有力，业主具备开发实力经营 能力较强，财务评价可行。项目实施后经济效益社会效益以及保障农民持续增 收的效益均很明显。 实施该项目的条件已成熟，建议尽快立项予以支持。 存在的问题与建议 存在问题 农副产品批发交易市场其市场前景十分看好，但是目前从我国，尤其是中西 部省市的居民消费情况来看，完全农副产品批发交易市场还需要个过程，这对 项目产品迅速推广造成定的阻碍。 建议 选择正确的销售区域和目标对象，配合产品销售差异性营销策略的实施。与 科研及科普部门合作，加强农副产品批发交易市场宣传，增加广告宣传投资和加 大宣传力度，采用立体广告宣传模式，利用电视电台报刊户外和终端 广告相结合的方式，配合产品差异性营销策略的实施。 同时要组织店主店员帮助消费者认知农副产品的产品特征，以便帮助消费 者真正认识农副产品批发交易市场。加大其宣传推广力度，引导消费。 第二章项目背景及必要性 项目建设背景 国家地区产业政策和行业规划背景 国家农业产业政策 农业和农村工作直以来都得到党和国家领导人的关心。巩固和加强农业的 基础地位，保证农业在提高整体素质和效益的基础上持续稳定发展，增强农业 的市场竞争力，提高农民收入是现阶段我国产业调整的中心任务和目标之。中 共中央国务院年号文件关于进步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见中对农业和农村工作提出了新的要求‚认真贯彻党的十六大和 十六届三中四中全会精神，全面落实科学发展观，坚持统筹城乡发展的方略， 坚持多予少取放活的方针，稳定完善和强化各项支农政策，切实加强农业 综合生产能力建设，继续调整农业和农村经济结构，进步深化农村改革，努力 实现粮食稳定增产农民持续增收，促进农村经济社会全面发展。‛ ‚十六大‛报告指出‚统筹城乡经济社会发展，建设现代农业，发展农村 经济，增加农民收入，是全面建设小康社会的重大任务。‛ 国务院总理温家宝同志在年月日召开的中央农村工作会议上认真 贯彻十六大精神，为推进农村小康建设而奋斗的讲话中指出‚搞好农业结构调 整，关键是抓好三个环节是提高农产品质量安全水平。二是推进优势农产品 区域布局。三是发展农产品精深加工。发展农产品深加工特别是花鸟宠物产品， 不仅可以提高农产品的附加值，创造新的消费需求，而且可以扩大农村就业，增 加农民收入，应当作为农业结构调整中带有方向性的件大事来抓。要坚持市场 导向，统筹规划，合理布局，整体推进，重点突破，努力把农产品加工业提高到 个新水平，把农副产品等市场发展成个大产业。‛ 地区农业产业政策 湖南省委省政府制定的关于实施我省农业和农村经济结构战略调整的意 见中也进步明确了湖南省农业的发展方向‚加速农业产业化的进程，要从良 种高产高效和深加工的方面全面推动农业产业化。‛ 湖南省中共湖南省委湖南省人民政府关于大力扶持龙头企业发展，加速 推进农业产业化经营的意见中明确表示以促进农业产业化经营带动地区农业产业结构调整，并制定了相应的促进农业产业化经营的措施‚是抓住农业产业化 经营的关键，着力培育壮大龙头企业二是多渠道增加投入，建立农业产业化经 营的投融资体系三是实行优惠政策，扶持龙头企业做强做大四是加速科技 进步和创新，提高龙头企业和农业产业化经营的总体水平五是加大工作力度， 加强协调配合，共同推进农业产业化经营。‛ 行业规划 农业部制定的农产品加工业发展行动计划中指出‚到年，农产品 加工的次转化率要达到，二次以上深加工达到以上，特别是食品加工业 的产值比重和农产品加工品的结构和质量要得到明显提高。农业和农村经济结构 进步优化，农业整体素质和效益进步提高，农业增加值年均增长率保持在 左右，农业增加值占国内生产总值的比重为。扭转农民收入增幅减缓的趋势， 力争农民收入较快增长，人均纯收入年均增长左右，把农村小康建设提高到 个新的水平。农村城镇化水平有较大提高，积极转移农村富余劳动力。到年 转移农业劳动力万人左右，农业从业人员占全社会从业人员的比重下降到 。‛ 农业部制定的全国农业和农村经济发展第十个五年计划 年。 岳阳市农牧业结构调整规划年 投资方向背景 随着人们生活水平的提高，人们对农副产品批发交易市场需求也越来越大， 为农副产品批发交易市场经营者消费者提供个消费场所，也为广大市民营造了个优雅怡静的休闲娱乐场所，其次还可带动农副产品深加工产业及物流的 发展，从而促进我县精神文明和物质的发展。本项目符合产业投资导向，符合农 副产品批发交易市场消费的未来发展趋势。 