世纪花园帝景苑房地产投资项目资金申请报告.doc文档35页全文在线看

固定资产投资规模扩大，结构进步优化。

三次产业比例由上年其中，第产 业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增 加值亿元，增长。

初步核算，全市实现地区生产总值 年全国商品房销售面积万平方米，比上年增长。

其中，商品住宅销售 面积增长办公楼销售面积增长商业营业用房销售面积增长。

年全 国商品房销售面积万平方米，同比增长，增幅比去年全年回落个百分点。

如图。

图年商品房销售面积及增幅 项目开发地区的经济社会情况及管理政策因素 年，淄博经济在调整中较快发展。

房地产开发销售两旺。

全年房地产开发投资亿元，增长，增幅比上年提高 个百分点。

房屋施工面积万平方米，增长房屋销售面积万平方米， 增长实现房屋销售额亿元，增长。

区域房地产市场分析 淄博房地产市场区域分布及特点 沿中心路及柳泉路带 特点近几年以柳泉路及中心路这两条张店区新旧商圈线状分布的公寓市场迅猛的发展 起来，这些项目般分布区域距核心商圈较近，商业业态分布完整，服务设施完善，交通系 统发达，产业形式以高知识高技术密集内涵效益型投资强力增长，全年完成技术改造投资亿元，增长，占规 模以上工业投资的，占比较上年提高个百分点。

图年商品房销售面积及增幅 项目开发地区的经济社会情况及管理政策因素 年，淄博经济在调整中较快发展。

全年回落个百分点。

积增长商业营业用房销售面积增长。

年全 国商品房销售面积万平方米，同比增长，增幅比去年 年全国商品房销售面积万平方米，比上年增长。

以上，几经震荡月下降至其他投资同比增幅由年月的 经三次震荡下降和提高，至年月高达。

部分内容简介部分内容简介有及国有控股投资同比增幅由年月的降至年月的， 回升至以上，几经震荡月下降至其他投资同比增幅由年月的 经三次震荡下降和提高，至年月高达。

年全国商品房销售面积万平方米，比上年增长。

其中，商品住宅销售 面积增长办公楼销售面积增长商业营业用房销售面积增长。

年全 国商品房销售面积万平方米，同比增长，增幅比去年全年回落个百分点。

如图。

图年商品房销售面积及增幅 项目开发地区的经济社会情况及管理政策因素 年，淄博经济在调整中较快发展。

初步核算，全市实现地区生产总值 亿元，按可比价格计算，比上年增长，增幅较上年提高个百分点。

其中，第产 业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增 加值亿元，增长。

三次产业比例由上年的调整为 。

人均生产总值元，增长。

固定资产投资规模扩大，结构进步优化。

全年规模以上固定资产投资亿元， 增长。

其中，第产业投资亿元，增长第二产业投资亿元，增 长第三产业投资亿元，增长。

三次产业投资结构由上年的 调整为。

民间投资亿元，增长，增幅比规模以上投资快 个百分点。

民间投资占规模以上投资的比重为，占比较上年提高个百分点高新 技术产业投资亿元，增长，占规模以上工业投资的，占比较上年提高个 百分点。

内涵效益型投资强力增长，全年完成技术改造投资亿元，增长，占规 模以上工业投资的，占比较上年提高个百分点。

房地产开发销售两旺。

全年房地产开发投资亿元，增长，增幅比上年提高 个百分点。

房屋施工面积万平方米，增长房屋销售面积万平方米， 增长实现房屋销售额亿元，增长。

区域房地产市场分析 淄博房地产市场区域分布及特点 沿中心路及柳泉路带 特点近几年以柳泉路及中心路这两条张店区新旧商圈线状分布的公寓市场迅猛的发展 起来，这些项目般分布区域距核心商圈较近，商业业态分布完整，服务设施完善，交通系 统发达，产业形式以高知识高技术密集型态存在，从而存在大量的高学历高收入高消 费人群，他们对物业类型的要求比较多样且高端化，这就决定了分布于这区域的公寓产品 类型较多，且形式更新较快，以商务办公酒店式公寓为主，住宅公寓量较少，典型代表项 目财富广场，温州大厦华夏国际华都城市公馆等 以距核心商圈时间距离为衡量标准的公寓存在形式 分布特点般为公交系统较为发达，到达核心商圈时间较短，其次为与区域时尚意识 及新形态商业的更新率的紧密程度，这样就缩短了人们对核心商业圈的心理距离，这部分人 没有核心商圈人群的高收入及高消费能力，但是结构类型相仿，所有的时间都用在自己的事 业上面，所以在考虑选择物业时，时间成为他们的第要素，对交通系统方面要求比较高， 般分为两种情况，是公交始发线路比较密集的地方，其次是中途公交经过的比较密集的 地方，典型代表为民泰大厦及蓝钻国际等公寓项目，存在形态以商务办公公寓为主，含 定比例的住宅公寓。

