西单华峰大厦项目资金申请报告.doc在线文档共20页

西单商业街被列为北京重点开发区段，整条其中部分甲级写字楼已被整栋购 广播系统建筑内公共区域设广播系统，且均设有消防广播应急切 换功能。

防盗保安监控系统本建筑设电视监控防盗报警巡更紧急 报警开关等。

车库管理系统地下室车库出入口设置刷卡机及售卡设备收费系 统等。

三市场分析 市场的供应情况分析 本项目位于西单商业区，该地区虽然有定的写字楼项目供应，但能够达到 甲级写字楼水平的数量有限。

物业名称写字楼面积平方米租金建筑面积平方米月 通港大厦 华威大厦 西单国际大厦 首都时代广场 建威大厦 年至年的北京写字楼供应量呈递减趋势。

年北京写字楼的供 应量为，平方米。

在未来的两年中，北京写字楼的供应量将有所缩减， 分别为年的，平方米和年的，平方米。

估计北京甲级 写字楼租金可望于年随世界经济的复苏回升。

首都时代广 场是该地区可租售的甲级写字楼，目前该大厦的租金成交价在美元月平方 米建筑面积含物业管理费左右售价报价为美元平方米。

其中西单大街西侧的西西工程规划建设万 平方米的物业，商用和办公面积为平方米。

三市场分析 市场的供应情况分析 本项目位于西单商业区 车库管理系统地下室车库出入口设置刷卡机及售卡设备收费系 统等。

防盗保安监控系统本建筑设电 广播系统建筑内公共区域设广播系统，且均设有消防广播应急切 换功能。

部分内容简介部分内容简介，系统采用分支 分配传输网络。

广播系统建筑内公共区域设广播系统，且均设有消防广播应急切 换功能。

防盗保安监控系统本建筑设电视监控防盗报警巡更紧急 报警开关等。

车库管理系统地下室车库出入口设置刷卡机及售卡设备收费系 统等。

三市场分析 市场的供应情况分析 本项目位于西单商业区，该地区虽然有定的写字楼项目供应，但能够达到 甲级写字楼水平的数量有限。

其中西单大街西侧的西西工程规划建设万 平方米的物业，商用和办公面积为平方米。

其中部分甲级写字楼已被整栋购 买，西单大街的东侧也可提供约万平方米的写字楼面积，除此之外，年底完工的首都时代广场是该地区品质较好的甲级写字楼，该大厦可提供万平方 米的写字楼面积。

西单商业街被列为北京重点开发区段，整条大街的规划极为重要，西单商业 街经过几年的重新规划建设，目前已建成并投入使用的大型商业设施有西单商 场华威大厦华南大厦北京图书大厦高登购物中心西单赛特商厦首都 时代广场等。

西单商业街经过多年的重新规划与改造，整体的购物环境大大优于 改造前，特别是西单地铁站的开通提高了西单街人流的引入，西单图书大厦与西 单文化广场的建设为西单商业街增添了不少文化特色。

该地区的写字楼大部分已被整栋购买，如中国银行中国电信和中国联通等， 其他的物业大多是商业和办公综合型，吸引了些中小型商业公司在此办公同 时些与电信和金融相关的公司也租用了较多办公面积。

由于这些租户与西单商 业街有较密切的联系，使得该地区写字楼的出租率表现较为平稳，空置率在 左右。

由于该地区写字楼租金总体水平比较其他地区相对较低。

主要因为该地区 写字楼的质量较低，以及国内中小型公司对于租金的承受能力较低。

首都时代广 场是该地区可租售的甲级写字楼，目前该大厦的租金成交价在美元月平方 米建筑面积含物业管理费左右售价报价为美元平方米。

物业名称写字楼面积平方米租金建筑面积平方米月 通港大厦 华威大厦 西单国际大厦 首都时代广场 建威大厦 年至年的北京写字楼供应量呈递减趋势。

年北京写字楼的供 应量为，平方米。

在未来的两年中，北京写字楼的供应量将有所缩减， 分别为年的，平方米和年的，平方米。

估计北京甲级 写字楼租金可望于年随世界经济的复苏回升。

而对甲级写字楼的需求量， 在参照自年到年的北京甲级写字楼租金及空置率的变化趋势后见附 件八，我们推断在未来的两三年内北京写字楼市场可消化的供应量即约， ，平方米。

目前西单商业用房的营业面积为万平方米，占西单各类物业总建筑面 积的，预计未来年西单商业新增各类物业的总量为万平方米， 根据北京十五时期商业发展规划中西单商业街的营业面积控制在万平方米左右的规划，西单未来年的商业用房供应将不少于万平方米。

西单商业街商业用房供应表 项目名称总建筑面积商业营业面积 现状供应 西单商场 西单购物中心 华威大厦 西单赛特 北京图书大厦 高登大厦 华南大厦 西单文化广场 首都时代广场 民族大世界 特别特 广州大厦， 华恒大厦， 中银大厦， 通港大厦， 电话局， 总计 未来供应 西西工程号地， 西西工程号地， 西西工程号地， 西西工程号地， 中国联通大厦， 西单图书大厦二期， 总计， 市场的需求情况分析 写字楼客户主要来自于电信公司和金融机构。

