1、“..... 产品结构单，市场细分不足 梅家坞休闲市场初步形成，并且日趋成熟 车量增多，停车位紧张 在梅灵路梅家坞地段，来休闲消费的人群大都是有 车族，道路两旁边上总是停车排成长龙。 梅家坞区域休的景点分布模式。 区域经济分析 梅家坞经济发展模式有原来的产茶收入为主而变成目 前的 茶饮消费收入为主，截至年，杭州茶馆达到家不 包括萧山余杭，仅年就新增家。西湖风景区内 茶座有近百家，西湖街道与产茶区有大小茶馆余家。杭 州茶馆业扮演了强力推动者的角色。梅家坞区域内，茶馆等 休闲娱乐消费成为梅家坞居民收入的主要来源。前有 很大的改观，风格多以明清时代的江南民居为主，但由 于是旧房改造，先天不足，有些凌乱粗糙。 远看梅灵路两边沿街梅家坞茶楼等休闲场所，典型 的明清仿古风格，这是民居改造的成果，但是距离道路 较远的仍有许多民居没有改造......”。

2、“.....明 清式农居与现代农居林立于起，显得凌乱。 从内部设计来看，基本装饰以农家风格为主，设计 简单粗 糙，精品化设计较少。当然，由于式民居改造，中低档 消费有此缺点也就不足为奇。好的收益。 农居改造房凸显先天不足，粗糙凌乱 农居改造后，梅家坞休闲市场整体水平较之以梅家坞居民收入的主要来源。并且旅游和休闲餐饮收入大大超过茶农茶叶收入。杭 州茶馆业扮演了强力推动者的角色。西湖风景区内 茶座有近百家，西湖街道与产茶区有大小茶馆余家。 梅家坞经济发展模式有原来的产茶收入为主而变成目 前的 茶饮消费收入为主，截至年，杭州茶馆达到形成梅家坞个山坞个村落 处岩壁山体及梅竺渔村的线多点的景点分布模式。 区域经济分析部分内容简介度假区等八大旅游区域。部分内容简介度假区等八大旅游区域。新建成的梅灵 大道由北向南贯穿景区......”。

3、“..... 区域经济分析 梅家坞经济发展模式有原来的产茶收入为主而变成目 前的 茶饮消费收入为主，截至年，杭州茶馆达到家不 包括萧山余杭，仅年就新增家。西湖风景区内 茶座有近百家，西湖街道与产茶区有大小茶馆余家。杭 州茶馆业扮演了强力推动者的角色。梅家坞区域内，茶馆等 休闲娱乐消费成为梅家坞居民收入的主要来源。并且旅游和休闲餐饮收入大大超过茶农茶叶收入。 梅家坞区域休闲市场发展现状 梅家坞是龙井茶最正宗的产区，其知名度高较高 梅家坞区域客流聚集，人气旺 梅家坞休闲市场初步形成，并且日趋成熟 车量增多，停车位紧张 在梅灵路梅家坞地段，来休闲消费的人群大都是有 车族，道路两旁边上总是停车排成长龙。 产品结构单，市场细分不足 目前梅家坞区域的休闲市场主要以茶楼为主，另 外有少量 的旅馆。两种业态分布凸显区域休闲市场的结构单......”。

4、“.....档次以中低档为 主，总体趋于同质化。 休闲市场的服务质量和卫生有待提高 梅家坞休闲市场由于档次的中低档为主，为了减 少不必要开支，服务人员的减少，质量的降低，卫生 质量难以保证。据每日商报调查，在梅家坞调查的家客容量在人以上的茶楼，厨房面积在平方米 以上的只有四家在对其他家茶楼的调查中发现， 玻璃杯和次性杯子并用的有家，占有 家茶楼的厨房就将冷菜直接暴露在外，占每家茶 楼的经营者均宣称自己的工作人员有健康证，但是因 为种种客观原因无法出示。这种卫生条件无法满足高 档消费人群的消费需求，而高档次人群消费水平则是 普通人的好多倍，因此抓住高档消费群体将会取得更 好的收益。 农居改造房凸显先天不足，粗糙凌乱 农居改造后，梅家坞休闲市场整体水平较之以前有 很大的改观，风格多以明清时代的江南民居为主，但由 于是旧房改造，先天不足......”。

