【WA51】万科南海市黄岐区泌冲岗项目资金申请报告.doc文档

地质条件方取土，地势平缓，但尚 未平整土地。

附着物以自然生长的树木和杂草为主，及两个天然水塘。

地块西至道路地块 南至道路地块西北角边界道路 地形地貌 地块南对面的工业开发区占地面积平方米约亩， 目前开发区东北面已修建广东现代俊惠学校检察院培训中心 和南方制版厂约占亩。

地块西公路对面为广州市中学生劳动技术学校。

地块进深示意及四至 东至山岗与金沙洲紧邻，南至南海市南兴工贸有限公司工业开发 区，西至宽约米的城市规划支干道连接广佛高速公路，北至山 岗与金沙洲城市生态公园相连，紧邻泌冲二小和黄岐高级中学。

分钟车程上沙贝立交，进入广佛高速公路，可在十五分钟到三十五分 钟车程内到达南海市里水镇，桂城街办及平洲街办，盐步街办，和大 沥街办中心位置。

水 目前南海桂城自来水公司直径米给水管已铺至地块西南角，供应 量充足。

另外，原发展商在地块商住开发区内打井眼，井深 米，水质优良，达国家饮用矿泉水标准，可考虑作为小区饮用水源使 用的可能性。

原开发商已在地块西面预留了市政雨水及污水出口，发展商现还须投 资建小型污水处理厂成本测算中已考虑投资万元，污水排放 须经 自本项目出发，三 分钟车程上沙贝立 交，即可进入广州 环城高速公路及广 佛高速公路。

发 区，西至宽约米的城市规划支干道连接广佛高速公路，北至山 岗与金沙洲城市生态公园相连，紧邻泌冲二小和黄岐高级中学。

地块进深示意及四至 地块西公路对面为广州市中学生劳动技术学校。

地块南对面的工业开发区占地面积平方米约亩， 目 检察院 培训中心 广东现代 俊惠学校 黄岐高级中学 钟村 南光树脂 制品有限公司海北变电站南方制版厂平方米约亩。

部分内容简介部分内容简介积 泌冲二小 广州市中学生 劳动技术学校 明辉滕厂 检察院 培训中心 广东现代 俊惠学校 黄岐高级中学 钟村 南光树脂 制品有限公司海北变电站南方制版厂平方米约亩。

地块南对面的工业开发区占地面积平方米约亩， 目前开发区东北面已修建广东现代俊惠学校检察院培训中心 和南方制版厂约占亩。

地块西公路对面为广州市中学生劳动技术学校。

地块进深示意及四至 东至山岗与金沙洲紧邻，南至南海市南兴工贸有限公司工业开发 区，西至宽约米的城市规划支干道连接广佛高速公路，北至山 岗与金沙洲城市生态公园相连，紧邻泌冲二小和黄岐高级中学。

地块西至道路地块 南至道路地块西北角边界道路 地形地貌 地块呈丘陵地貌，区内有七个山丘，其中五个集中在地块东北部最 大标高落差约米，西部及南部已开方取土，地势平缓，但尚 未平整土地。

附着物以自然生长的树木和杂草为主，及两个天然水塘。

地块现状组图 穿过地块边缘的架空输电线 另外，地块边缘有两条架空高压和输电线通过，对 景观有定损害，但开发商可将其迁移，以消除其影响。

地质条件 依据同板块广州金沙洲居住区控制性详细规划的分析地块山丘 覆盖层属于泥质粘土，下部为石炭系灰岩风化体，风化厚度不大，地 基条件好，属基岩地基浅埋区。

周边工厂现状 本地块边现存的咏昱金属制品有限公司位于地块西公路对面米 处及南方制版 项目所在地 广佛高速路 内环路 环城高速路 与南海市之间的交通 路径地块西部，有条紧邻的镇级公路，沿此公路向南约五分钟 车程可到达黄岐街办，向北十二分钟车程可到达里水镇中心区。

路径二从地块南部出发，穿过工业开发区，沿高速公路旁辅道约三 项目所在地 分钟车程 通往里水镇 分钟车程通 往黄岐街办 沿广佛高速公路可在十五 到三十五分钟内到达南海 市各镇中心区。

