应对国际金融危机带来的负面影响，中央及时制定了保增长保民生保稳定 的方针，许多地方政府则把发展房地产作为保增长的主要途径，从而出现了房地产市 场的过热，以及房价在前 十七届五中全会月日闭幕，会议审议通过有关十二五规划的建议。及家电家居用品等 产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级改善民 生具有重要作用。当中占据比较大的比例。要想使开发项 目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重 大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实。依据可行性研究的结论进行投资决 策，有助于使开发商决策建立在科学的而不是经验或者感觉的基础上。 本报告主要是对汇嘉建设项目的市场周边情况产品定位项目建设及实施进度 项目经济分析及项目风险控制管理编制项目可行性研究。 在第五 条严格住房用地供应管理中提到各地要增加土地有效供应„„今年的商品住房用地 供应计划总量原则上不得低于前年年均实际供应量。进步完善土地出让方式，大力推 广限房价竞地价方式供应中低价位普通商品住房用地。 综上所述可以看出，在中央打压楼市过热的当下情况中，并不是所有地产都会遭受重 大影响。专家指出，广汉市房地产没有明显过热现象，处于稳健发展之中，责任中，有提到各地要继续增加土地有效供 应，进步加大普通住房建设力度继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，从此 可以看出中央政府并不是要完全打压房地产市场，只是控制房地产楼价以保民生。 房地产市场研究 宏观环境分析 宏观行业政策分析 房地产行业驱动着其他各行各业的发展，在国民经济本报告主要是对汇嘉建设项目的市场周边情况产品定位项目建设及实施进度 项目经济分析及项目风研究的结论进行投资决 策，有助于使开发商决策建立在科学的而不是经验或者感觉的基础上。 工作，才能使房地产开发项目的许多重 大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实。动，投资额大建设周期长涉及面广。要想使开发项 目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究部分内容简介方面效益。部分内容简介方面效益。 可行性研究范围 房地产开发是项综合性经济活动，投资额大建设周期长涉及面广。要想使开发项 目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重 大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实。依据可行性研究的结论进行投资决 策，有助于使开发商决策建立在科学的而不是经验或者感觉的基础上。 本报告主要是对汇嘉建设项目的市场周边情况产品定位项目建设及实施进度 项目经济分析及项目风险控制管理编制项目可行性研究。 房地产市场研究 宏观环境分析 宏观行业政策分析 房地产行业驱动着其他各行各业的发展，在国民经济当中占据比较大的比例。温家宝 总理说房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁建材及家电家居用品等 产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级改善民 生具有重要作用。 十七届五中全会月日闭幕，会议审议通过有关十二五规划的建议。十五 期间，为应对国际金融危机带来的负面影响，中央及时制定了保增长保民生保稳定 的方针，许多地方政府则把发展房地产作为保增长的主要途径，从而出现了房地产市 场的过热，以及房价在前些年过快上涨基础上的进步飙升。过高的房价不仅让民生不堪 重负，也给国家经济带来风险隐患。十二五期间房地产业应从保增长转向保民 生，在控制防范和释放风险的前提下，进入个平稳健康的发展期。 年月日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，内容如下 进步落实地方政府责任 二加大保障性安居工程建设力度 三调整完善相关税收政策，加强税收征管 四强化差别化住房信贷政策 五严格住房用地供应管理 六合理引导住房需求 七落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 八坚持和强化舆论引导 其中在第条进步落实地方政府责任中，有提到各地要继续增加土地有效供 应，进步加大普通住房建设力度继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，从此 可以看出中央政府并不是要完全打压房地产市场，只是控制房地产楼价以保民生。