金色家园项目资金申请报告.doc文档下载39页

环境好。

源快速成熟开发此项目。

金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，品牌效应也为下 步开发中档项目创造了条件。

二外部环境 本项目挂牌出让，法律手续明晰，已完成七通平，可迅速启动开发。

增值潜力大。

本项目所属东山新市区在南京总体规划上定位于南京向南发展的增 长级和承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能，江宁 人均在全市五个郊县区中排名第，年人均为元人民币， 约美元，相当于全市平均水平的。

二东山新市区简介 东山新市区规划面积平方公里，占江宁区总面积的。

东山新市区是南京城三区中的区 年调整后的南京城市总体规划将东山仙西浦口江北规划为个新市区，加 上河西新城区，形成南京城三区的新城市建设格局。

城三区的规划如表 所示。

年达亿元， 占南京总额的。

化人口的职能，江宁开发区在南京 的个国家级开发区中规模最大发展最快，本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目 之，土地升值潜力大。

本项目所属东让，法律手续明晰，已完成七通平，可迅速启动开发。

增值潜力大。

场奠定了基础，品牌效应也为下 步开发中档项目创造了条件。

司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。

金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市部分内容简介部分内容简介大，为城郊结合部项目，是集团最擅长开发的项目类型， 南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。

金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，品牌效应也为下 步开发中档项目创造了条件。

二外部环境 本项目挂牌出让，法律手续明晰，已完成七通平，可迅速启动开发。

增值潜力大。

本项目所属东山新市区在南京总体规划上定位于南京向南发展的增 长级和承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能，江宁开发区在南京 的个国家级开发区中规模最大发展最快，本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目 之，土地升值潜力大。

环境好。

本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域，已形成高品质住 宅区氛围，且为南京生态环境最好的地区之，人文历史教育氛围浓厚。

市场机会明显。

本项目定位以元平米的多层公寓为主，该价格产品为南京主 流市场，需求量大，市场供应不足。

第部分项目所属区域介绍 江宁区位于南京南部，东山新市区属于江宁区，是南京三大规划新市区之，国家级开 发区江宁经济技术开发区以下简称江宁开发区属于东山新市区。

本项目位于江宁开发区。

江宁区简介 紧靠南京主城南部，紧邻环线。

年撤县设区。

面积平方公里，人口万人，其中非农业人口万人。

到年持续高速增长，年均增长率。

年达亿元， 占南京总额的。

人均在全市五个郊县区中排名第，年人均为元人民币， 约美元，相当于全市平均水平的。

二东山新市区简介 东山新市区规划面积平方公里，占江宁区总面积的。

东山新市区是南京城三区中的区 年调整后的南京城市总体规划将东山仙西浦口江北规划为个新市区，加 上河西新城区，形成南京城三区的新城市建设格局。

城三区的规划如表 所示。

东山新市区是人口导入区 东山新市区位于江宁区北部，紧邻南京主城南部，其中心与市中心距离约公里，承 担主城部分功能和人口向南扩散的功能，同时承载南京南部的江宁区溧水县和高淳县的农 村人口城市化的功能。

年人口万，年规划人口万，年均导入人口万人。

远景规划 万人。

表南京城三区规划 功能定位规划面积规划人口 河西新城区以商务体育文化等功能为主的新城区中心 居住与就业兼顾的中高档居住区 以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。

万 仙西新市区城镇空间向东发展的增长级 接受上海辐射以及新经济发展的主要空间 以发展教育和高新技术产业为主要方向。

万 浦口新市区城镇空间跨江发展的增长级万相对区域综合服务功能 承担吸收来自北部农村城镇化人口的功能。

东山江宁新市区城镇空间向南发展的增长极 承担主城部分功能扩散的职能 吸收南部农村城市化人口。

万 第二部分项目概况 宗地位置 宗地北距南京市中心新街口约公里，南距禄口机场公里。

宗地位于江宁开发区期西北部，东距已开发成熟的开发区中心百家湖仅公里。

宗地西距将军山牛首祖堂风景区公里。

牛首祖堂风景区为南京的五大近郊公园之，杭州宋城集团计划投资亿元在牛 首祖堂山及以南建设的黑森林旅游度假区。

二宗地四至范围及规划要点 四至范围 宗地东邻米规划道路，隔米绿化带为机场高速路，西接将军北路，南侧为胜太西 路及中和医疗器械四方亿通等工企单位和商业设施无污染，北侧为麻田路。