以大型配套社区为背景的公寓市场 随着社区开发规模的日渐增大，生活配套的日渐完善，社区会推出部分公寓产品来完善社区的产品结构，但般又存在限制条件交通比较便利社区自身商业配套成定规模。

主要以项目自身商业来带动公寓市场典型代表黄金国际最后期推出的商业体内的附 属公寓名尚城市广场后期的商业体内的附属公寓产品，产品类型以居住与商务及办公公寓所 占比例基本平衡。

类城市综合体公寓产品 项目产品形式较为丰富，但较综合体项目又形不成太大的规模，方面依靠周边共生项 目的辐射影响来作为公寓生存的载体另方面又将产品放在市场未来预期上，这种项目 般存在于发展初期的次核心商业带典型代表拉菲原冠都新城般而言，商圈的成熟度 决定了公寓产品的存在形式，距离成熟商圈越近的区域，公寓产品存在的形式越多样化，而 且类型的需求基本持平，产品的更新换代周期较短而距离成熟商圈较远的区域，对公寓产 品的需求形式越单，商务办公及酒店式公寓产品类型减少，居住型公寓产品增多，这也 就决定了购买客的组成结构，越靠近成熟商圈，投资客越多，租赁市场越成熟，越远离成熟 商圈，自住客越多。

淄博房地产供求分析 供给分析 反映房地产开发市场运行主要指标完成投资亿元新开工面积万预售 面积万，同比分别增长，增幅较大。

与此相反，竣工 商品房空置面积大幅减少，仅为，同比下降。

总体看，我市作为房地产三线 城市，不存在投资过热价格虚高投资投机性购房过多等突出问题，房地产市场总体处于 快速健康运行态势。

如图。

完成投资折线亿元 图年淄博完成投资额 新开工面积折线万 图年上半年同期新开工面积对比 需求分析 商品房价格同比增长较快，近期趋于稳定。

全市商品住宅预售均价元，同比增 长，为近年来最高增幅，剔除经济适用房和团购房拉低均价因素，实际涨幅要更大 些。

中心城区均价元，同比增长，综合评价品质较高的楼盘均价大多在 元左右，部分项目开盘价达到元以上。

受新调控政策影响，近期销售价格总体趋 于稳定，月份，全市商品住宅预售均价元，较月份的元月份 的元分别下降。

我市商品住宅预售价格虽然增长较快，但目前房价人士 居住农村向城市转移，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条件较好的 必将置业眼光投入到市区，对世纪花园的销售也将起到很大的促进作用。

六类客户各地房地产投资人士 淄博房价目前在全国来讲都偏低，年全国地级市房地产销售平均价格元， 衡阳现在的水平还不到元，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来 购买。

销售计划 鉴于目前工程进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。

销售量 期工程标准层住宅套，总建面积，可销售额约亿 销售进度 本项目预计年月初开盘 开盘后个月内，即至年月底，完成总销售任务的，约套住宅，销售金 额约亿 开盘后三个月内，即至年月底，完成总销售任务的，约套住宅，销售 金额约亿 开盘后六个月内，即至年月底，完成总销售任务的，约套住宅，销售金 额约亿开盘后九个月内，即至年月底，完成总销售任务的，约套住宅，销售金 额约亿 开盘后十二个月，即至年月底，完成总销售任务的，约套，销售金额 约亿。

营销策略 本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。

该项目价位有较高的上涨空 间，升值的潜力很大。

本项目将确定以下推广策略。

推广渠道 报纸广告 包括淄博日报齐鲁晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前 周进行次推广既可。

短信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为种长期的营销手法。

影视广告 当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。

电视广告是唯的动态广 告平台，值得周期性的高密度投放。

单张派发 贯穿项目营销始终的宣传利器，淄博张店地方小，人口集中，单张派发能起到良效。

营销活动 活动新干线风光带竣工典礼世纪花园开盘庆典。

活动二炒房团淄博购房动。

活动三新干线风光带摄影图片展。

活动四淄博人说淄博大型文化论坛。

活动五系列名人讲座。

媒体宣传组合 开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传世纪花 园，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售半做好蓄客准备。

开盘当月，公司 会配合新干线带竣工，举办各种活动，扩大在淄博的知名度，加以促进销售。

开盘三个月后， 公司会尽快出样板房实景园林开放，加大广告投放力度。

公交和站台广告开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。

路桥广告贯穿项目营销始终。

影视广告开盘前个月高密度投放，开盘后在每次推新货时前周每天投放。

淄博报纸开盘前月投放次，以及每次新货上市投放次。

单张派发每天均需进行的推广方式，力求单张波及到