本项目建设单位自 有资金万元，申请银行贷款万元，剩余资金万元用预 售收入解决。 案 根据国发号文国务院关于固定资产投资项目试行资 本金制度的通知精神，本项目实行资本金制本项目总投资为万元，其中开发投资万 元，预备费为万元销售费用万元，财务费用为万元。融资方规划合 理布局，完全满足合理利用土地的需要。土地资源利用 土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必 不可少的条件。根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照 陕政办发号文件附本陕西省建设用地指标年版 陕西省居住建筑建设用地指标中，建设规模或类型人数 人均建筑面积平方米人容积率建筑密度 绿地率。 本项目征地面积平方米亩，总建筑面积平 方米，按户设计，每户平均按人计算，人均建筑面积为 平方米容积率为建筑系数为绿地率为。 本项目的建设有利于促进三原县经济健康稳定发展。 研究结论 本项目的实施，不仅符合构建社会主义和谐社会的需要，更 是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升三原县的住宅品质。项目 的实施，对进步促进三原县经济发展，加快三原县城市改造步伐， 改善居民生活环境，确保居住环境质量和居民生活水平稳步提高，推 进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。经分析论证，项目建成后 具有良好的经济效益和显著的社会效益，项目各项建设条件基本具 备，因此社会效益分析 本项目的实施有利于促进三原县和谐社会的发展。 因此，本项目在利用土地资源时，按照国家有关节约土地资源的 要求，本着因地制宜经济适用综合使用的原则进行科学 本项目征地面积平方米亩，总建筑面积平 方米，按户设计，每省居住建筑建设用地指标中，建设规模或类型人数 人均建筑面积平方米人容积率建筑密度 绿地率。根据市场需求土地资源利用 土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必 不可少的条件。部分内容简介用房 平方米包括社区卫生所超市快餐店银行电信等公 部分内容简介用房 平方米包括社区卫生所超市快餐店银行电信等公 建用房平方米物业管理办公平方米，活动中心健身房 平方米，其他配套用房平方米。土地资源利用 土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必 不可少的条件。根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照 陕政办发号文件附本陕西省建设用地指标年版 陕西省居住建筑建设用地指标中，建设规模或类型人数 人均建筑面积平方米人容积率建筑密度 绿地率。 本项目征地面积平方米亩，总建筑面积平 方米，按户设计，每户平均按人计算，人均建筑面积为 平方米容积率为建筑系数为绿地率为。 因此，本项目在利用土地资源时，按照国家有关节约土地资源的 要求，本着因地制宜经济适用综合使用的原则进行科学规划合 理布局，完全满足合理利用土地的需要。 投资估算与融资方案 投资估算 经估算，本项目总投资为万元，其中开发投资万 元，预备费为万元销售费用万元，财务费用为万元。融资方案 根据国发号文国务院关于固定资产投资项目试行资 本金制度的通知精神，本项目实行资本金制度。本项目建设单位自 有资金万元，申请银行贷款万元，剩余资金万元用预 售收入解决。 财务效益 经计算，本项目各项财务评价指标较好。商品房部分总投资收益 率为。所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率分别为 和，均高于基准收益率时的税前税后财 务净现值分别为万元和万元资本金内部收益率为， 高于行业基准收益率项目税前投资回收期为年含年建设 期在预设的年还款期内不含年建设期，利息备付率介于 之间，均大于，偿债备付率为，均大于资产负 债率为之间，小于资产负债率合理区间之间销售价 格和投资是两大敏感因素，在它们朝着不利的方向变动时，内部收 益率分别降至和，但仍然大于基准收益率，因此具 有定的抗风险能力。 综上所述，本项目经济可行。社会效益分析 本项目的实施有利于促进三原县和谐社会的发展。 本项目的建设有利于促进三原县经济健康稳定发展。 研究结论 本项目的实施，不仅符合构建社会主义和谐社会的需要，更 是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升三原县的住宅品质。项目 的实施，对进步促进三原县经济发展，加快三原县城市改造步伐， 改善居民生活环境，确保居住环境质量和居民生活水平稳步提高，推 进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。