棉二生活小区项目资金申请报告.doc文档【45页完整版】

近年来，我国 据国家国民经济景气指数监测中心调查分析，近年来，我国房地产 业景气指数直处在较高水平。

任何产业的高速发展均是由其市场需求所致动的要求。

本项目的建设对于加快我市旧 城改造步伐树立省会优美整洁的都市形象提高土地的有效利用 率等具有十分良好的经济意义和重要的社会效益。

综上所述，本项 目是可行的。

第二章项目建设的背景与必要性 项目背景 近年来，随着国家陆续出台了系列旨在启动房地产业发展的优惠鼓励政策，我国房地产业在经过几年盘整后，得以重新活跃 起来，进入相对理性稳定健康快速的发展埋藏，房地产业对整个 国民经济发展的贡献和辐射作用明显提高和加强，对抖动内需扩 大消费安从年的提高到，住房成套率也相应提高， 全市人民的住房善明显改善。

旧城改造方面，加大了工作力度，相继 打通和拓宽了市区内多条丁字路和卡脖路，搬迁了有关居民住宅，使 市区交通拥护状况得到定程度的缓解城市主要道路节点附近建筑 和城市主干道沿街建筑得到拆除重建或装修，改善了城市形象，成为 市区景观的新亮点市政管网改造加快，改善了市政公用工程供应配 套条件。

但是，由于我市建市时间短，历史欠账多，加之人口增长和城 市发展的因素，旧城改造步伐与城市发展比相对迟缓边是布局 错落有致具有时代个性外观亮丽的高楼大厦和宽阔平坦环境 优美的城市主干道边是布局零住宅建设的投资规模。

改革开发以来，全市新建住宅多万，使全市住宅面积达多万，户 均住房使用面积的贡献和辐射作用明显提高和加强，对抖动内需扩 大消费安排就业保持国民经济健康稳定快速发展起到了不 可替代的重要作用，已成为重要的支柱产业。

背景 近年来，随着国家陆续出台了系列旨在启动房地产业发展的优惠鼓励政策，我国房地产业在经过几综上所述，本项 目是可行的。

第二章项目建设的背景与必要性 项目旧 城改造步伐树立省会优美整洁的都市形象提高土地的有效利用 率等具有十分良好的经济意义和重要庄市城市总体规划，建筑设计满足使用 者对居住办公和商务活动的要求。

本项目的建设对于加快我市部分内容简介部分内容简介较强的盈利能力和定的抗风险能 力 结论本项目符合石家庄市城市总体规划，建筑设计满足使用 者对居住办公和商务活动的要求。

本项目的建设对于加快我市旧 城改造步伐树立省会优美整洁的都市形象提高土地的有效利用 率等具有十分良好的经济意义和重要的社会效益。

综上所述，本项 目是可行的。

第二章项目建设的背景与必要性 项目背景 近年来，随着国家陆续出台了系列旨在启动房地产业发展的优惠鼓励政策，我国房地产业在经过几年盘整后，得以重新活跃 起来，进入相对理性稳定健康快速的发展埋藏，房地产业对整个 国民经济发展的贡献和辐射作用明显提高和加强，对抖动内需扩 大消费安排就业保持国民经济健康稳定快速发展起到了不 可替代的重要作用，已成为重要的支柱产业。

任何产业的高速发展均是由其市场需求所致，房地产业的快速 发展适应了我国住房制度改革的要求和城镇居民巨大的住房需求。

据国家国民经济景气指数监测中心调查分析，近年来，我国房地产 业景气指数直处在较高水平。

近年来，我国人民居住条件得到较大改善，城镇居民人均住房 建筑面积已达。

但和经济发达国家的住房善以及人民群众日益 增长的住房要求比较，仍有较大关中。

目前，甸人民生活水平正在 向小康阶段过渡，随着福利分房寿终正寝人民经济收入不断提高， 在解决衣食问题后，个人购房已成为人们首选的消费行为。

根据专 家预测，随着甸城市化进程的加快城镇居民改善居住条件需求不 断增长，未来十年我国房地产业仍将保持稳定健康快速的发展 势头，产业前景看好。

石家庄市做为省会，是全省政治经济文化教育中心。

近年 来，市委市政府非常重视改善市民的居住条件和旧城改造工作，为 此出台了系列相互配套的优惠政策，极大地促进了我市房地产业发 展和旧城改造工作。

自年以来逐年加大住宅建设的投资规模。

改革开发以来，全市新建住宅多万，使全市住宅面积达多万，户 均住房使用面积从年的提高到，住房成套率也相应提高， 全市人民的住房善明显改善。

旧城改造方面，加大了工作力度，相继 打通和拓宽了市区内多条丁字路和卡脖路，搬迁了有关居民住宅，使 市区交通拥护状况得到定程度的缓解城市主要道路节点附近建筑 和城市主干道沿街建筑得到拆除重建或装修，改善了城市形象，成为 市区景观的新亮点市政管网改造加快，改善了市政公用工程供应配 套条件。

但是，由于我市建市时间短，历史欠账多，加之人口增长和城 市发展的因素，旧城改造步伐与城市发展比相对迟缓边是布局 错落有致具有时代个性外观亮丽的高楼大厦和宽阔平坦环境 优美的城市主干道边是布局零乱道路狭窄不平市政配套条 件差房屋低矮破旧的老居民区。

