市场的发展。形成了个具有较高消费水平的阶层，并且随着与沿海城市的 交流越来越频繁，人们的消费能力和消费眼光都 ，价格因素让位于品牌。常德市居民的人均年收入保持着较快的增长 水平，可以说，逐鹿常德市场的先决条件就是选好地理位置，更好 更有效稳中有升的态势。 销售价格 各大商圈的商铺售价在万平米使用面积之间，中心区域旺铺 售价集中在万元这区间。 主要客户来源目前常德商务楼市场还主要停留在较低层次的商铺租售阶段，主要客 户为零售商品牌代理商及少量厂家直销。 市场分析 ，商业中心的群集效应逐渐显现。围绕五大商圈，依靠步行街武陵 大道等商业街的辐射作用，现代的商务交流越来 根据彩视广告公司年对常德居民购买电脑的项市场调查显示， 的城市家庭有购买电脑的欲望，的潜在消费者在选购电脑时， 会对众多的电脑品牌进行详细的比较。这就意味着不仅产品的市场 潜力巨大，而且消费者渴望有个包容万象的产品商城为其提供众 多的选择。 目前常德经营较成功的电脑商城主要有德高电脑城和滨湖电脑城两 家。现对其主要商业参数进行些比较，以便对常德数码商品市场有 个较为全面的认识。竞争对手的比较分析 严格意义上说，目前的常德数码市场还处在由经销商割据称雄的时 代，具有包容性的管理现代的数码商城还在起步发展中。围绕五大商圈，依靠步行街武陵 大道等商业街的辐射作用，现代的商务交流越来越依赖商业中心的群 集效应。 市场分析 ，商业中心的 主要客户来源目前常德商务楼市场还主要停留在较低层次的商铺租售阶段，主要客 户为零售商品牌代理商及少量厂家直销。 销售价格 各大商圈的商铺售价在万平米使用面积之间，中心区域旺 综合近几年的发展趋势，无论是大型商业物业或是商铺，租金水 平都呈稳中有升的态势。部分内容简介影响此外，不同业态由于营 业额和利润水平不同，对租金的承受能力也部分内容简介影响此外，不同业态由于营 业额和利润水平不同，对租金的承受能力也有比较明显的差别。 综合近几年的发展趋势，无论是大型商业物业或是商铺，租金水 平都呈稳中有升的态势。 销售价格 各大商圈的商铺售价在万平米使用面积之间，中心区域旺铺 售价集中在万元这区间。 主要客户来源目前常德商务楼市场还主要停留在较低层次的商铺租售阶段，主要客 户为零售商品牌代理商及少量厂家直销。 市场分析 ，商业中心的群集效应逐渐显现。围绕五大商圈，依靠步行街武陵 大道等商业街的辐射作用，现代的商务交流越来越依赖商业中心的群 集效应。可以说，逐鹿常德市场的先决条件就是选好地理位置，更好 更有效的融入商务圈。 ，价格因素让位于品牌。常德市居民的人均年收入保持着较快的增长 水平，形成了个具有较高消费水平的阶层，并且随着与沿海城市的 交流越来越频繁，人们的消费能力和消费眼光都有很大的提高，已经 告别了当年看价格二看质量的简单消费模式，而开始注重品牌和产 品的外包装，广告宣传在市场营销中的作用越来越凸显。 ，现代商务楼的建设赶不上商务市场的发展。常德市场上的商务楼还 停留在店铺式的出租出售，而不能从整体上进行科学的规划，商务设 施不完善，相关服务不周全，很难吸引达到有档次的高端用户的入住。 ，商务楼物业管理极待完善。真正意义上的物业管理对于常德的商务楼来说，基本还处于开始阶段。很多商城，甚至还有政府充当物业管 理的角色。商务楼日后能否有效的吸引高端住户，从很大程度上说， 还依赖于现代的物业方式。 二竞争对手的比较分析 严格意义上说，目前的常德数码市场还处在由经销商割据称雄的时 代，具有包容性的管理现代的数码商城还在起步发展中。 根据彩视广告公司年对常德居民购买电脑的项市场调查显示， 的城市家庭有购买电脑的欲望，的潜在消费者在选购电脑时， 会对众多的电脑品牌进行详细的比较。这就意味着不仅产品的市场 潜力巨大，而且消费者渴望有个包容万象的产品商城为其提供众 多的选择。 目前常德经营较成功的电脑商城主要有德高电脑城和滨湖电脑城两 家。现对其主要商业参数进行些比较，以便对常德数码商品市场有 个较为全面的认识。 名称营业面积经营定位价格综合评价德高电脑城 滨湖电脑城 三的分析 优势 区位优势项目所在地高山街口是常德的中心商业区，配套完善 人气旺盛整体经济实力高于其他的区域。同时，项目所在地又处于人 民中路与高山街的交汇口，地理优势相当明显 政策优势目前，市政府及有关部门修改和制定出系列促进房地 产发展，鼓励个人购房的政策和法规，特别是各种开发区的招商引资 工作和当地的城市建设旧城改造，由此进步加大常德市城镇化水 平进程速度。 