区乡房地产项目投资立项申报书.doc在线文档共20页

商以上情况表明市年 房地产宏观经济指标开始回暖是全市房地产开 发总投资达亿元，较年增长全市总开工面积万平方米，比年 增长总竣工面积为万平方米，比年增长其中住宅竣工面积达 万平方米，占全市总竣工面积的，比年增长全市商品房销售总面积为 万平方米，其中住宅为万平方米，占总面积的，销售额达亿元空置商品房从 年的万平方米下降为万平方米。

二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数 为户，比年增长，租赁总面积为万平方米，比年增长，年租金 总额为亿元，比年增长。

三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为 户，大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。

市场特点分析 宏观市场特点 住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。

年，市正式步 入住宅的商品时代。

自年月日延续了近多年的福利分配住房制度退出历史舞台， 货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。

经过年的过度转换，从年开始，实物分房已完全停止，居民等靠要的福利性住房观念已经开始向示 通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价 格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的 基础上难以继续保持较三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为 户，比年增长，说明个人购房贷款正迅速地增长。

二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数 为户，比年增长，租赁总面积为万平方米，比年 万平方米，其中住宅为万平方米，占总面积的，销售额达亿元空置商品房从 年的万平方米下降为万平方米。

产开 发总投资达亿元，较年增长全市总开工面积万平方米，比年 增长总竣工面积为万平方米，比 年房地产市场 年市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。

是全市房地部分内容简介是适宜的，是和国家形势相致的。

部分内容简介是适宜的，是和国家形势相致的。

二市房地产市场分析 年房地产市场 年市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。

是全市房地产开 发总投资达亿元，较年增长全市总开工面积万平方米，比年 增长总竣工面积为万平方米，比年增长其中住宅竣工面积达 万平方米，占全市总竣工面积的，比年增长全市商品房销售总面积为 万平方米，其中住宅为万平方米，占总面积的，销售额达亿元空置商品房从 年的万平方米下降为万平方米。

二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数 为户，比年增长，租赁总面积为万平方米，比年增长，年租金 总额为亿元，比年增长。

三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为 户，比年增长，说明个人购房贷款正迅速地增长。

以上情况表明市年 房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。

个人购买率进步增加。

商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标， 年第四季度商品房销售额为亿元，其中个人购买为亿元，个人购买率为。

从 图中可以看出年市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到的水 平，个人购买率的不断上升，也从个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并 且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。

房地产投资进步加大，投资结构更趋合理。

年第四季度房地产投资总额为亿 元，在上季度的基础上进步增长，从左图看出年各季度市房地产投资增长非常迅 速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有 力的拉动作用。

价格指数 季度 二季度 三季度 四季度 截止年月份，全市完成住宅投资亿元，占房地产总投资的，年 市住宅累计总投资亿元，占房地产总投资的。

其中住宅类物业价格指数具体见 下表 各季度市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示 通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价 格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的 基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。

市场特点分析 宏观市场特点 住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。

年，市正式步 入住宅的商品时代。

自年月日延续了近多年的福利分配住房制度退出历史舞台， 货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。

经过年的过度转换，从年开始，实物分房已完全停止，居民等靠要的福利性住房观念已经开始向商品化转变。

年月日以前，凡购买公房次性付款的，可享受的折扣优惠年岁末，购买现住 公房次性付款享受优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行零折扣。

住宅这个人们生活 消费中占用资金量最大的商品在年完全纳入了市场经济轨道。

空置商品房消化能力加强。

年房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸 纳上市的商品房外，还消化部分往年的空置商品房。

年市空置商品房为万平方 米，年新增万平方米，到年底还剩万平方米，因此在年共消化了万平 方米。

经济适用房建设取得较好成效。

年市不断推进和完善经济适用住房建设。

全年经 济适用房施工面积为万平方米，竣工面积为万平方米，占全市住宅总竣工面积的， 全年销预售万平方米，其中预售万平方米，销售率超过，解决了万余 户居民的住房问题，先后开发了百步亭花园，华锦城花园等几个规模大环境好的重点经济适 用房小区。

房地产二三级市场联动效应初步显现。

年市房地产市场结构趋于合理，存量房 交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。

根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会 直接刺激住宅级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增 量房市场的增长。

广州深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而市现在存量房的交易 确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅级市场的操作空间很大。

年市 增量房市场交易起，交易的建筑面积达万平方米，而存量房市场交易达到起， 建筑面积为万平方米。

存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了房地 产市场的梯级消费需求。

住房级市场增量房住房二级市场存量房住宅总量 起数起起起 建筑面积平方米万平方米万平方米 金融系统成为房地产业的坚实后盾。

银行方面已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务 的主体，部分银行将个人贷款的上限提至成年的期限。

年全市各银行发放个人住房 贷款共计亿元，比投资到建设环节的贷款总额亿元多出倍多。

公积金方面公积 金贷款购房面积占全年总销预售面积的强。

年新增归集住房公积金亿元，比 年增长。

共批准发放个人住房贷款户，共计亿元，同比增长支 持个人购房建筑面积达万平方米，房屋总价值达亿元。

上图 住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。

年房地产抵押总户数为起，比 年增长，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款 的增多。

同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。

年 底成立了市住房担保公司，年全年办理担保业务起，发放贷款万政企事业单位中高收入人员，另有部分中 小企业的业主。

生态花园 项目规划 生态花园位于发展区，正面沿国道和汉黄高速公路，北邻六干道，南边是东方恒星 园。

总占地面积亩，建筑面积万平方米，绿化率，容积率为。

物业类型有多层， 小高层，高层和别墅。

期总建筑面积约万平方米，栋多层住宅户为全现房， 户型设计 期主要户型和，面积为平方米，具体指标如下 户型复式 面积 比例 二期主要户型为和，面积为平方米，具体指标如下 户型 面积 比例 配套设施 小区配有局域网，三网合，大型会所，网球场，露天音乐泳池，健身房，美容中心，购物中 心，幼儿园，大草坪，阔叶林，管道煤气二期将停车场全部设计在地下。

物业管理 有金冠物业管理公司进行智能化管理，物业管理费为元平方米月 价格策略 生态花园有定的价格优势，期现起价为元平方米，最高价有开盘时的元 平方米涨为元平方米，开盘均价为元平方米，现均价为元平方米未计 入集团购买，分层价为楼元平方米楼元平方米，楼元 平方米，层复式元平方米前后三次调价，年月调高元平方米， 月调高元平方米，月调高元平方米。

宣传推广 主要采用派发宣传单的宣传手法，同时参加了两次房交会，在竹叶山转盘处有户外广告。

销售情况 首期套年月刚推出便销售火爆，其中大户购买占较大比重，据悉空军雷达学院买了 栋，乡政府购栋，期已基本售完年月份完成销售额万，月份完成销售 额万，由于调价原因月份以后，未超过万。

其中的户型销售最好，主要原因还是因在区域内价格较低，户型较好，迎合了客户需求。

不足之处是部分卫生间为黑房。

客户分析 期主要客户为集团购买，雷达学院购栋，乡政府购栋，散户主要为区行政企事业 单位人员，生意人较少，的散户购房自用改善居住环境，其中为子女购房的比例较大， 以上的客户采用银行按揭贷款的付款方式。

竹叶苑 项目规划 竹叶苑由招银物业发展有限公司投资开发，北京中联公司设计，首期开发建筑面积万平方米。

有栋集合别墅户，栋多层公寓户，容积率为绿化率为。

工程于年 月底动工，预计年月中旬开盘，月日竣工交房。

户型设计 竹叶苑在户型设计上以大面积为主，具