作用往往置中央的部署于不 顾，使调控政策的执行力大打折扣。政策分析人士认为，从 年月的国家在飞涨的房价和膨胀的房 地产重 低迷的怪现象。 其次，政策执行力能否得到切实加强。房屋持有的低成本不性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期 波动将加大。 多重悬念值得关注 首先，年是否会有新的调控措施出台。我们预计年中 上旬起应该会有政策陆续跟进。比如像征收物业税的呼声日渐高涨， 所谓的保有税其实就是物业税的变种。个越来越普遍的共识是， 由于物业税迟迟不出台，客观上助长了房地产暴利和投机行为的盛 行。中所 占的比例来分析我国目前的房地产行业占比例为左右，而 美国等西方发达国家房地产行业所占比例高达，所以无论 从国家的经济发展需要，还是从世界经济发展的规律中都可以预见中 国的房地产行业是个朝阳产业，还将会有巨大的发展前景和利润空 间。 形势比人强，识事务者为俊杰，般来说，在市场经济条件下， 行业洗牌旦开始，对于激烈市场竞争中那些弱者来说，就很有可能 避免不了被淘汰出局的下场。而对于那些自身综合素质较高的企业来 说，则机会无处不在，只要能够准确定位，适应市场潮流，在行业洗 牌之时，暗藏的也可能是做大做强的天赐良机。表示要继续支持房地产业的健康发展， 使其支柱产业的功能得到充分发挥。同时就房地产行业在个越来越普遍的共识是， 由于物业税迟迟不出台，客观上助长了房地产暴利和投机行为的盛 行。值得关注 首先，年是否会有新的调控措施出台。我们预计年中 上旬起应该会有政策陆续跟进。政 策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期 波动将加大。性开始向社会保障 属性倾斜，可以这样认为，政策在二者之间的倾斜情况，将对短期内 的房地产价格预期产生较大的影响，如果政策向社会保障属性的倾斜 是渐进的，温和的，则年房地产价格增幅将稳中放缓，如果部分内容简介度也将进步提高。部分内容简介度也将进步提高。 三是当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障 属性倾斜，可以这样认为，政策在二者之间的倾斜情况，将对短期内 的房地产价格预期产生较大的影响，如果政策向社会保障属性的倾斜 是渐进的，温和的，则年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政 策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期 波动将加大。 多重悬念值得关注 首先，年是否会有新的调控措施出台。我们预计年中 上旬起应该会有政策陆续跟进。比如像征收物业税的呼声日渐高涨， 所谓的保有税其实就是物业税的变种。个越来越普遍的共识是， 由于物业税迟迟不出台，客观上助长了房地产暴利和投机行为的盛 行。房屋持有的低成本不仅引发购房者贪大求阔，更直接导致多 套房屋持有者待价而沽，造成目前二手房市场房源充足，却交易严重 低迷的怪现象。 其次，政策执行力能否得到切实加强。在飞涨的房价和膨胀的房 地产业中，部分地方政府近年来扮演的角色耐人寻味由于自身 利益和眼前利益，过多过深地介入房地产业，往往置中央的部署于不 顾，使调控政策的执行力大打折扣。政策分析人士认为，从 年月的国家十部门联合检查各地调控效果，到即将开展的专项督查，表明中央政府问责的剑锋已明确指向政策执行力。 纵观数年来我国房地产业的发展过程，可以说是从乱到治从无 序到有序到规范的过程。这个过程，经济学家称为房地产产业的过渡 时期，专家预计这个时期可能还要持续数年。但是就房地产行业对我 国经济增长的拉动作用和带来的社会进步贡献来分析，国务院及央行 目前出台的系列新政最终不过是抬高房地产开发的投资门槛，保护 消费者和国家金融机构利益，更好地发挥房地产支柱产业的作用。 央行出台的中国房地产金融报告中明确肯定了房地产业是拉动经 济增长的支柱产业，并表示要继续支持房地产业的健康发展， 使其支柱产业的功能得到充分发挥。同时就房地产行业在中所 占的比例来分析我国目前的房地产行业占比例为左右，而 美国等西方发达国家房地产行业所占比例高达，所以无论 从国家的经济发展需要，还是从世界经济发展的规律中都可以预见中 国的房地产行业是个朝阳产业，还将会有巨大的发展前景和利润空 间。 形势比人强，识事务者为俊杰，般来说，在市场经济条件下， 行业洗牌旦开始，对于激烈市场竞争中那些弱者来说，就很有可能 避免不了被淘汰出局的下场。而对于那些自身综合素质较高的企业来 说，则机会无处不在，只要能够准确定位，适应市场潮流，在行业洗 牌之时，暗藏的也可能是做大做强的天赐良机。 