区域规划优势通过对常德的年的整体规划进行分析， 项目所在区为常德市正大力进行城市建设，提高经济发展的路线，必 将带来巨大的升值潜力，数码城将会成为常德城区的中心地带和商业要地。 ④管理服务优势数码城的战略发展模式立足于取他人所长 补己之短填补市场空白整合市场，选择品牌树立品牌的思路， 引进专业的管理进行物业管理，提高物业的整体价值。 市场形态优势从当地商业物业的调查可以看出走专业化的品牌路 线是市场明显发展的趋向。 劣势 经验方面发展商金城房产首次开发产权式商场，开发经验不足。 对策确立金城房产各部门的工作职责，尽可能避免出现 协调漏洞。 重视全程营销策划机构提供的建议和各种研究报 告，促成其他部门的协调有效的工作。 地块基地的局限地块基地面积约平方米，并分为两栋，商 场建筑本体的配套功能要求又齐全，如何充分利用土地资源实现开 发价值成了重中之重。 对策考虑充分使用可供利用资源其中包括，最大限度使商场两栋互相紧密联系，可以在两栋之间层的位置修座天桥， 这不仅有效的将两栋联系在起，在建筑外观上也十分新颖。 因项目前身吉春广场市场整体推广形象不是很好，项目更名 有助于挽回。 二定位 经营主题定位 本项目地理位置优越，位于常德市街区商圈，是常德市市区 中心点。 目前常德市商业中心区竞争日趋激烈，联系常德市政府机构致力 于改变常德商业分布不平衡的格局，常德市新兴的商业热点正在步行街商圈逐渐形成，日人流量达万人次。 但经基本市调发现正当市场如火如荼的发展当中，人们对 数码产品的需求正日益增长，可是，在常德乃至湘西北的数码产品 市场并不规范，市场基本成散乱状态，没有个理想而又规范的的 数码产品购物场所。因为数码产品的知识性及换代更新速度之快， 良好的服务和形象是其发展的根本要素，在这其中就产生了个绝佳 的巨大的市场空白高档的集购物休闲娱乐于体的数 码商城购物中心。为此，建议本项目定位为服务于常德市乃至湘西北 流的中高档数码商城，同时适合于游客消费。本项目落成后，将成 为常德步行街商圈的人流聚散中心，也将成为常德市乃至湘西北地区 具有代表性的数码娱乐休闲区域，项目名称定位等同于数 码产品需求，即买数码产品即刻会联想到我们的数码城 形象定位 常德市乃至湘西北流的集数码网络休闲为体的中高档数码 商城。不仅要从外立面内部格局加以修改，物业管理也非常重要 规模定位 规模定为营业建筑面积分为两栋根据常德市整体商场现状及居民消费习惯，目前常德市商场四楼以上 经营状况都不太理想的现状，以及考虑到整体商业功能布局及人流导 向问题，商场的单层面积应保持在左右地面楼层数为层， 但力求功能布局及人流导向等达至最佳化。 档次定位 中高档次中档为主，高档为辅，纵观常德市数码产品高端市场， 除了德高电脑城湘北电脑城滨湖电脑城定位于中低档市场，基本 处于自由经营状态，发展商没有在经营上进行统的管理，处于市场 的不规范性，正好引出常德高端市场几近空白。基于常德市乃至湘西 北居民的购买能力及未来数码商业的发展，建议本项目商业部份必 须和他们的经营范围区别开来，进行中高档的品牌旗舰店式的商务运 营，故我们必须在高档数码商品上进行定位，给消费者个全新的 体验式购物感觉。 项目经营理念定位 对目标商户我们不仅租售商铺，而且为商家创造财富并提供全程 指导服务。提供专业的物业管理服务 对购物消费群体站式购物，感受现代化都市高品质生活。将我们不仅租售商铺，而且为商家创造财富做为对目标商户的经 营理念，让商家相信本项目具有强大的经营回报和升值潜力，增加投 资者的置业信心。 将站式购物，感受现代化都市品质生活做为对购物消费群体的 经营理念，展示出本项目在满足高档次消费需求的同时，为消费者增 添享受数码生活的情趣。商场以中高档价位的国际国内的知名数 码品牌作为主力商品进行组合，构成主题鲜明，别具创意，独具风 格功能完善品牌分类的充满文化，休闲知识潮流品味的多 元化的现代化数码城概念。 目标市场定位 核心商圈常德市步行街商圈，包括武陵区所辖人口万鼎 城区所辖人口万 次级商圈整个常德市所辖区域，市区人口万 边缘商圈湘西北区域 如图所示 组合定位栋组合定位 建筑面积万楼层经营业态及目标商户定位 层 休闲娱乐饮食中心如城市英雄风味小吃儿童游 乐区 层 健身美容中心例如瑜珈健美舞蹈学校 层 大型休闲式网络会所司联络拥有国家发给的全国连锁运营牌 照的公 层 数码耗材音像制品软件碟片二楼品牌店售 后服务中心 层 高科技品牌数码产品例如联想， 层 高科技品牌数码产品例如三星， 栋组合定位 建筑面积平米层乙及写字楼，供数码诚商户及