市场因素 近几年来，农副产品批发交易市场消费占城乡居民消费的比重进步上升 我国城乡居民农副产品批发交易市场消费结构正趋向于发达国家，总量在进步 提高。随着人们生活水平的提高，消费习惯发生了变化，农副产品批发交易市场 消费受到消费者的欢迎。在经营上，消费者更注重农副产品批发交易市场的消费 质量卫生安全。 项目区农业产业化经营发展现状 华容县现有的批发市场位于城市中心，地设备和厂房辅助设施全部购臵和新建， 人员也重新配臵，因此按照新建项目进行财务分析，不进行‚有无项目‛对比分 析。 销售收入和销售税金及附加估算 销售收入 年销售收入将达万元。详见附表产品销售收入和销售税金及附加 估算表。 销售税金及附加 达产年销售税金及附加为万元，本项目采用不含税价计算，销售税金 及附加中不含增值税，本项目测出的增值税为万元。 详见附表产品销售收入和销售税金及附加估算表。 总成本及经营成本估算 单位产品生产成本估算 项目总成本估算 年产总成本为万元，详见附表总成本费用估算表。其中 外购原材料费和外购燃料费及动力按单位产品生产成本估算表中的估算为 准。 工资及福利 本项目用工人，依据当地居民收入水平，人均工资按生产工人元 年，技术人员元年，管理人员元年，销售人员元年计。福 利费按工资的计取。维修费按设备购臵费的计。 固定资产折旧费按工程折旧年限年，建筑物年，设备年，无形 资产年，递延资产年计。本项目递延资产已计入固定资产折旧中，不再计算 摊销费用。 其他费用按销售收入的计，其中管理费按其他费用的计，销售费含 运输费按其他费用的计，差旅及办公费按其他费用的计。本项目产品总 成本中已单列了利息支出和资金占用费，故不再计算财务费用。 经营成本估算 达产年经营成本为万元，详见附表总成本费用估算表。 财务效益分析 盈利能力分析见表 表盈利能力分析表 序号指标名称达产年指标 利润 税前万元 税后万元 投资利润率 税前 税后 投资回收期含建设期 税前年 税后年 内部收益率 税前 税后财务净现值 税前万元 税后万元 清偿能力分析 该项目银行贷款资金为万元。据测算，在计算期内的第年，累计税后 利润加上折旧摊销为万元，可偿还银行贷款资金。 不确定性分析 盈亏平衡分析 按达产年分析，销售总额为万元，固定成本为万元，变动 成本为万元，销售税金及附加为万元。现将反映盈亏平衡的 生产量销售收入指标计算如下 生产量盈亏平衡点固定成本销售收入变动成本销售税金及附加 销售收入盈亏平衡点销售收入生产量盈亏平衡点 万元 敏感性分析见表 表敏感性分析表变化因素变化率内部收益率财务净现值万元 基本方案 销售收入 经营成本 建设投资 从以上项目敏感性分析中可以看出，在指标中销售收入的变化对项目效益影 响最大，经营成本次之，建设投资变化最小。各项因素在正负变动后，内部收 益率仍高于基准率，证明该项目具备抗风险能力。但同时从上表中可以看出， 销售收入和经营成本对指标的影响幅度较大，因此建议业主加强成本管理和稳定 价格，以保证项目有合理的收益。 财务评价结论 通过对项目盈利能力清偿能力和不确定性分析的相关指标测算，表明该项 目有较强的盈利能力，较强的清偿能力和抗风险能力。其经济效益明显，财务评 价可行。 第九章环境影响评价 环境影响环境保护 二建设项目对环境可能造成影响的概述 本项目为普通商品房项目，对外环境的影响主要来自施工期各种施工噪声，项目 后期施工中产生的扬尘。项目运行期在大气方面无明显污染源，大气污染物主要 来源于交易区果蔬等腐烂臭气垃圾收集点恶臭及卫生间恶臭地上停车场及地 下汽车库产生的机动车尾气，由于量都很小，对外界几乎无影响。项目运行后， 产生的废水主要是生活污水，集中收集后，接入城市污水管网，进污水处理厂统 处理。本项目建成后主要的噪声源为社会噪声和设备噪声，通过消声隔声等措 施，不会对周围环境产生明显影响。此外，建设项目的固废主要为生活垃圾和交 易过程中由于腐烂变质产生的烂菜叶烂水果等以及仓储用地产生的包装废弃物 等般工业固体废物，交由环卫部门处理，对周围环境影响很小。 三预防或者减轻不良环境影响的对策和措施的要点 施工现场采用围栏隔离，减小扬尘扩散范围，运输车辆采取遮盖密闭措施， 减少其沿途抛洒，及时清扫散落在路面的泥土和灰尘，冲洗轮胎，定时洒水压尘， 减少扬尘污染。 施工期应办理环保施工登记夜间施工许可证应设臵防止二次扬尘的围栏 应禁止使用建筑垃圾做燃料应按照南京市人民政府关于严格渣土管理改善环 境空气质量的规定要求组织渣土的运输和堆放。 合理安排施工作业时间，禁止夜间进行高噪声施工作业。施工机械应尽可能放 臵在对界外造