目环境影响分析投资估算资金需求与资金筹措财务评价说 明结论和建议等。
在此基础上，考虑项目建设的必要性技术的可行性和经济的合理 性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款 提供比较可靠的依据。
结论 通过财务分析，安置回迁户数为户，需要安置面积后， 本项目所得税后的财务内部收益率为所得税后的财务净现值为 万元投资回收期为年，上述指标表明，本项目有较好的效益， 在财务上是可行的。
该项目的建设产生的现金流充裕，各项财务指标均优于相应的标准，同时，该项目建设有利于改善市的城市面貌，并对提高人民的生活质 量具有重要意义，具有良好的社会效益，只要对项目进行科学运作，规 范管理，项目达到预期目标是有保证的。
问题与建议 考虑到小区项目建成后，除回迁户外，其用户多数为拥有较高文 化层次和收入的白领阶层，其用户多数为私营企业主和政府官员 外埠高收入人群结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意指标，难以作为近期确定房价合理区间的唯依据， 因房价已被投资性购房比例过大所扭曲，收入已包括了投资炒房人的收 入，但二者可作为保障性住房的评判依据以自住性为主的二三线城 市，应以这两个指标为主确定房价合理区间。
下文将对房地产调控政策 做详细分析。
金融手段 收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效的 先看货币手段，包括加息提高准备金率控制二套房贷等。
本轮 加息的背景是应对货币供应增速过快防止资产和消费品价格上涨改 变存款负利率状况应对通胀平衡人民币升值等。
加息对房地产的影 响取决于以下两个作用的叠加效果通胀预期下房价上升，加息是否跑 得过通胀加息使开发和购房成本上升，对房价起抑制作用，但成本上 升是否跑得过房价上升，若房价上升更快，成本上升将被消纳。
其次，收缩流动性，降低自有资金杠杆率。
年房地产投资自有 资金率降至以下，房地产开发成本的资金杠杆率从原来的倍大 幅提高到倍以上，热点城市逼近倍。
年在系列政策调控下， 开发商自有资金率提高到，投资杠杆率下降到倍以下，有效降低了 开发商的投资杠杆率。
提高首付是降低投资性购房杠杆率的有效手段， 如将首付从提高到，般会使资金杠杆率下降五成。
当前炒房人 已难以利用银行贷款炒房，收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效的。
限购令 临时性限购的正负作用只有密切观察市场反应，审势调整。
在通胀预期下，购房热潮涌现，支付全款投资购房比例上升，钱从 银行存款股市迅速流向购房市场，年四季度交易量大幅上升，房价仍居高不下。
调控手段中针对二套房的政策从贷款限制上升到限购， 从货币手段上升到户籍手段，直接进行了行政干预，意在遏制投机炒房。
个大中城市是限购的主要对象，目前只有个地方政府出台了 限购令。
年个大中城市商品房占全国销售总额的，占 总销售量的。
若设定这些城市投资性购房比例平均为，限 购令将使全国房地产交易量下降左右，交易额下降， 控制流入的资金量约亿亿元。
到底能限制多少房地产贷款 年新增房地产贷款万亿元，按照统计数据，个人抵押贷款占 ，由于交易额下降使开发贷和个贷都下降左右，约减少亿元。
当前对限购令的看法不，有的认为是歧视外地人，有的认为 是行政干预。
限购令的直接作用是限制部分资金进入房地产，但更重 要的作用是使市场进入观望，交易量会应声而下，对后市的威慑力量远 高于实际限购数量。
而房地产开发商在现金流不困难的情况下，可能会 等待观望，不太可能出现大的降价。
年各项调控政策有待落实，尤 其是保障性住房见效需要时间，当前临时性限购的正负作用只有密切观 察市场反应，审势调整。
保障性住房与房产税 大力支持保障性住房建设关键是解决资金和土地问题 据报告年全年保障性住房完成投资约亿元，拉 动房地产开发投资增幅约个百分点。
年规划新开工建设万套 保障性住房，预计年底竣工率为按每套平均平米计算，将新增 保障性住房竣工面积约亿平米。
预计年全年保障性住房完成投 资约万亿元，将拉动房地产开发投资增加约个百分点，拉动 增长个百分点。
保障性住房既可有效供给平抑房价，又可挤出房地产泡沫拉动经济，可谓箭双雕。
如规划如期完成，将对房地产市场乃至经济稳
【JS102页】住宅工程项目资金申请报告.doc精品文档