自本项目出发，三 分钟车程上沙贝立 交，即可进入广州 环城高速公路及广 佛高速公路。

分钟车程上沙贝立交，进入广佛高速公路，可在十五分钟到三十五分 钟车程内到达南海市里水镇，桂城街办及平洲街办，盐步街办，和大 沥街办中心位置。

水 目前南海桂城自来水公司直径米给水管已铺至地块西南角，供应 量充足。

另外，原发展商在地块商住开发区内打井眼，井深 米，水质优良，达国家饮用矿泉水标准，可考虑作为小区饮用水源使 用的可能性。

原开发商已在地块西面预留了市政雨水及污水出口，发展商现还须投 资建小型污水处理厂成本测算中已考虑投资万元，污水排放 须经过邻近村庄的农田及排洪沟渠排入珠江，与村庄之间的交涉按合 同约定将由黄岐区政府协调解决。

电 地块边工业开发区内已建好变配电室，装机容量两万千瓦，可供应整 个小区临时施工用电。

永久用电还须在商业开发区地块内再建变配电 室，并从距地块米外的高压电力线接入来提供区内电力。

成本测算中考虑投资万元煤气 项目所在的整个黄岐区尚无煤气管道，但有煤气公司可供气，发展商 只须投资建造两个瓶组站万元。

而且，目前南海市政府已将煤 气管道的铺设工程列为市政府重点工程。

通讯 目前地块内已铺设有南海市电信局的通信光纤光缆。

具体报装时，电 信局会根据区内负荷情况进行通讯基础设施的建设，开发商无需额外 投资。

根据目前与广州市区内电信局的接触，对方表示只要南海电信局不阻 挠，他们可以装设广州市的电话，而且，现在地块边的广州现代俊慧 学校，广州检查官培训中心，广州中学生劳动技术学校报装使用的都 是广州市的电话。

因而，可以预见，经过以后的努力，小区业主应该 可以装设双线电话。

社区配套现状 教育地块边即有泌冲第二小学及黄岐高级中学，另外，现 已停办的广州现代俊慧学校就位于相邻地块内，设有幼儿园，小学， 中学。

还有，距地块米远的广州市劳动技术学校有广州市绿色 学校之称，是广州市青少年社会实践基地和军训定点基地，校内设 第部分项目概况 宗地现状 地理位置 地块四至 地形地貌 地质条件 工业现状 路网现状 二大市政和社区配套 大市政配套现状 道路交通状况 水电气 通讯 二社区配套现状 学校 医院 公交 第二部分法律及政策性风险 土地使用权现状 用地规划手续 合作方式 联合竞买 权益转让 项目公司 风险分析 竞买实现 权益转让 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，规划要点 用地年限 第三部分规划要点分析 第四部分市场分析及项目定位 广州市国民经济增长与住宅市场主要特点 二项目所在区域特点及项目个性 三区域市场分析 区内现有住宅项目 潜在市场竞争分析 四本案辐射范围及其市场特征 辐射范围 辐射范围市场特征 五项目定位 客户定位 产品定位 价格定位 第五部分投资收益分析 经济指标 平均售价测算 成本费用测算 地价与容积率 成本水平 建造成本 完全成本 利润测算 二税务分析 三开工及销售安排 工程施工安排 销售进度安排 四资金流量 五盈亏平衡点分析 保本售价 保本销量项目完全投资保本销售 六敏感性分析 销售均价变化的影响 单位成本变化的影响 容积率变化的影响 七投资分析结论 第六部分项目综合评价 第部分项目概况 宗地现状 地理位置 南海市黄岐区泌冲岗项目与广州市白云区金沙洲接壤，地块占地面积 泌冲二小 广州市中学生 劳动技术学校 明辉滕厂 检察院 培训中心 广东现代 俊惠学校 黄岐高级中学 钟村 南光树脂 制品有限公司海北变电站南方制版厂平方米约亩。

地块南对面的工业开发区占地面积平方米约亩， 目前开发区东北面已修建广东现代俊惠学校检察院培训中心 和南方制版厂约占亩。

地块西公路对面为广州市中学生劳动技术学校。

地块进深示意及四至 东至山岗与金沙洲紧邻，南至南海市南兴工贸有限公司工业开发 区，西至宽约米的城市规划支干道连接广佛高速公路，北至山 岗与金沙洲城市生态公园相连，紧邻泌冲二小和黄岐高级中学。

地块西至道路地块 南至道路地块西北角边界道路 地形地貌 地块呈丘陵地貌，区内有七个山丘，其中五个集中在地块东北部最 大佛高速路 内环路 环城高速路 与南海市之间的交通 路径地块西部，有条紧邻的镇级公 周边工厂现状 本地块边现存的咏昱金属制品有限公司位于地块西公路对面米 处及南方制版 项目所在地 广 依据同板块广州金沙洲居住区控制性详细规划的分析地块山丘 覆盖层属于泥质粘土，下部为石炭系