经分析论证，项目建成后 具有良好的经济效益和显著的社会效益，项目各项建设条件基本具 备，因此，本项目是必要的可行的。 经过以上分析计算，可以得出结论，即本项目是可行的，建议加 快实施。第二章项目建设的背景及必要性 顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升三原县的住宅品质 目前三原县的住宅开发规模偏小，不仅市场恶性竞争和粗制滥造 等问题严重后期物业管理不规范，而且商品房大部分为多层砖混结 构，布置分散配套设施不完善，例如多数没有集中供暖设施，缺少 花园景观及物业服务，更不用说有什么中高档住宅。因此，三原县的 住宅产业尚处于初级开发阶段。 当前，三原县围绕作为西咸经济圈北副中心的目标定位，紧 紧抓住有利的发展机遇期，充分利用自身邻近省会西安的区位地理优 势，正在努力把自身建设成为西安的卫星城市。随着三原县城建 设的扩大，居民收入的日益增长，物质文化生活水平的不断提高， 人与自然和谐发展的居住观念正在逐渐普及和认同，中高档住宅 正在成为人们消费的新趋势。据项目建设单位组织的次住宅产品需 求调研显示的人对住房面积户型结构不满意的人对住房 的通风采光等不满意在购房人的消费意愿上，的人对三室两厅两 卫的需求最大，对住宅配套设施强调最多的是暖气和太阳能热 水器。因此，人们对高品质的住宅的追求意愿是非常迫切的。目前，人们对居住条件的追求已从户内宽敞舒适转移到住宅的 功能品质科技含量等方面上来，不仅要求规划合理企业向园区集中，提 高园区招商质量。为抓好招商引项目，特别成立了由县委县政府主 要领导牵头的招大引强工作队，以珠三角长三角及西安等地区 为重点，有选择和针对性地承接产业转移，力争在招引国内百强企业 及亿元以上的重特大项目上取得实质性突破，确保投资亿元的广 东联塑项目顺利落户，确保全年实现招商引资到位资金亿元。精心 储备批产业开发基础设施建设城镇化社会事业等方面的重大 项目，积极参加各种重大招商引资推介会洽谈会，充分发挥三原籍 在外人士企业家及中介组织的作用，多渠道推进招商引资工作。 随着招商引资力度地加大和城区生活服务设施的不断完善，三原 县将会承接越来越多的来自东部发达地区和省会西安的产业转移， 届时将会有更多的企业业主管理层专业技术等人员在三原县长期 工作和生活。因此，他们非常有必要在三原县购房生活，这无疑会为 三原县的住宅产业带来非常好的发展机遇和需求空间。 城乡居民经济收入的持续增长对本项目的需求分析 由于三原县住宅产业起步较晚，市场需求总量相对较小，所以项目建设单位考虑到不应过于细分化，本项目客户群体是以公务员企 事业单位职工以及在三原投资置业的人员为主。 近年来，三原县经济和社会发展很快，致力于改善民生，群众生 活质量提高。财政保障能力不断增强，确保了全县干部职工工资按照 收入分配制度改革后的新标准足额发放确保了公务员津补贴及事业 单位过渡性补贴的及时兑现。此外，城乡居民收入增长快速。据县长 上官亚强在三原县人大十六届三次会议上所作的政府工作报告介绍， 去年全县生产总值完成亿元，增长社会消费品零售总额 完成亿元，增长城镇居民人均可支配收入完成 元，增长农民人均纯收入完成元，增长。主要经 济数据均明显高于全省的平均水平。 三原县的县委县政府对未来发展充满了信心和把握，对年全 县经济社会发展的主要预期目标规划如下生产总值完成亿元， 增长，力争达到城镇居民人均可支配收入完成元， 增长农民人均纯收入完成元，增长。 随着城乡居民收入的快速增长，人们对改善住房条件有了更加坚 实的经济基础，再考虑到三原县的土地和住宅成本相对较低，居民的 经济承受力相对较好，这为实施本项目提供了更加切实可行的发展空间。 营销策略 当今的消费者买房，不仅仅是为了解决居住问题，同时是追 求种精神的享受和自我个性的表现。因此作为营销的重要手段就是 给房子赋予种理念，给房子增加种附加值，只有这样，项目才能 占领市场。 价格策略 在房地产营销中，价格策略是与产品市场销售形象宣传 推广互动的策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。好的开端往往 也意味着成功的半，因此，在楼盘价格策略中，开盘定价是最为关 键的步。本项目采用低开高走的价格策略。采用该策略有以下 优势 低价开盘，发展商可根据市场反映灵活操控价格，掌握主动 权。 资金回笼迅速，有利于项目后期建设。 迎合了消费者买涨不买跌的心理。 根据不同的开发时期，制定不同的价格策略，大致分为销售初 期项目强销期销售持续期销售结案期。具体实施策略如下销售初期在这时期内，小区形象尚无法充分展示，周边的服 务业，基础设施建设还有待进步地完善，广大购房者尚处于观望的 态度，所以首期采低价销售策略。措施如下 以低于市场均价的价格出售，吸引广大购房者 对定数量的最先期购房者采用成本价出售 财购房者采用签名活动买房送物活动 保证购房者不满意可退房。 促销策略 好的营销离不开好的促销策略，针对本