闲臵宿舍楼，旧式 平房厂房栋需清理推倒重建作为写字楼用，可用于重建的土地面积为， 可使用面积为。升级改造和三旧改造建设文化产业园区的政策规定。州市三旧改造的需要 依据中共泉州市委办公室泉州市人民政府办公室关于推进旧村居改造的实 施意见泉州市人民政府关于加快推进中心市区棚户区危房改造工作的实施 意见，泉州市鼓励工业区意设计制作产品展示交易物 流商务服务等专业化功能化的需要。升级改造，同时利用自身产业发展优势，整合资源，为把鲤城文化创意产业园项目 建设成为标杆而努力。 二项目建设的必要性 鲤城文化产业园的改造，符合泉州市文化产业发展十二五规划的要求，项目的 改造具有较大的综合效益，项目的建设是必要的。 本项目的建设是满足泉州市文化产业发展的需要 第页共页 根据国家十五时期文化发展规划纲要泉州市促进文化创意产业发 展暂行规定，泉州市要把文化产业培植成为泉州主要的支柱产业，必须建设数量众 多各具特色的文化产业 自年月初开始，鲤城文化产业园区的规划项目立项申报原有制造业 项目的迁移等准备性工作。鲤城文化产业园改造项目的各项准备工作完成，为本项 目的顺利建设创造了良好的条件。 第页共页 第三章项目市场分析 泉州市国民经济和社会发展情况 泉州市地处福建省东南部，是福建三大中心城市之，经济总量连续年名列 全省第，是福建经济中心。陆域位臵为北纬，东经音 的微观经济效益几个方面看，建设鲤城文化产业园项目是必要的。 第页共页 三项目进展 页 根据国家十五时期文化发展规划纲要泉州市促进文化创意产业发 展暂行规定，泉州市要把文化产业培植成为泉州主要的支柱产业，必须建设数量众 多各具特色的文化产业园，以满足文化企业创 必要性 鲤城文化产业园的改造，符合泉州市文化产业发展十二五规划的要求，项目的 改造具有较大的综合效益，项目的建设是必要的。身产业发展优势，整合资源，为把鲤城文化创意产业园项目 建设成为标杆而努力。 鲤城文化创意产业园为适应促进文化产业发展的需要，对鲤城泉州印机厂厂区进行 升级改造，同时利用自部分内容简介具有定规模和是自，从事文化产业培训人才培养产业 研究的教学部分内容简介具有定规模和是自，从事文化产业培训人才培养产业 研究的教学培训基地具有文化产品经营展示流通，或兼有旅游娱乐功能的 文化产品专业市场街道。 鲤城文化创意产业园为适应促进文化产业发展的需要，对鲤城泉州印机厂厂区进行 升级改造，同时利用自身产业发展优势，整合资源，为把鲤城文化创意产业园项目 建设成为标杆而努力。 二项目建设的必要性 鲤城文化产业园的改造，符合泉州市文化产业发展十二五规划的要求，项目的 改造具有较大的综合效益，项目的建设是必要的。 本项目的建设是满足泉州市文化产业发展的需要 第页共页 根据国家十五时期文化发展规划纲要泉州市促进文化创意产业发 展暂行规定，泉州市要把文化产业培植成为泉州主要的支柱产业，必须建设数量众 多各具特色的文化产业园，以满足文化企业创意设计制作产品展示交易物 流商务服务等专业化功能化的需要。 二本项目建设是泉州市三旧改造的需要 依据中共泉州市委办公室泉州市人民政府办公室关于推进旧村居改造的实 施意见泉州市人民政府关于加快推进中心市区棚户区危房改造工作的实施 意见，泉州市鼓励工业区升级改造和三旧改造建设文化产业园区的政策规定。 泉州印机厂厂区，现有砖混建筑两栋旧式厂房两栋及两层闲臵宿舍楼，旧式 平房厂房栋需清理推倒重建作为写字楼用，可用于重建的土地面积为， 可使用面积为。可建四层，总计面积约为用于三旧改造的砖 混建筑为平方米建筑布局及外观工业感强。 鲤城文化产业园项目建设，符合泉州市鼓励工业区升级改造和三旧改造建 设文化产业园区的政策规定。 三本项目的建设，社会效益和经济效益明显 按照目前项目建设的初步思路，产业园区作为商业用途。在初步设定的经营方 案和经营规模的前提下，鲤城文化产业园的经营完全可以实现自身的财务平衡，能 保证产业园区的正常经营和偿还银行的长期贷款，项目商业化经营的微观经济效益 比较明显。 因此，从满足文化产业发展的需要，以及社会效益宏观经济效益和项目静音 的微观经济效益几个方面看，建设鲤城文化产业园项目是必要的。 第页共页 三项目进展 自年月初开始，鲤城文化产业园区的规划项目立项申报原有制造业 项目的迁移等准备性工作。鲤城文化产业园改造项目的各项准备工作完成，为本项 目的顺利建设创造了良好的条件。 第页共页 第三章项目市场分析 泉州市国民经济和社会发展情况 泉州市地处福建省东南部，是福建三大中心城市之，经济总量连续年名列 全省第，是福建经济中心。