综上所述，我们认为在目前的宏观市场条件下进行房地产项目开 发，定要认真研究规避政策风险，充分认识本地区市场竞争环境和消费者心理状态，设计出适合当前市场需求和政策提倡的产品，有计 划分步骤的对项目进行开发。 区域分析 山东省日照市地处中国黄海之滨，山东半岛南翼，隔海与日本， 韩国相望。市域面积平方公里，海岸线公里，人口万， 其中市区人口万人。几年来在市委市政府的领导下，日照市实 施港口立市科教兴市工业强市生态建市的发展战略， 不断提高城市核心竞争力，使日照市经济和城市形象实现了跨越式发 展。 与此同时，日照市的房地产行业随着日照市的经济持续发展和城 市基础建设的不断推进，也取得了巨大的发展。近几年来日照市的房 地产业增长速度直位于山东省各城市前列，对日照市的城市化进程 推进和城市知名度的提高起到了积极的推动作用，目前房地产行业已 经成为了日照市经济支柱产业之。 日照市的房地产行业起步较晚，但是房地产企业的开发水平和开 发规模却发展较快，市场竞争也较为激烈，随着日照市城市重心和区 域经济结构的重新调整规划，目前房地产市场开发热点板块效应已初 现雏形，我们认为重点有以下几个板块 老城区板块昭阳路以西，西外环路以东地区的房地产开发 项目，该板块商业配套齐全交通便利基础设施也较为完善，但是 由于历史原因，该地区城市建筑形象和居民整体素质相对落后，加之 日照市行政经济文化中心规划东移，导致该地区住宅产品价格在市场表现偏低。但是今年随着日照市土地成本加大及其它区域房产价 格的带动，该区域板块市场均价有了较大的提高，代表项目有九点阳 光春天公寓丹阳佳苑荣安站前广场德富龙商业广场 向阳小区等，上述项目住宅产品目前的市场均价为元平方米 元平方米左右。 次新市区板块昭阳路以东，北京路以西及海曲东路沿线地 区的房地产项目，代表项目有风景水岸水晶花园时尚荣 域世嘉水榭花都假日湾阳光花园等，该地区界于新市区和老城 区之间，周边环境可塑性强，楼盘卖点较多，开发商大多聘请了专业 代理公司进行策划销售，是目前日照市房地产市场竞争较为激烈的板 块，目前市场多层住宅期房每平方均价在元之间， 小高层产品每平方米均价在元左右，此次拟开发项目即位于该 板块。 石臼及开发区板快位于日照老石臼城区和经济开发区内的 房地产项目，该地区项目以前多为商住体开发，商业概念炒作氛围 较强，而受到石臼老城区旧貌和板块内污染企业制约，大部分项目住 宅产品价格定位偏低。但今年随着凤凰城德赛三期观巢帝景 青青小镇润生花园兴业春天金湾国贸金港佳园等批新建项 目相继开工开盘，这板块成为了今年日照房地产市场的热点区域， 随着承办系列大型文体活动 和赛事，日照市的知名度不断扩大，外来旅游和置业投资人口也在逐 年增加，目前旅游业年均接待国境外客人万人次，国内客 人万人次。大学经济和旅游业的迅猛发展，带动外来人口的大量 增加，将极大的带动日照是门户地区的房地产及相关行业的发展，可 以预期本项目的地块增值潜力巨大。 年房地产业调近代总体上继续实行有保有压区别对待 的原则，年制定的系列宏观调控政策也将逐步展现。农转 非恢复供地，城镇化进程加快，旧城区改造力度加大等，均为日照 市年房地产业招商引资提供了良好的政策环境。 年全市实现生产总值亿元，按可比价格计算， 比上年增长。其中，第产业增加值亿元，增长。 第二产业增加值亿元，增长，其中工业增加值亿元，增长。第三产业增加值亿元，增长。同 时经济的发展也给日照房地产市场的发展带来的巨大的市场潜力和 发展空间，单从价格来看，就从均价元左右现已升至元以 上如啤酒厂项目西临的安泰水晶花园项目由刚开盘的元升至 元，商铺起价为元，写字楼起价元。而老城区附近周 边房地产项目也同样受到市场的追捧。 政府近些年直在扩建日照市，其目的也是在不断吸引外来人口 来日照投资居住，希望借助外来人口的力量增加日照市的综合竞争 力。而外地来日照的投资者大多为想移居日照。据有关资料显示，来 日照的投资者的投资方式是房地产行业。 综上所述，我们认为虽然短时间内日照市的房地产行业会受到外 部客观条件的制约，但是其发展前景必将十分广阔，而专业化规范操 作科学定位差异化经营树立品牌意识将是日照市房地产企业目前 规避市场风险的最佳办法。 项目分析 优势分析 该项目位于日照市中心位置，是规划中的城市中央居住区，该项 目同时濒临两条日照市主要交通干道，交通便利，周边生活配套设施 极其完善。随着该地区城市规划不断实施建设，周边房地产商业开发业态日趋完善，可以预见该地段蕴藏巨大的增值潜力及丰厚的利润回 报。 劣势分析 开发商尚未有品牌案例支撑消费者的信心指数，前期市场宣传 投入成本较大。 项目地块目前周边村居林立，质素参差不齐，本地高