度缺乏的市场供给之间产生的矛盾， 使养老产业项目成为了目前中国最具投资机会和市场潜力的项目。 同时，除中国外，东亚各国也面临着人口老龄化压力日本计划输出 万老年人口，而人种相同文化相近地域相邻的中国无疑也是东亚各国老年 人养老的首选地之。而随着中国经济的发展，众多东南亚港澳台及海外华人 华侨希望叶落归根回国养老。这些无疑都扩大了中国养老市场与老年经济的庞大 总量。 张家界国际养老园项目就是在这个背景下，由张家界市交通投资有限责任公 司发起筹备的，以中老年人为目标市场，具备完整养老意义的，集住宅与服务， 生活与娱乐，医疗与保健于体的大型建筑群。 张家界国际养老园项目选址于张家界市城郊天门山麓杆子坪村，临近张家界 荷花机场张罗公路张家界火车站张家界中心汽车站，自然条件及交通条件 极为优越。整个项目由世界民居文化村房地产与商业部份国际老年公寓 文化体育长廊鬼谷峡户外运动基地辅助功能区域等组成。项目占地共 亩，规划建设面积万，项目总投资亿元。 项目共分五个部分，是世界民居文化村房地产老年大学国际护理学院等，二是国际老年休养中心医疗体检康复体育馆高尔夫练习场等， 三是文化长廊画家村作家村等，四是户外运动基地鬼谷峡，五是基础设 施与辅助设施。 张家界国际养老园集养老疗养康复休闲住宅娱乐等综合功能与配 套服务为体，是以达到使老年人健康长寿颐养天年为目的的综合性卫星城建 设项目。 此项目将居家环境与社会化的保障体系产业化的服务体系等有 机的组合在起，使养老服务在养老地产的基础上形成了完整的保障与护理体 系，在形成规模化的同时，实现了老年经济的产业化与养老保障的社会化。使投 资者在获得巨大经济效益的同时，也获得了极大的社会效益。 由于本项目规模极大，占地面积达亩，在现阶段中国严格的土地政策 下，其它潜在或现实的竞争对手已经没有可能获得如此规模的征地许可。而没有 了规模，建筑档次就很难提升，完善的保障系统更难以建立，文化与体育设施就 更无从谈起。因此，在可预见的将来，中国内地基本不会产生有威胁的竞争对手。 在营销与管理上，本公司参照国际通行惯例与基本准则，按照现代企业制度 的要求，来设立企业运行与管理模式。 在推广上，本公司将采用分区负责，分区管理模式。每分区设立个办事 机构，单独核算，单独管理，业绩与收入挂钩。在分区的设立上，将纬度偏北且 有着相同的人种与文化源头，同时又为老年化问题困扰的日本和韩国作为个分 区。港澳台及东南亚华人社会作为另个分区，而北美与欧洲作为第三个分区。 以上分区的推广工作，主要聘用本地具有丰富人脉与推广经验的人员或机构来负 责。在国内，我们把推广重点放在北方，成立北方分区，尤其是北方些大型国 有企业军工单位国家部委等作为我们推广的重点对象。 在宣传上，我们主要采用与各地电视台合作的方式，利用综艺类文化类 旅游类节目，以扩大影响，同时用免费或少花费的手段吸引些老年人前来短期 休养等。 在管理上，针对村民和些优秀的核心村民员工，本公司将推行村民及员工 持股计划。村民以其土地林权作价入股，村民和员工持股总额在左右。 本项目计划融资总额为亿元人民币。主要采用债权融资。融资期限为年，担保形式为项目担保。资金使用范围为海南国际老年城期项目，建设内容 主要为前期基础工程及房地产项目的酒店式老年公寓和公寓住宅的部分玫瑰 园小区，期项目建设与销售期为年。资方可以在此期限内债转股或融资到 期后，项目方以利润或销售收入返还投资方。 在年的项目期建设与销售中，酒店式老年公寓和公寓住宅玫瑰园小 区部分的合计建筑开发面积为万平方米，按最低销售均价计算，每平方米 销售均价为元，销售收入为万，税前利润为万。 在风险方面，由于老年人问题已经成为了中国迫切需要解决的现实问题，同 时，此项目还会为海南形象的提升，海南经济的增长提供助力，因此，无论中央 政府还是地方政府都将会大力扶持，可以预见，政策方面的风险基本为零。另外， 由于政府支持的原因，征地费用相对较低，目前评估价为每亩万元。年后， 土地的价值就将增加到约亿元人民币。因此，仅土地增加的价值这项，就 可以规避所有的投资风险。同时，在资金使用方面，我们将严格控制融资资金的 使用范围，的融资资金都使用于固定设施或不动产建设，仅从使用方面来看， 资金的安全性有效性增值性是有保证的。而对于市场方面，如何将信息有效 的传达到客户群中，才是市场运作中最大的风险。为此，我们将积极寻求同国际 国内有实力的传播公司合作，尤其加强同媒体的合作，力争将此类风险降到最低。 第二章养老产业现状与发展 世界养老产业的现状与发展 据世界卫生组织发布的份最新报告，在世界各国中，岁以上老年人在 总人口中所占比例以意大利为最高，达，其次为希腊的和日本的， 再次是德国的和瑞典的。