除此之外还有些国企业在北 京的分支机构或办事处。

这些公司机构主要看重西单地区的商业氛围，树立企 业形象和销售自己的产品。

西单地区可开发土地已基本开发完成。

未来甲级写字 楼竞争主来自周边地区，尤其是金融街地区。

随着中国将于近期加入，内需市场不断成熟及呈强劲增长，北京在这 市场环境下，不断吸引外资公司入驻北京，使得北京的甲级写字楼近年来租赁市 场基调良好。

总体看来，近五年来些知名跨国公司成为北京甲级写字楼的市场 的主要承租力量。

这些公司虽然在入驻中国初期，并没有显现出对写字楼的强烈 需求，但在近两年，由于在中国的业务量不断扩大，使得其在原有的单位面积上 不断扩租，而且他们对甲级写字楼的面积需求都是惊人的。

有些公司甚至还在京租下了整栋写字楼并因此拿下了大厦命名权，如惠普大厦摩托罗拉大厦王府 井新东安市场北京电讯大楼等。

九五期间，西单商业区社会消费零售额从年的亿元增至 年的亿元，年均增长，销售总额从年的亿元增至年的 亿元，年均增长。

社会消费品零售额占西成区消费品零售总额的。

由此可见西单商业的经济实力在西成区的重要地位。

尽管西单商业街的些出租用房硬件设施水平不高，但是总体租金水平基本 维持在美元每平方米每月之间，平均租金为美元平方米月。

该地区 的商铺从租金上来看同北京高档商业用房相当，从租金收益率来看，西单地区的 商铺具有其他地区无可比拟的优势，该地区的租金基本能按月收取，即使在商家 租约到期也会很快有其他商家签约。

这比起那些因出租率长期达不到理想状况， 为挽留商家不得不提供长期的免租期的物业来讲，具有良好的投资收益。

西单地区商业用房租金表 项方式 销售计划 销售宣传 未来市场变化预测及风险分析 四项目的成本估算 单位万元 阶段划分项目名称金额 前期准备 土地出让金 拆迁费用 合计 施工阶段 大市政配套 建安成本 合计 销售阶段销售费用 管理费用 不可预见费用 总计 五项目的开竣工日期和进度的初步安排 项目分项时间安排 开始时间结束时间 华元公司注资成立 建安施工 降水护坡基础处理 土方工程 基础工程 地下结构首层三层 四十七层 十八二十五层 机房水箱 二次结构 室内初装 外装 室内精装修 市政绿化 竣工交付使用 销售写字楼 商业部分 六销售方式 销售原则销售为主，租赁为辅，加快资金流通。

销售情况假定 写字楼部分于年月日到年月日销售完毕， 假定销售进度按月平均，则月均销售量为平米，销售单价 万元平米，其余面积为平米出租，租金为元 平米月商业部分全部出租，租费为元月平米。

写字楼部分于年月日到年月日销售完毕， 假定销售进度按月平均，则月均销售量为平米，销售单价 万元平米商业部分于年月日到年月日销 售完毕，销售单价为万元平米。

七华元公司的融资方案 经过三方的多次洽谈，基本确定以下融资方案 三方融资万元，林洲出资万元，分红比利为，出资超额 部分作为干股由中平与华峰按的比例分配，并且林洲与中平的出资比例相 同。

三方按照融资比例追加投资至万元，追加投资不再考虑干股问题。

按照上述融资方案有以下结论林洲华峰中平合计 实际出资 配股出资 分红比例 已经投资 满足配股追加 增股出资 实际出资总额 投资分红 投资回报率 八财务分析 现金流量分析 现金流出 单位万元 阶段分项月份金额备注 土地开发土地出让金假定土地出让金次交齐，月具备开工条件拆迁费用拆迁费用次支付 房屋建设 降水护坡假定降水护坡费用为万元，付款为当月支 付，剩余待结构完成后支付。

土方假定土方的费用为万元，付款为当月支付 ，剩余待结构完成后支付。

主体结构主体结构工程款封顶后支付，剩余按 月均付，降水护坡及土方支付，假定主 体结构的造价为亿元。

月 装修工程 月 每月支付，剩余待交工三个月后支付 费用共计万元。

设计监理招 投标费绿化费 月此费用共计万元，分个月按月均付。

市政配套费月此费用共计万元，分个月按月均付。

保修金保修金共计万元，工程交付使用后年付清。

销售阶段销售费用月销售费用及不可预见费用共计万元按个月平均分配。

现金流入 销售假定情况 单位万元 时间金额备注月收入 月税后 个月销售写字楼的，即平米月， 销售单价万元平米 年收入 年税后 的写字楼出租，