能适 应中低收入家庭主要是工薪阶层的经济承受能力。 经济适用房制度伴随着住房制度改革进程而产生和发展。 年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定把建立以中低收 入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系列为 我国城镇住房制度改革的项基本内容和任务。年国务院关 于进步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知更明确提 出深化城镇住房制度改革的重要目标之是建立和完善以经济适 用住房为主的多层次城镇住房供应体系。 经济适用房制度的基本性质与我国城镇住房制度改革的基本目 标密切相关。我国城镇住房制度改革的基本任务和目标是停止福利 性的实物住房分配制度，实现住房商品化和市场化，建立与社会主 义市场经济体制及我国国情相适应的城镇住房新制度，以不断满足 城镇居民的住房消费需求。这决定了经济适用房制度从产生之日起 就具备双重属性方面，经济适用房是商品房，是房地产市场供应 体系的重要组成部分另方面，经济适用房是社会保障性住房， 是现阶段我国社会住房保障体系的重要组成部分。 经济适用房的双重属性充分体现在国家关于经济适用房建设与 管理的系列重要文件中。年，建设部关于大力发展经济适 用房的若干意见指出发展经济适用住房的目的是为了建立适应社 会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，加快住房建设， 促使住宅业成为新的经济增长点，不断地满足中低收入家庭日益增 长的住房需求。年国务院关于促进房地产市场持续健康发展 的通知指出，经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。 年建设部国家发改委国土资源部中国人民银行联合发布 的经济适用住房管理办法第二条给经济适用房下了更为具体完 整的定义，经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准 供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。 年月日，国务院向各个省市自治区印发了国务 院办公厅关于切实稳定住房价格的通知，具体内容高度重 视稳定住房价格二切实负起稳定住房价格的责任房价提高到 政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快， 控制不力，要追究有关责任人责任三大力调整住房供应结构， 调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促 建设四严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量五 正确引导居民合理消费需求六全面监测房地产市场运行七 积极贯彻调控住房供求的各项政策措施八认真组织对稳定住房 价格工作的督促检查。 年月日，国务院常务会议中再次提出要进步 加强房地产市场宏观调控，并提出八项措施引导和调控房地产市场 强化规划调控，改善商品房结构二加大土地供应调控力 度，严格土地管理三加强对普通商品住房和经济适用住房价格 的调控，保证中低价位中小户型住房的有效供应四完善城镇 廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求五运用税收等 经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力 度六加强金融监管七切实整顿和规范市场秩序八加 强市场监测，完善市场信息披露制度。 年月日，建设部发改委等九部委联合下发了关 于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，文件明确要求 切实调整住房供应结构。重点发展中低价位中小套型普通商品住 房经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划， 对新建住房结构提出具体比例要求。二进步发挥税收信贷 土地政策的调节作用。严格执行住房开发销售有关政策，完善住 房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住 房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管， 制止囤积土地行为。三合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓 被动性住房需求过快增长。四进步整顿和规范房地产市场秩序。 加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目违规交易 囤积房源和哄抬房价行为。五加快城镇廉租住房制度建设，规范 发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地 解决低收入家庭的住房困难。六完善房地产统计和信息披露制度， 增强房地产市场信息透明度，全面及时准确地发布市场供求信 息，坚持正确的舆论导向。 