和作用 目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三角电子信 大亚湾东部的稔平半岛，土地面积平方公里，超过新如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更不可估量。 汽车零部件企业，形成了定的产业规模，随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚 湾汽车装备业技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积平方公里，海域面积平方 公里，海岸线公里，自然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土地资源淡水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善的道路供水供电通 讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大型工业项目的优越条件。 大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势壳牌公司是全球强跨国公司之， 拥有先进的管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。壳牌公司的龙头地位有利于大 亚湾吸引其他跨国企业的集聚第二章项目概括 研究基础 用地单位惠州市房地产开发有限公司 发展商惠州市房地产开发有限公司 用地性质商住楼高尚住宅 项目名称广场 用地位置惠州市江北号小区 用地现状已开发 可行性研究分析的基本依据 国土证惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 建设用地规划许可证惠州市规字第号期 商品房预售许可证惠州房预许号期 项目经济技术指标和有关参数 规划区总用地面积平方米，已开发。 本项目经济技术指标和有关参数 总用地面积平方米总建筑面积平方米 公共占地平方米 园林占地平方米 销售圳香港东莞的联系，对旅游资源的开 发利用，对生态环境的加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为 珠三角东部产业转移的最直接承接地。位有利于大 亚湾吸引其他跨国企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。开发区内已有东风本田等批全球强跨国公司之， 拥有先进的管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。发展临海大型工业项目的优越条件。 大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势壳牌公司是和旅游资源也十分丰富。 大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积平方公里，海域面积平方 公里，海岸线公里，自然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土地资源淡水资源部分内容简介争取吸引更多配套的下游石化产业落户惠州，使惠州成为珠 三角乃至广东部分内容简介争取吸引更多配套的下游石化产业落户惠州，使惠州成为珠 三角乃至广东省重要的石化基地。 大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积平方公里，海域面积平方 公里，海岸线公里，自然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土地资源淡水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善的道路供水供电通 讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大型工业项目的优越条件。 大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势壳牌公司是全球强跨国公司之， 拥有先进的管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。壳牌公司的龙头地位有利于大 亚湾吸引其他跨国企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。开发区内已有东风本田等批 汽车零部件企业，形成了定的产业规模，随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚 湾汽车装备业的发展前景十分可观，特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽车 装备业的出口基地。如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更不可估量。 大亚湾东部的稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加坡的土地面积，正处于尚待开发 状态，具有发展多个大型工业项目的条件，正受到外来投资商的高度关注。 惠州市在珠三角的地位和作用 目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之， 是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城 区的发展空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变。正在建设中的中海 壳牌南海石化项目将给惠州市经济发展增添台强有力的发动机，推动惠州工业化进程，拉 长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地，改变惠州在珠三角的分工地位， 进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础性工业支撑。 同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州 市走向真正意义上的沿海城市。随着继续加强与深圳香港东莞的联系，对旅游资源的开 发利用，对生态环境的加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为 珠三角东部产业转移的最直接承接地。第二章项目概括 研究基础 用地单位惠州市房地产开发有限公司 发展商惠州市房地产开发有限公司 用地性质商住楼高尚住宅 项目名称广场 用地位置惠州市江北号小区 用地现状已开发 可行性研究分析的基本依据 国土证惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 建设用地规划许可证惠州市规字第号期 商品房预售许可证惠州房预许号期 项目经济技术指标和有关参数 规划区总用地面积平方米，已开发。 本项目经济技术指标和有关参数 总用地面积平方米总建筑面积平方米 公共占地平方米 园林占地平方米 销售收入万元 开发总投资万元其中 土地开发费万元 土建建安设计工程费万元 应缴各种税费万元 营业税万元 各类配套工程费万元 供水增容费万元 报建手续费万元 不可预见费万元 投资利息万元 其他费用万元。 研究过程 研究目的 项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基础，通过系统的研究，可依据惠 州房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收 期，尤其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事实上， 可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在于对广场投资开发提供可行性决策依据。 研究人员 可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预测和成本测算十分专业，因此， 要求研究人员具有扎实的专业知识和工作经验。为了达到本初步投资可行性研究的既定目标， 惠州市房地产开发有限公司专门成立由市场研究人员营销策划人员房地产估价人员 工程技术人员城市及小区规划研究人员资深建筑师投资预算人员财务分析人员等组 成的顾问小组，通过搜集大量相关的市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点，对项目 开发的可行性进行了系统和深入的探讨，并对项目的营销策划进行初步探讨。 研究内容 房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂，总体上来看，我们依 据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投 资分析和基本结论，个中涉及的主要分支内容包括 全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素 从城市规划的角度对本项目进行评价 运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价 综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作出评价 从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度 结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因 素按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划 综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。 研究方法 为达成研究目的，我们在研究方法选择投资分析上，亦必须按建 筑面积进行分摊。从整体项目来看，广场首期尚待续建，按照发展商设想，全部工程按照 三期组团式的原则以滚动式的开发。 基本描述 本项目地块位于惠州江北新城核心地带，西临广汕公路上通广州，下连汕头。 广汕公路是项目区域对外联系的条重要快速道路，连通广州和汕头的主干车道，是惠州城 市连接外界的主要交通要道。广汕公路现状路宽米，为双向六车道，并已于二三年拓宽为惠州市的形象大道，经过新城区位置被命名为惠州大道。 总体布局 区域四周几条城市规划确定的道路形成的道路网将本区分成两个的分区，每个分区以不 同的建筑密度使用性质及建筑高度体量来强化各自的特色。考虑到让每户居民能取得广 阔的景观视野，对各分区的建筑物的体量与高度的控制，通过规划的手法安排成阶梯状，由 西向东由里边向路边建筑物的体量与高度逐步递增。为提升各个分区的可识别性，在每个 分区的街坊内，通过规划不同的单体建筑类型，建筑组合方式以及建筑与户外开敞空间的关 系，塑造独特的社区风貌。 道路系统 规划区位于新城区的核心位置，隔东江，连惠州大桥而与老城区相连，广汕公路从西侧通过， 三环路从规划区南部通过，使本区与城市其他地区之间的联系非常便利。本区的道路交通组 织是以人的活动为重点，以建设高品质的社区空间为前提来进行规划的。 区内按原规划几条城市道路穿过其中，将用地分成若干街道，但未见明显的主从关系，道 路系统层次不清，本次规划按前述原则进行了局部调整，原规划路网走向，将部分道路红线 宽度及断面形式进行适当调整，即原规划红线宽米路改为米宽区内部三条道路调整 为中间米绿化带的景观路断面，既减少了穿越区内的过境交通，又丰富了区内的道路景观， 给人们以更深刻的空间体验。 区内道路分四级进行组织区内主干道路，区内次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅 前路有序的组织区内部交通。区内还设置了组织有序的步行路系统，方面保证了人车之间适当分流，减少了互相干扰， 形成服务居民生活的步行空间其次又为创造步行景观提供了条件第三是通过步