在第五 条严格住房用地供应管理中提到各地要增加土地有效供应„„今年的商品住房用地 供应计划总量原则上不得低于前年年均实际供应量。进步完善土地出让方式，大力推 广限房价竞地价方式供应中低价位普通商品住房用地。 综上所述可以看出，在中央打压楼市过热的当下情况中，并不是所有地产都会遭受重 大影响。专家指出，广汉市房地产没有明显过热现象，处于稳健发展之中，所以广汉市的 房地产开发商不必过多担心。 宏观行业经济分析 国务院总理温家宝日在接受中国政府网新华网联合专访时表示，十二五规划 中，我们确定的经济发展速度是。而专家预测，年中国经济有望继续保持较快发 展，增长左右。从三大需求来看，消费有望继续稳定增长，考虑到价格上涨因素， 消费品零售总额实际增速可能比年略有回落。年以来，基建投资处于个高峰 时期，作为十二五的开局之年，固定资产投资仍将保持左右的增速。 国家统计局公布的最新数据显示年月，我国固定资产投资总额万亿 元，同比增长，年月，中央投资同比增长，年月末，房地产 开发投资增速在持续维持了数月左右的增速。 区域环境分析 社会环境 人口 年年年年 年份 人 口 数 量 单位万 图广汉市人口变化趋图 数据来源广汉市人民政府公众信息网图表自绘 图反映了年年广汉市区人口变化趋势。 由图可以看出，广汉市区人口在基本处于均匀增长。人口增长主要是由于广汉市 区出生人口率大于人口死亡率并且每年的迁入人口大于迁出人口，根据这增长趋势，估 计年广汉市区人口将超过万。人口的增加意味着住宅的市场需求加大，这情况 对本项目非常有利。 而根据年第五次人口普查，广汉市总人口人。 年全市人口低速增长。据公安统计年报，全年出生人口人，死亡人口 人，人口自然增长率年末户籍人口为人，比上年净增人，增长。 收入 根据广汉市住户调查资料显示年月城镇居民实现人居可支配收入 元，同比增加元，同比增长。其中，工资性收入实现元，增长， 年广汉市国内生产总值突破亿元。 消费 年年年年 年份 人 均 消 费 单位元 图广汉市人均消费性支出趋势图 数据来源广汉市人民政府公众信息网图表自绘 图反映了年年广汉市人均消费性支出趋势。 由图可以看出，从年到年，广汉市消费品零售额每年都在增长，并且 增长率维持在左右。年，由于大地震原因，作为重灾区，广汉市的经济 受到巨大的冲击，各类经济指标都有所下降。但这是特大灾难的缘故，不能反映彭州市经 济发展的真实情况。根据年消费额的发展趋势可见，广汉市市场发展潜力很 大，市场需求能够有效地支撑城市发展。 经济环境 四川省排名全国第八位，亿元，增速，成都北区新建国际 商贸城，区域经济发展迅猛。广汉市国内生产总值亿元，人均已突破万元， 超过全省平均水平，属于四川中上等经济水平。年人大，而供给 又不能及时跟进，房地产价格将进步上升，且上升速度较快，预计年城区住宅均 价将突破元。 随着房地产价格的上涨，投资性需求越来越少，当价格上升到定程度，投资性需 求退出市场。但由于广汉市外来人口的增加，解决居住性住房的需求将在定程度上弥补 投资性需求退出留下的空缺。市场需求的增长趋势有所减缓，但供给仍不能完全满足需求， 市场价格仍将缓慢上升。 市场达到供需平衡后，由于开发商之前的大力投入，供给的增加将超过需求，预计 到年下半年或年，市场供给将达到高峰，出现供过于求的状况，此时房地产价 格将在高位运行。 项目定位 项目分析 分析法是种通过综合考虑企业内部条件和外部环境的各种因素来进行系统评 价，从而选择最佳经营战略的方法。这里，是指企业具有的优势，是指企业具有的劣 势，是指企业外部环境的机会，是指企业外部环境的威胁。 优势分析 地块位于广汉市经济开发区，距成绵高速广汉出入口仅步之遥，前临深圳路路， 右靠中山大道南三段，近伴马牧河。交通便利，升值潜力巨大。 地块占地亩，且比较规整，便于开发利用。 项目位于经济开发区的新开发区，地处工业与住宅交汇区域，周边无污染源。 地块周围规划有三星堆客运站，提升了地块的开发价值。 本项目绿地率高达，为广汉地区少有，具有竞争优势。 小区容积率仅为，占地面积为，在同类小区中占有绝对优势。 劣势分析 项目所处地地块处于工业区，生活氛围还没形成。 周边配套设施较少，有待完善。 离中心城区距离较远，公交线路较少。 周边新建楼盘较多，竞争激烈。 机会分析 项目周边的各类项目动工，将会带来更多人气。 近期内广汉经济和房地产市场的稳步发展，市场前景看好。 成都第二绕城路缩短广汉与成都之间的距离，对广汉经济的拉动。 周边成熟社区日趋增多，配套设施正在逐步完善中，对提升区域内房地产市场有帮 助作用。 区域内现售楼盘以中小户型为主流产品，可以有效利用大中型户型这市场真空。 威胁分析 政府对房地产的政策构