该意见明确提出，各地要根据总量与项目相结合的原则， 充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合 理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实住房供应结构比例要求。 并规定自年月日起，各城市含县城年度从月日 起计算新审批新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积平 方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到以上。 同时明确了套型建筑面积的概念，套型建筑面积是指单套住房的建 筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。 年月日，国务院召开会议，原则上通过国务院关于 解决城市低收入家庭住房困难的若干意见。改革开放以来我国城市单价 多层面积 出售比例 项目 计算期 销售税金及附加 根据有关规定，本项目应交纳营业税城市维护建设税教育 费附加，其中，营业税税率为，城市维护建设税教育费附加 价格调控基金分别按应纳营业税额的计取。 收入销售税金及附加估算见附表。 成本费用估算 总成本费用估算见附表。 成本费用估算说明 开发成本为每年所出售房屋的总造价成本。见附表和附 表。 本项目不形成固定资产折旧和无形及递延资产，故不做折 旧与摊销估算。 工资及福利费估算 人员按高级管理人员中级管理人员普通员工分档，人均工 资及福利费分别为万元年万元年万元年，其中福 利费按工资总额的考虑。工资及福利费估算见附表。 修理费估算 本项目不形成固定资产，故无修理费。 在计算期，固定资产借款利息计入总成本费用。 其他费用估算 其他费用包括其他管理费其他销售费用等。依据项目工资福 利费的计取。 财务评价指标 损益和利润分配表 计算期内年均利润总额为元，年均所得税万元， 年均税后利润万元。盈余公积金按税后利润的计取，公 益金和任意盈余公积金分别按税后利润的计取。 损益和利润分配估算见附表。 财务盈利能力分析 财务现金流量表全部投资见附表，根据该表计算的 评价指标为 财务评价指标 表财务指标税前税后 项目财务内部收益率 项目财务净现值 项目投资回收期年 从以上计算指标可以看出，财务内部收益率高于基准收益率， 财务净现值大于零，说明项目的盈利能力能满足要求，经济效益良 好，财务上是可行的。 根据损益表和固定资产投资估算表计算以下指标 年均税前投资利润率年均税前利润总额总资金 年均投资利税率年均利税总额总资金 年均税后自有资金利润率年均税后利润自有资金 偿债能力分析 偿债能力分析是通过对借款还本付息表资金来源与运用表 资产负债表的计算。考察项目计算期内各年的财务状况及偿债 能力，并计算借款偿还期。 本项目偿还贷款的资金来源是项目建成后的税后利润及开发成 本部分，还款方式采用最大还款能力进行偿还。贷款偿还期为 年包括建设期年。 从资金来源与运用的计算可以看出，项目第年以后各年收支 平衡并有盈余。从资产负债表可以看出，资产负债率从第年起小 于。说明该项目在经营期有偿还长期的能力。详见附表 。 第八章社会影响评价 适应性 经济适用房的建设有利于促进住房市场的完善，有利于增加住 房的有效供给，能有力地促进房地产市场的健康发展，尤其是对低 收入家庭住房问题的解决上，可以说是根本性的着力点。 建设社会主义和谐社会，绝不允许让部分低收入人群站在社会 普遍发展之外，享受不到社会发展的福祉，甚至连基本的住房保障 都没有，基本的住房需求都不能满足。满足和保障全社会基本的住 房需求，是社会全面健康稳定发展的根本，是全面建设小康社 会和谐社会的根本。 改革开放来，随着社会主义市场经济体制的建立，城镇居民的 收入水平有了很大的提高，但由于工资制度改革相对滞后，商品房 价格上升较快等原因，导致居民的收入与住房价格比例不尽合理， 特别是在大中城市尤为明显。为了适应新形势下城镇居民对住房建 设的不断增长的客观需求，把广大职工的住房潜在需求变为有效需 求，有必要对不同收入家庭实行不同的住房供应体系，即最低收入 家庭由政府或单位提供廉租住房中低收入家庭购买经济适用住房 高收入家庭购买租赁市场价商品住房。建立以经济适用住房， 方面政府在计划规划拆迁税费信贷等方面给予政策性扶持， 通过清理不合理收费，理顺经济适用住房价格构成，控制住房价格， 使经济适用住房的价格基本能适应广大中低收入家庭的住房需求。 另方面，经济适用住房是以成本加微利的形式进入消费领域，通 过市场机制的作用，可以实现良性循环，避免了福利分配体制的弊 端。由于是市场经济方式运作，也容易调动投资者的投资积极性， 促进住房建设的发展。 经济适用房的建设有利于增加住房的有效供给，满足和保障中 低收入家庭的住房需求，它把政府的宏观调控举措与市场自我调节 机制有机结合起来，促进政府保障制度的完善和住房市场的健康发 展，逐步解决中低收入家庭的基本住房问题，满足大多数居民的住 房需求，真正实现居者有其屋。 二社会影响 经济适用房建设的宏观影响 经济适用房制度表现为以保开发商微利原则激活建设市场， 达到住宅产品质与量的提高以其经济性和适用性扩大内需刺 激消费。可见经济适用房作为我国住房供给体系中主要构成部分， 负有整体住房体系正常运行的重要责任。 经济适用房的发展