【18页】福州2011-10号宗地房地产项目资金申请报告.doc在线文档

但国发 号文件出台后，二手房实际成交量呈逐步下降趋势。

和，其中二手住宅交易套，成交面积万平方米，成 交金额亿元，分别比去年同期增长和。

据万平方米，同比下降，其中商品住宅成交万平方米， 同比下降。

市区商品房签约套数套，比去年同期减少，其中 住宅套，比去年同期减少。

房地产新政改变了市场预期，直接影响 了市场成交量。

非住宅占商品房销售总套数的，比去年同期提高了个 百分点，销售面积占比从去年同期的上升至，提高个百分点。

二手房交易量继续下滑。

在这样市场的冲击下客户多 半感性的去购买了远郊的房产，但随着时间的推移，远郊的房产的缺点重新 被人们所认识，人们重新回到了理性他们理性的会想到交通问题，人气问 题，小孩读书问题，购物医疗问题，上下时间成本的问题，这样在接下来的时 间里鼓楼区内的房源又将受到市场的热捧鼓楼区内的房价在接下来的时间会补 涨高涨，远远的超过其它地区的房价教育始终是我们永恒的话题，孩子是我们 未来的希望。

目前每个家庭的收入是用来小孩子的教育投资的，而投资离不 开重点学校的务色。

目前福州有所重点小学，而鼓楼区就有所，如鼓楼实 小即屏东小学，钱塘小，鼓小，值了，而是跟客户的消费心理有关，前两年福州东扩南移西拓北进的政策，开 始了大兴土木，新的楼盘在短时间内开发了很多。

百分点，销售面积占比从去年同期的上升至，提高个百分点。

二手房交易量继续下滑。

改变了市场预期，直接影响 了市场成交量。

市区商品房签约套数套，比去年同期减少，其中 住宅套，比去年同期减少。

房地产新政统计，今年上半年，市区商品房成交面 积万平方米，同比下降，其中商品住宅成交万平方米， 同比下降商品 房销售面积万平方米，同比下降，其中住宅销售面积万平 方米，同比下降。

另据有关方面部分内容简介部分内容简介据，上半年全市商品房销售面积平方米，同比下降，其中月份全市商品 房销售面积万平方米，同比下降，其中住宅销售面积万平 方米，同比下降。

另据有关方面统计，今年上半年，市区商品房成交面 积万平方米，同比下降，其中商品住宅成交万平方米， 同比下降。

市区商品房签约套数套，比去年同期减少，其中 住宅套，比去年同期减少。

房地产新政改变了市场预期，直接影响 了市场成交量。

非住宅占商品房销售总套数的，比去年同期提高了个 百分点，销售面积占比从去年同期的上升至，提高个百分点。

二手房交易量继续下滑。

据有关方面统计数据，上半年市区二手房成交 套，成交面积万平方米，成交金额亿元，分别比群同期增长 和，其中二手住宅交易套，成交面积万平方米，成 交金额亿元，分别比去年同期增长和。

但国发 号文件出台后，二手房实际成交量呈逐步下降趋势。

月份市区二手房成交 套，成交面积万平方米，环比分别下降和，其中二手 住宅交易套，成交面积万平方米，环比分别下降和。

二福州鼓楼区市场概况分析 福州鼓楼区是福建省福州市政要机关本地人口的积聚地，促成位于其中心 东街口商业区商业经济的繁荣。

东街口商业区通过市场经济的促进发展，成 为福州人购物的理想去处，成为福州市的核心商业圈。

从现阶段来分析，鼓楼区 周边的版块房价升值较快，如金山东区五四北还有闽候。

这些地区的涨幅 远远超过了鼓楼区内的涨幅。

去年今年数据显示五四北涨幅平均元平方左右，而鼓楼市区的涨幅才平均元平方左右。

这不是说鼓楼区的房价不 升值了，而是跟客户的消费心理有关，前两年福州东扩南移西拓北进的政策，开 始了大兴土木，新的楼盘在短时间内开发了很多。

在这样市场的冲击下客户多 半感性的去购买了远郊的房产，但随着时间的推移，远郊的房产的缺点重新 被人们所认识，人们重新回到了理性他们理性的会想到交通问题，人气问 题，小孩读书问题，购物医疗问题，上下时间成本的问题，这样在接下来的时 间里鼓楼区内的房源又将受到市场的热捧鼓楼区内的房价在接下来的时间会补 涨高涨，远远的超过其它地区的房价教育始终是我们永恒的话题，孩子是我们 未来的希望。

目前每个家庭的收入是用来小孩子的教育投资的，而投资离不 开重点学校的务色。

目前福州有所重点小学，而鼓楼区就有所，如鼓楼实 小即屏东小学，钱塘小，鼓小，鼓二小，附小，二附小，福州实验小学，乌 山小学。

如此丰富的教育资源决定了周边房价。

近年来随着效应的显现， 写字楼迈入黄金期，楼宇经济进步升华，又引来了总部经济，高档写 字楼办公场所的可供给量越来越少，租金也就自然以稀为贵而水涨船高，由于 需求旺盛，五四内的楼宇租金已大幅上涨 二项目概况 宗地号项目情况 宗地号地处市中心，位于东街口商圈范围内，毗邻五四路商业中心， 配套完善，交通便利，区位价值不可限量。

