较远，分布不够集中，整体冲击性减弱。小结 ▪基础条件优越具备良好的先天优势 ▪经济总量发展空间巨大 ▪地理区位优势明显 ▪交通接驳快捷便利 ▪平乐古镇在我国属于西南古村落型，有相似的地域自然 条件经济发展水平居民文化素质和习俗背景，形成了 定的聚居形容和支撑这种形态的城镇与建筑文化。平乐可以 被认为是该文化体系中，个有代表性的传统集镇样本。 三未来发展展望 在大力实施旅游兴镇的战略下，按照规划先行 政府引导政策扶持市场运作部门支持全民参与的 原则，将平乐古镇树立为南方丝绸之路第站茶马古道 第镇的品牌。 将平乐古镇打造为全国历史文化名镇全国重点镇 全国环境优美乡镇四川省十大古镇成都市重点镇五张名片，打造金华佛山芦沟幽谷秦汉驿道千年古镇 乡土人家。 在整合镇内旅游资源的基础上，挖掘历史文化内涵，发 展平乐特色旅游，将平乐建成产业发达社会进步居民富 裕环境优美和可持续发展的旅游文化古镇。 通过努力，年之后，必将平乐建成全国流古名镇 四川第名古镇。 四财务分析 平乐古镇项目静态投资及收益测算 平乐古镇新镇项目静态投资及收益测算 基本指标 总用地面积亩容积率总建筑面积平方米 建筑密度小于绿地率大于 其中停车场占地面积平方米车站占地面积平方米拆迁房建筑面积平方米商铺建筑面积平方米别墅建筑面积平方米 静态总投资成本测算 序号项目单价单位数量亩平方米投资额万元备注 地块万元亩 二 土建 仿古建筑元平方米多层砖混含商铺和别墅 般建筑元平方米多层砖混 三报建元平方米估算邛崃标准，按总建筑面计算 四地堪设计含园林设计水环境等设计元平方米按总建面积计算五管理费用元平方米按总建筑面积计算 六营销及广告传播费用元平方米按总建筑面积计算 七资金利息元平方米按总建筑面积计算 八汽车站元平方米按占地面积计算 九停车场建设成本元平方米含附属建筑及设施。按占地面积计算 十园林绿化总平道路系统水景系统元平方米按占地面积计算 十项目场地平整土方元亩按占地面积计算 十二水电气管网安装市政配套等元平方米按占地面积计算 十三公建元平方米 含公厕垃圾处理站物管设施主题会馆 社区服务设施等。按占地面积计算 合计 经济效益测算 销售收入 序号类别销售单价面积数额万元 商品房元平方米 四合院别墅元平方米商业元平方米 销售合计 二税费营业税及附加 三登记费销售收入的 四利润额 五静态利润率 六盈亏平衡点 平乐古镇新村静态投资及收益测算 平乐古镇新村静态投资及收益测算 基本指标 总用地面积亩容积率总建筑面积平方米 建筑密度小于绿地率大于 静态总投资成本测算 序号项目单价单位数量亩平方米投资额万元备注 地块万元亩 二土建仿古建筑元平方米按建筑面积计算，多层砖混含商铺和别墅 三地堪设计含园林设计水环境等设计元平方米按总建筑计算四管理费用元平方米按总建筑计算 六营销及广告传播费用元平方米按总建筑计算 七资金利息元平方米按总建筑计算 八园林绿化总平道路系统水景系统元平方米按占地面积计算 九水电气管网安装市政配套等元平方米按占地面积计算 十 公建 元平方米 含公厕垃圾处理站物管设施主题会馆社 区服务设施等。按占地面积计算 十报建 合计 经济效益测算 销售收入 序号类别销售单价面积数额万元 万元 商品房仿古建筑元平方米 商业元平方米 合计 二税费万元营业税及附加三登记费销售收入的 四利润额 五静态利润率 六盈亏平衡点 五开发计划 第期 ◎期 平乐古镇新镇的开发亩平乐古镇新村 的开发亩 把平乐旅游业的逐步推向有序发展。 ◎预期结果 车站停车场这两大基础性交通枢纽设施的修建， 促进当地交通的发展。 通过对主题商业街四合院别墅等打造平乐古镇 门户，使其成为古镇整体开发龙头。改善当地人生活质 量及居住环境，推动当地经济全面发展，提升当地人均 收入水平。 第二期 ◎二期在期开发到定程度后，希望同政府合力全 面打造平乐古镇，对平乐古镇旧镇的硬件设施改造以及发渣滓那发展旅游旅业 对老危房的加固新的民居建筑新建并融入古 镇整体建筑风格 对原先已拆迁的有定代表特色的建筑予以重 建 对街道的全面整治以及包装，使其古香古色的同 时有不断彰显自身特色 对商业形态的丰富，通过招商以及古镇自身魅力 的吸引，对古镇商业业态的完善。饮食文化街市 文化茶文化民风民俗文化等多元化的业态都在这 里得到了完美的展现。 从运营上来看，强势旅游地产经营公司的进驻， 优秀的旅游机制的引入，全面发展旅游业开始。 ◎预期结果 古镇硬件设施的提升，使得古镇精神焕发，生机 勃勃，为旅游业的发展提供了基础。 平乐古镇旅游业大发展，来自四面八方的游客齐聚美丽的平乐，享受时光。 旅游业作为全球三大绿色经济之，正日渐体现 出强盛的生命力。因此，旅游业的发展，将带动平乐地区整 个区域经济的大发展，派生机勃勃的景象将跃然展现在平 乐。 人流即财流，成千上万的游客到来，商业经济繁 荣非凡，集中性商业中心以及街头的各种大小的商业店遍 布古镇，本地居民也大多参与商业经营，因此生活水平逐渐 大幅度拉升。 第三期 ◎三期在前两期的基础上全面打造运营平乐古镇。 ◎预期结果 平乐自身各样特质得以全面展现，建筑的明族 的景观的人文的自然的无不彰显平乐作为古 镇中的大镇具有的王者气质和非凡的吸引力。 平乐古镇旅游在大策划下得以大发展，知名度日 渐高度提升美誉度享誉全国。 通过二三期的开发，美丽的平乐已经家喻户晓， 已经成为全国人民旅游游玩的必去地之。 东有周庄西有平乐 正是未来平乐古镇最好的诠释。 六结论 由以上财务分析可见，从平乐古镇新镇以及古镇新村的销 售回款来看，我司将在投入开发后的相当长时间内处于财 务支出状态，且资金回收数额相当有限。这是由项目自身 旅游地产这特殊属性所决定的，注定了其与都市房地产 项目的不同，资金回收期相对较长，资金压力较大。介于此，我司恳切建议，政府能在土地价格报建费税费等 方面给予相应优惠，以保证古镇开发的土地用量，同时缓 解我司资金压力，使得古镇的开发尽快达到预期效果。 平乐古镇具有成为中国流古镇的诸多特质，通过古镇旅 游项目的良性包装运营，不仅能够促进项目本身的销售， 还能为项目带来长期持续稳定的收益，正是平乐古镇运作 的关键。在土地资源日渐稀缺的今天，通过对优势房地产 项目投资获得长期收益，将是房地产商主要后续利润来源 之。平乐古镇正是这样的房地产项目。 平乐古镇是个非常有潜力的项目，于政于民于商都具有 相当可观的效益。但前期的巨大亏损又是个相当严峻的 问题，如何提高动态资金的利用率，将是减轻资金压力的 关键，而政府的支持力度也是重中之重。 平乐古镇的良性运作，将逐渐改善提高当地居民居住生活 质量和档次，推动当地经济全面发展，提升当地人均收入水平。 平乐古镇的打造势在必行, 七建议 由于我们的目标是打造中国流名古镇旅游景 点，加之平乐古镇尚属于次生地，因此，平乐古镇的打造注 定是个长期的过程，资金压力较大。介于此，我司恳切建 议，政府能在土地价格报建费税费等方面给予相应优惠， 以保证古镇开发的土地用量，同时缓解我司资金压力，使得 古镇的开发尽快达到预期效果。 方面，要打造中国流名古镇需要定规模， 需在原古镇的基础上进步修建扩大古镇规模。项目经启 动，将逐渐改善提高当地居民居住生活质量和档次，推动当 地经济全面发展，提升当地人均收入水平。但此建设过程将 花费较长时间，这将使得我司将动用相当数量的流动资金，资金压力较大，极有可能滞缓整个古镇的开发运作。介于此， 我司恳切希望能够通过修建返迁房置换定土地或部分 作为商品房销售，加速资金流动，以尽快推动平乐古镇良性 发展。 古镇的打造首先必须建立起车站停车场交通体系，进 而开始拆迁房的修建和古镇人的搬迁。通过以上财务分析， 也可看除，我司将在投入开发后的相当长时间内处于亏损状 态。介于此，我司恳切希望贵政府能将白沫江边划拨块土 地作为资金回笼的附属载体，以使项目能够尽快达到盈亏平 衡点。 目录 宏观经济背景 二项目分析 三未来发展展望 四财务分析 五结论 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 宏观经济背景 宏观环境 十六大提出了全国繁荣农村经济，加快城镇化进程。 农村富余劳动力要向非农产业和城镇转移，逐步提高城镇化 水平，坚持大中小城市和小城镇协调发展，以现有的县城和 有条件的建制镇为基础，科学规划合理布局。 年，平乐被列为全国重点镇全国历史文化名镇， 四川省十大古镇之。年月成功申报为成都市十大 魅力城镇。随着旅游产业的开发，平乐古镇的新兴建设已 势在必行。 镇域区位关系 平乐镇地处邛崃西南部，距国道线公里，距省级 名城邛崃市公里，成都公里，距双流国际机场公 里，距川藏等高等级公里仅公里。东接临邛成都，西连 雅安康藏。地理位置优越，历史文化浓厚。社会经济情况 年平乐镇经济产业比例情况 年平乐镇经济收支增长情况 平乐镇人口涨浮推动经济发展 年年平乐城镇人口对比