两者形成鲜明对比，极不协调， 与老城区在市区所外的区位极不相称。

项目场址区域是其中较典型 的例子。

棉二生活小区地处城市中心，始建于上世纪年代，整个小区 布局混杂，建筑物年久失修，许多服务配套设施陈旧不堪，已不能 适应居民的生活需要，且区域内居住环境较差，大部分房屋已成危 房，与周边有不协调，严重影响城市面貌和城市品位的提高，对其 进行改造已迫在眉捷。

为合理利用城市土地优化城市空间布局落实城市规划改善人民群众的生活环境和居住条件提升城市形象加快城市现代 化进程拉动经济增长失去城市经济发展和社会进步，本着优势 互补互惠互利共同发展的精神，经友好协商，石家庄市中宏房 地产开发有限公司与石家庄市常山房地产开发有限公司达成协议， 由石家庄市中宏房地产开发有限公司对棉二生活小区进行整体改 造。

项目建设的必要性 项目建设是加快旧城改造步伐的需要 项目场址现有建筑大部分为上世纪五十年代建设的居民住宅 楼，大都年久失修破损不堪，属危改房屋，随着项目场址周边旧 城改造，场址上现有建筑将与周边城市改造后城区面貌极不协调， 将越来越不能适应城市规划和发展的要求，因此急需进行相应的改 造。

土地是不可再生的宝贵资源，节约土地是我国的基本国策。

在 寸土寸金的旧城区，节约土地，提高土地利用率具有更重要的行对个人购房实行抵押贷款规模 逐年加大，住房公积金贷款，住房货币化分配，住房二三级市场 的启动等的实施，将进步提高个人购房能力，使潜在需求转为现 实消费，住房消费市场总体上看前景良好。

另方面，近年来我市 房地产业的快速发展，有效地改善了居民居住条件，居民住房已由 短缺过渡到生存型，正在向舒适型转变。

住房消费市场逐渐成熟，购房者的消费行为更趋理性化，不但要求合理的户型和宽敞的居住 空间，更要求环境优美，配套设施和功能齐全，物业服务周到等， 商业住宅正在由以价格为主要竞争手段向在品牌规划设计物业 管理形象包装生活理念等更高次上展开竞争转变。

开发商只有 顺应这市场变化趋势，才能赢得市场。

我市房地产市场发展趋势 从近年商品房销售情况看，凡是具有规模大环境优美户 型合理配套完善功能齐全物业管理水平高的小区项目均受到 购房者青睐，有的甚至出现热销。

随着经济收入的提高，住房货币化分配进程的加快，住房二 三级市场的启动，商业银行抵押货款逐年增加以及公积金货款的实 施等，因对原有住房地段户型环境面积配套条件等不满，需 置换新房者逐年成倍增长，有力地促进房地产市场递次结构的形成， 进而促进商品房级市场的活跃随着我市城市化步伐的加快，户 籍制度的改革，进市人口也将逐步增长。

上述两大住房消费群体构 成我市房地产市场的主体。

今年我市商品房价格与去年同期上涨约，亦说明我市 房地产市场较为活跃。

市场定位 由于项目地处市区中心区域，占地规模较大，开发成本相对较高，因此本项目适宜定位在高品质中高价位的开发档次上，以大 规模开发降低成本，以优秀的人性人设计，营造新建筑风格和五星 级居住环境，着力创造比较优势，通过卖点制造和兑现，对石家庄 旧城改造和房地产业起到积极的示范和带动作用。

项目的商品住宅 主要面向市区卖旧买新置换型购房群体及新入市新组建家庭。

市场机会点分析 石家庄房地产业整体发展水平较低，因此项目有较大的操作 空间和赢取竞争优势的机会。

目前规模较大环境优美配套完善的住宅项目颇受购房者 青睐，是本项目可利用的市场机会点。

小高层高层住宅逐渐被市场接受，但供应量有限，且现有 供应不具备太强的竞争优势，是本项目的又市场机会点。

商务楼部分 随着我国社会主义市场经济的建立和逐步完善，我国经济将呈 现出以国有经济为主导，多种经济类型关存，相互促进，共同发展 的局面，第三产业将得到迅猛发展。

具体说各种社会中介组织和机 构将如雨后春笋篷勃发展，无论其规模和数量都将得到空前的增 长。

石家庄市能适应形势的发展，因此，本项目的建设将有效地缓 解这矛盾，为我市各类社会服务，中介机构的发展提供必要的硬 件设施，项目市场前景非常广阔。

另方面，随着世界经济体化步伐的加快，我国对外开放的 尝试和广度将出现空前的提高，对外交往将日益频繁，各种国社会 服务中介机构商务机构将进入我国，项目的建设将为国外的机构 进驻我市，发展事业，提供到理想的办公场所，具有广阔的市场前 景。

项目场址所处区域是我市规划的中央商务区，业已形成大型商 务区的雏形，随着本项目及周边项目的实施，将有力促进我市 的形成，其对商务活动的聚集效应将得到充分释放，因此区位优势 十分明显。