该地块曾在去年月，经轮竞拍 以万元出让，每亩单价万元，楼面地价元平方米，刷新当时 福州楼面地价新高，后该地块因故被收回，此次再度公开出让。

宗地地块示意图 二宗地号规划总体要求及主要技术经济指标 宗地号秀冶里新村地块 地块位置鼓楼区五路西侧，秀冶里新村地块 占地面积平方米合亩 容积率不大于 土地用途住宅用地绿地率 出让年限住宅用地年起始价万元 起始楼面价元平方米三周边环境 项目周边环境分析 区位评估区位非常好，该地块位于福州鼓楼区五路西侧，津泰路南侧， 处在东街口商圈辐射范围之内，毗邻五四路商圈合五商圈，人流量充足。

东街 口商圈是福州市的核心商圈之，受到政府的重点关注，而且商业配套成熟，交 通四通八达，景观丰富，区位价值无敌，发展收效快，是市中心不可多得地块。

规划评估地处在市中心，区位价值无敌，不足之处是地块面积较小。

该地 块规划为纯住宅用地，由于地块高度不受限制，可建设高层住宅小区。

交通评 估该地块的西侧是五路，北面是津泰路，南面是古田路，交通四通八达，配 套完善，且与福州各大商圈如五四路宝龙城市广场等距离近，驱车只需几分钟， 是真正的市中心所在，出行非常方便。

景观评估该地块临近东街口，聚集了大量人气，人欧王庄项目规划建设数十栋层的国际化摩 天住宅及大规模高档商业综合体，建成后将形成海西规模前列的超高层城市综合 体。

二恒力城福州中心地标作品，位处福州市五四路，项目规划为三栋住宅和栋写字楼， 层现代建筑风格住宅，层高端写字楼，以米的高度，雄踞五四路高端 建筑集群。

项目规划层为福州中心品牌大型商业旗舰，汇聚国际线品牌 磁力，建立福州高尚消费领地罕见的地下四层全智能化停车场，深入地下约 米，机动车位约个，非机动车位约个。

六总体发展构想 项目定位 项目起始楼面价比较高，规划为纯住宅用地该地块位于地处市中心，位 于东街口商圈范围内，毗邻五四路商业中心，配套完善，交通便利，区位价值好， 项目定位为中高档住宅，由于地块高度不受限制，可建设高层住宅小区，主要是 吸引中高收入人群，例如东街口经商的人群，及五四路的白领阶层，还有看中该 区位优势前来的投资者等。

二发展思路 地块位于市中心，毗邻东街口商圈和五四路的商业中心，此区位周边的世欧 王庄是目前福州城区规模最大的旧城改造项目之，恒力城是福州中心地标作 品，位处福州市五四路。

此区位周边目前发展势头强劲。

交通便利，区位优势明 显，配套成熟，金融商贸文化科技医疗学校齐全。

因此可以在这优越 的发展前景上多做宣传，突出楼盘项目周边配套的齐全，区域市场具有较大的发 展潜力来吸引购房者的注意。

三总体规划理念 该地块位于福州鼓楼区五路西侧，津泰路南侧，处在东街口商圈辐射范围之内，毗邻五四路商圈合五商圈，人流量充足。

东街口商圈是福州市的核心商 圈之，受到政府的重点关注，而且商业配套成熟，交通四通八达，景观丰富， 区位价值无敌，发展收效快，是市中心不可多得地块。

不足之处是地块面积较小。

该地块规划为纯住宅用地，由于地块高度不受限制，可建设高层住宅小区，可以 最大限度的吸引购买者的购买。

七资金筹措及使用计划 项目资金筹措 宗地年号是被蒋先生以亿元拿下，项目资金来源于自筹资金， 但由于数目庞大，其中左右的资金可能来源于银行贷款。

二项目成本分析 开发成本费用表 计算依据说 明 项目计算依据费率合计万元 开发成本 土地费用 前期工程费 土地面积三通平元 建安费规划设计费万 建安费策划费万建安费水文地质勘测万 建安工程费 实际面积住宅元 实际面积办公元 实际面积商业元 实际面积车位元 基础设施费 土地面积供水元 土地面积供电元 土地面积煤气元 土地面积绿化元 土地面积排污元 土地面积道路元 公共配套设施费 实际面积元 实际面积元 实际面积元 建安费开发期间税费万 项之和不可预见费万 开发费用 开发成本管理费用万销售收入销售费用万 假设借款为 开发成本的 财务费用万 合计 三项目销售收入预测 本项目参照周边的楼盘恒力城世欧王庄等对比楼盘的均价在元 左右。

本项目的实际建筑面积土地面积容积率 所以本项目的销售收入预测万元 四利润预测 预测利润销售收入成本万元 八项目投资收益经济分析 项目投资效益分析 项目住宅 建筑面积平方米 单方成本元 总成本万元 目标售价元 销售收入万元 利润万元 按上表所得数据，该项目相关财务评价指标如下 总投资万元 销售收入万元 总利润万元 投资回报率 结论该项目总利润高达亿，投资回报率超过，及具有投资价值。

二项目敏感性分析 销售价格变 化 财务净现值 万元 内部收