5、“..... 远看梅灵路两边沿街梅家坞茶楼等休闲场所，典型 的明清仿古风格，这是民居改造的成果，但是距离道路 较远的仍有许多民居没有改造，仍是现代的小农居，明 清式农居与现代农居林立于起，显得凌乱。 从内部设计来看，基本装饰以农家风格为主，设计 简单粗 糙，精品化设计较少。当然，由于式民居改造，中低档 消费有此缺点也就不足为奇。 三项目定位 目标市场定位 本项目定位为梅家坞高档豪华会所。 梅家坞区域内休闲茶楼众多，普遍档次较低，而档次 较高的休闲场所基本没有。根据差异化竞争的原则，本项 目应定位为高档豪华会所。 会所，最早从西方传入，最初的为俱乐部的意思，随 着发展而逐渐完善，到如今，会所已经具备了休闲娱乐居住会客交友举行会议等众多特点。另外，会所相 对于般的的休娱乐闲场所更注重档次......”。

6、“.....而在梅家坞建会所则可以区分开 与茶楼休闲的档次。 目标消费人群分析 本项目定位为梅家坞高档豪华的会所，因此目标客户 为特定的成功人士，经济实力雄厚。他们的消费心理具 有以下特征 喜欢休闲放松心情 经常有些朋友聚会，聚会的人可能是有定社会地 位的人士 有时候时间紧张，在休闲时候带有定商务目的， 他们所选择的休闲场所既要能提供配套服务又要比 较幽静豪华而高档 私密性，该类人不喜欢自己的事情为别人所知道 休闲的多样化，此类人群在休闲的时候不仅仅时喝 喝茶而要求有多样性的休闲服务 服务挑剔，此类人群对服务的要求较高，般档次 的服务他们不屑顾。 因此，要满足这部分人群的消费需求，本会所应 集休闲娱乐会议餐饮聚会居住等多项功能于体。 产品定位 本项目定位为梅家坞标志性休闲设施，同时将会提升 梅家坞休闲市场整体档次。 目前......”。

7、“.....从而提升梅家坞休闲市场整体档次。 四建筑设计要求 目前在国内掀起股返古浪潮，中式的会所别 墅排屋特别受欢迎。梅家坞众休闲设施基本为明清时代 典型的江南民居为主。如果本项目也采用明清时代江南民 居为主的设计，则和梅家坞休闲设施趋于同质化如果采取西式的设计风格，则与梅家坞的整体文化古韵感格格不 入。因此，建议会所建筑风格以中国古式风格为主，同时 发挥特色创新个性并柔和西方美学元素，达到中西结 合，雅致而品味非凡。 自年十月分梅家坞整治工程开始，梅家坞以粉 墙黛瓦 为主，处 处显露 出中国 古典庭 院的风 味，而千 篇律 的古典风 格虽然体现出定的茶文化山村的氛围，但是缺少标志性 的建筑。而作为标志型的建筑则需要有两点基本条件第 ，与梅家坞整体建筑风格相融合第二，必须与当地特 色相符合......”。

8、“.....该项目能够 给梅家坞带来品牌效应。因此，本会所建筑品质应该是 流的。 五项目规划要求本项目地块，长米左右，而宽度上则大小不， 最宽处约于米，而最窄处为米。地块的特殊条件使 之在规划的时候，必须充分利用地块条件，扬长避短，最 合理的使用每寸土地。本项目同时还有平方米的地 下建筑 面积，具 有不规 则性。 建 议本项 目人车 分流。会 所，休闲成份比较多，如果消费者在散步时车来车往，则 会对消费者产生定的影响。因此，建议车行道和人行道 分开。 建议本项目车行道和停车场置于地下，整个会所的地 面道路为人行道，从而更好的使本项目与优雅的自然环境 相融合，让消费者更多的感受山色美景......”。

9、“.....消费力巨大。 规模优势 本项目位于梅家坞腹地，建成后，将聚集更多人气， 与梅家坞众茶楼等休闲场所形成规模效应。 环境优势 本项目三面环山，四季翠绿，远离城市而僻静优雅。 政策优势 杭州市政府规划中，梅家坞规划为杭州茶乡旅游 区，发展特色旅游为主梅家坞村委的强有力的创新和 执行能力则使梅家坞区域发展更快更科学。 周边产业配套优势 本项目所在地周配套有银行餐饮日用百货等生 活配套设施。 商业推广优势 本项目虽然属于休闲项目，但是高端定位而在众 休闲市场脱颖而出，在推广方面，市场竞争压力小。 项目劣势分析 本项目面积为平方米，体量相对较小，同时地块不规整， 称狭长形状，规划设计相对较难。 交通道路只有条线路，沿线茶楼众多，客源截流比较 严重，从而到达本项目位置的客流量相对减少。 差异化竞争，存在风险 本项目定位以高档豪华为主......”。