不过该组织预测，尽管以老人在全国总人 口中所占比例为标准统计出的几个老人大国都是发达国家，但目前全世界的 老年人有半以上高于层，公寓必备电梯，光纤入楼，连 通世界。点式板式联廊联体别墅和别墅，平方米的多种建筑形式， 尽数傍水而立，提供最大选择可能。房屋设计着眼于生的方便使用，无障碍设 计，电子安防与呼救，凸现持续人性关怀。中日友好医院与东方太阳城连袂出手， 为业主建立健康跟踪档案。处于主中心和分中心会所内的家政服务部餐饮购物 中心，提供良多生活服务。 社区生活丰富化社区组织和自发性质的俱乐部和协会，层出不穷。老 年大学图书馆，园艺区，自娱农场„„专门提供的电瓶车，为你去社区内任何 地方提供方便提供健身房室内游泳池室内网球场桌球室，更有高尔夫球场等体育场所。 家庭生活层次化丰富的活动区域，提供与母亲郊游垂钓，与父亲竞技 挥杆的可能。社区内的酒店为观光旅游的人们提供完善的服务。规范化社区幼儿 园，添份祖孙情深，减份日常繁琐。时间储蓄，自我管理。 东方太阳城的运作模式分析总体规划精雕细琢，先开发景观会所样板房， 提前通过客户营销方式销售，目的是加速资金回收，后开发实际建筑项目。 八张家界国际养老园建筑规划方案 根据张家界国际养老园设计构思场地要求面积亩亩左 右，具有茂密森林资源的山谷，水源无污染，拥有泉水或温泉资源，能够形成小 型湖面。拥有适宜种植观赏花卉的土地亩更佳。拥有海水与海景资源更佳。 用地特点农业高科技用地与房地产用地相结合，房地产用地亩以内。 深圳东部沙鱼涌项目地块具有无污染的海岸线资源，用地有小山也有流向大 海的溪流，此地人文背景甚佳，东江纵队等革命旧址均在项目区域。 经过项目实地考察以及对市场的调查与分析，考虑到深圳东部海岸度假物业 的大量兴建因素，我认为很有必要进行市场细分，建议集团公司在市场差异化方 面下功夫，关注老年住宅与度假市场，通过大胆创新赢得属于中达集团的市场份 额。 规划要点 建筑用地万平方米，建议规划五星级酒店万平方米项目可行性报告另 报，高档别墅区万平方米左右，老年公寓万平方米，针对普通游客市场的 三星级标准度假公寓万平方米，形成深圳最具特色的老年社区，吸引深圳香港 以及广东地区较为富裕的老年退休人群居住。 本项目规划平方米张家界国际养老园，中西健康养生文化融为体， 不仅能够为老年人提供健康医疗与服务，而且能够为游客提供健康服务，起到生 命加油站，人体大修厂的作用。 沙鱼涌海滨环境关系到本项目未来的成败，因此，我们有必要高起点按照国 家生态住宅评估手册开发整个旅游项目 大面积绿化，绿化率超过，增加健康养生花卉的种植量。注重自然采光与太阳能利用，全面注意节水节电，污水连入市政管道， 避免直接对海滨造成污染。 积极采用适合生态住宅的新工艺新产品与新设备，例如积极采用绿色 建材。 所有房间采用绿色装饰材料，由深圳装饰协会监督装饰，实现绿色装修。 度假村的水景采用循环利用方式，在路径中有目的设置净化湿地，种植 具有水质净化作用的植物。 生态住宅与度假村等开发要有所创新，实现社会环境经济效益的统。 建议项目开发前请国家建设部住宅产业司的生态住宅专家给予指导，开发过 程中开始中国生态健康住宅的认定工作，为项目的营销奠定坚实的基础。 老年住宅建筑规范 关于建筑出入口 老年人居住建筑出入口，宜采取阳面开门。出入口内外应留有不小于 的轮椅回旋面积。 老年人居住建筑出入口造型设计，应标志鲜明，易于辨认。 老年人建筑出入口门前与室外地面高差不宜大于，并应采用缓坡 台阶和坡道过渡。 缓坡台阶踏步踢面高不宜大于，宽不宜小于，坡道坡度不宜 大于。台阶与坡道两侧应设栏杆扶手。 当室内外高差较大过坡道有困难时，出入口前可设升降平台。 出入口顶部应设雨蓬出入口平台台阶踏步和坡道应选用坚固耐磨 防滑的材料。 关于过厅和走道 老年人居住建筑过厅应具备轮椅担架回旋条件，并应符合下列要求 户室内门厅部位应具备设置更衣换鞋用橱柜和椅凳的空间。 户室内面对走道的门与门门与邻墙之间的距离，不应小于，应保证轮椅回旋和门扇开启空间。 户室内通过式走道净宽不应小于。 老年人公共建筑，通过式走道净宽不宜小于。 老年人出入经由的过厅走道房间不得设门坎，地面不宜有高差。 通过式走道两侧墙面和高处宜设的圆杆横向扶手， 扶手离墙表面间距走道两侧墙面下部应设高的护墙板。 关于坡道和电梯 老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不得小于，不得采用扇形踏 步，不得在平台区设踏步。 缓坡楼梯踏步蹋面宽度，居住建筑不应小于，公