宗地面积形状和尺寸 宗地总面积公顷，折合亩，其中住宅用地为亩商业用地亩代 征道路用地亩。

宗地中住宅用地和商业用地形状为规则四方形，尺寸如下表所示。

表项目用地指标 面积和尺寸宗地总面积其中居住用地其中商业用地其中代征道路 面积万平米 亩 万平米 亩 万平米 亩 平米 亩 长米米米 宽米米米 政府提供的规划要点政府规划要点中要求居住用地和商业用地的容积率均为，商业用地内需建座占地 亩的加油站，其他无特殊要求，具体如下表所示。

表规划要点 土地规划用途商业居住用地 容积率 居住用地容积率，商业用地容积率 居住用地可建建筑面积平米 商业用地可建建筑面积平米 建筑形态以布置多层住宅为主，可布置部分小高层住宅 建筑限高规划要点无要求答复中为小于米 日照间距与公建配套 执行建设部年月日颁布的城市居住区规划设计规范 建筑密度居住，商业 绿化率，公共绿地平方米人 建筑退让 将军北路多层以下退让红线米，小高层退让红线米 胜太西路多层以下退让红线米，小高层退让红线米 机场高速多层以下退让控制线米，小高层退让控制线米 麻田路多层以下退让红线米，小高层退让红线米 沿四侧道路围墙退让红线米，围墙形式采用通透式，高度 米 建设要求 商业用地内必须建个占地面积约亩的加油站，且位于沿东西走 向的代征道路南侧。

江宁区国土资源局当场宣布本次挂牌出让竞买结果，并与竞得者签订国有土地使 用权挂牌出让成交确认书。

无效报价 报价低于底价 报价不高于前轮报价 未按加价幅度报价 报价书未盖单位公章 报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规 定 报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚 份报价书中有两个或两个以上报价 未报名未缴纳竞买保证金而参加竞买的 实际竞买地块与报名申请竞买地块不致 其它按规定应属无效的。

竞买结果的确定原则 挂牌竞价过程结束，按照以下规定确定竞买结果 在挂牌竞价过程中只有个竞买者，且报价不低于底价，并符合其它出让条件，则 土地使用权由该竞买者得。

在挂牌竞价过程中有两个或两个以上竞买者，土地使用权由高于底价的最高报价者 得报价相同的，先提交报价书者为竞得人，但报价低于底价者除外。

在挂牌竞价过程中无人报价或虽有报价但报价低于底价，则此次出让不成交。

签约 竞得者必须于成交日内年月日之前与江宁区国土局签订国有土地 使用权出让合同，逾期不签的，取消竞得资格，已交付的竞买保证金不予退还，并负责赔 偿区国土局因此遭受的切损失，包括组织该地块挂牌出让支出的全部费用。

十地价分析 江宁地价分析 年前，江宁区及开发区土地以协议出让为主，地价万亩，宗地周边的项目 如运盛美之国花园金陵置业金陵翠屏天创青年翠屏开元中惠翠屏国际城等 以此方式和价格获得。

瑞景文华项目用地为江宁开发区第次以公开招标方式出让的土地，出让时 间为年月，但因报价低于底价万亩而流标，后以万亩出让给南京绿城。

年江宁区共举行次土地招标拍卖，成交块地，住宅土地面积公顷，建筑 面积万平米，其中，江宁开发区幅，土地面积公顷，建筑面积万平米， 成交总价亿元，楼面地价在平方米之间。

主要竞争片区规划与地价分析宁南新区 受河西的带动和地铁号线建设影响，宁南新区的地价目前已达万亩以上，是江 宁开发区的倍左右。

仁恒地产年获得宁南新区地块，开发仁恒翠竹园项目，当时的地价为 万亩，但直到去年菜年底才正式启动该项目，土地的资金成本也较高。

年月，雨花城镇开发的以地补路项目挂牌出让，土地面积万平 米，建筑面积万平米，雨花城镇开发以底价万元万亩楼面单价 元平米拿下。

年月日，宁南新区的块土地面积平米建筑面积平米的地 块挂牌出让，南京恒春以万元拿下，地价达到万亩楼面单价元平米。

河西新城区 河西距主城最近，定位最高，是南京的新城区。

北部地区已基本开发完毕。

中部地区规划居住用地，规划居住人口万人万户，以中高档住宅 开发为主，是近年政府投资最大的建设区域，受奥体中心新城区中心和地铁号线建设 的带动，近期河西中部的住宅开发在城三区优势最大，地价也最高，约万亩， 是江宁开发区的倍左右。

南部地区规划居住用地，规划居住人口万人万户，定位于低密度高 档住宅区。

仙西新市区 仙西是仅次于河西的政府重点投资建设区域，总规划面积。

住宅开发的主要带动因素为仙林大学城中心地区