陆域位臵为北纬，东经 全市土地面积平方公里。泉州市依山面海，境内山峦起伏。北承 省会福州莆田南接厦门，东望台湾宝岛，西毗漳州龙岩三明。 泉州市现辖鲤城丰泽洛江泉港个区，晋江石狮南安个县级市， 惠安安息永春德化金门待统个县和泉州经济技术开发区。 泉州市是国务院首批公布的个历史文化名城，历史文化积淀深厚，素有海 滨邹鲁世界宗教博物馆光明之城的美誉。丰富的人文景观别具格的 民俗风情和秀出东南的自然风光交相辉映。泉州市作为古代海上丝绸之路的起 点，伊斯兰教印度教基督教摩尼教犹太教佛教等世界多种宗教在泉州市 广泛传播，留下大量遗迹，使泉州市成为多元文化融洽交汇和谐共处互促共荣 的载体。 泉州市通过不断加快产业进程，不断提升产业价值和产业竞争力，取得了系 列的成果和高收益。是实施科技兴农，大力推进泉州市新农村建设科技促进行动， 建成个国家级个省级个市级行业技术开发中心，建立个省级 个市级科技特派员示范基地，组织实施市级以上农业科技项目项，争取科技计 划经费万元。截止年月底，全市个行政村，已有个村建立 信息点，覆盖率达到。二是高新技术及其产业化取得明显进展，高新技术产业 产值在区域经济结构中的比例逐年提高，年实现高新技术产业产值亿 第页共页 元，比年增长，占工业总产值比例由年的，提高到 年的。石油化工电子信息汽车及配件修船造船和生物医药业等五大 新兴产业已成为高新技术产业的支柱，年五大新兴产业追赶步伐不断加快，全 年实现产值超千亿，达到亿元，增幅达到。除修造船业较去年同期 下滑外，其他四大新兴产业均实现以上增长速度，其中石油化工业增幅。 三是以推进科技工作体制机制创新为核心，不断加强科技自身建设，提升科 技服务水平不断加强第三产业的发展，取得了显著的社会效益。 据泉州市统计局发布的信息，年度，泉州市国民生产总值达到亿元， 人均国民生产总值为万。 年年年年年 地区生产总值增长 表年泉州各产业增加值对比表 产业增加值元增长 第产业 第二产业 第三产业 从上图可以看出，泉州市的人均国民生产总值在增长放缓的同时，居民收入却 在稳步提升，这将极大带动泉州的整体居民消费水平，给各个产业的发展带来良好 第页共页 的社会和经济效益。 二泉州市文化产业发展现状 泉州创意产业以闽南特色文化为依托，以工业设计数字内容创意文化创意 重点园区建设为四大重点发展领域，创意文化产业聚集带初具雏形，已成定规模 效应。鲤城丰泽南安由于国际知名创投公司在国内的分 支机构主要设在北京上海等大城市，而国内的投融资洽谈会，也主要在些大城 市举办。为此，积极改善创意产业企业的融资环境，为创意产业企业提供持续的资 金供给是泉州加快创意产业发展的重要环。 在创意产业人才方面，可以说，人才是创意产业发展壮大的核心和关键，离开 人的创新创造，也就无所谓创意。而吸引人才难留住人才难已成为困扰鲤城众多 企业的大难题，很多企业只有将研发机构设在北京上海广州等大城市，才能 较为顺利地招揽人才。只有较好地解决创意产业企业急需的人才问题，才能推动泉 州创意产业较快发展。 鉴于泉州创意产业的发展才起步不久，人们对这产业的认识以存在定争议， 它的进步发展还需要理论的指导和广泛的交流学习，特别是对国内外发展经验 的总结和借鉴。对于发展过程中部门的协调，环境的促进，机遇的把握，资金的来 源，政策的制定，宣传，策划，交流合作，人才的引进等系列问题尚需探讨。 第页共页 四鲤城文化产业园物业的市场前景 年，泉州政府大规模促进文化产业的发展，文化产业将会成为泉州的第四 大支柱产业，这些使本项目存在着巨大的商机。 另外，由于周边具有良好公共交通设施，四通八达的道路系统和充足的停车位， 人流的集中与疏散的便利使商业项目得到了基本的保障。 综合考虑项目周边未来的发展规划，目前的商业设施建设和经营现状，预计项 目建成后相对于周边的其他产业园具有较大的竞争优势和开发价值。但是，在目前 激烈的市场竞争环境中要想生存和发展，就必须深入研究项目的商业定位和经营策 略，获得相对于周边其他商业设施及产业园的比较优势。 第页共页 第四章场址选择 项目用地位置 改造的鲤城文化产业园座落于泉州市鲤城区 用地现状 鲤城文化产业园目前由泉州印机厂所有，用途为工业。土地使用权及房屋所有 权清晰。土地面积为，地面附着物有旧式厂房两栋及两层闲臵宿舍楼，总建 筑面积为，。厂区内绿树成荫鸟鸣寂静环境优美，原有的制造业生产 线及机器设备生产物资搬离后即可投入改造。 二