至中山门完全免费，交通状况将 极为有利，无论是自驾车出行还是利用公共交通抵达主城区中心主要商业中心 都相当便捷。 从北京广州上海等先通地铁的城市来看，地铁的开通使站点周边楼盘瞬 间增幅达，有的甚至超过，影响范围大约为公里。地铁二号线经 本案过马群，并在马群有地铁站出口，极大地方便人们的出行，吸引人们前来安家置 业，这样的优势势必会在房价中体现。因此，南京地铁二号线的开通，将会给地 铁沿线的房产销售价格和需求带来很大的上浮空间。目前南京市房地产价格路 上升，未来几年周边配套设施的改善，特别是宁杭高速公路马群段的改造和地铁 二号线通车将给项目销售价格很大的上升推动。 居民可支配收入的增加 年全国个省会城市调查资料显示个省会城市居民人均可支配收 入平均为元，年人均可支配收入超过元的城市有个，其中南京居 于第三位。根据南京市统计局相关数据表明，去年截至月份，南京城市居民人 均可支配收入达到元，同比增长，超过年全年的元。收 入的增长使消费能力进步增长。月城市居民人均消费支出元。 居民的消费性支出额的增幅比往年提高。在消费额增加的同时，居民的消费结构 和消费的档次也发生了较大的变化，居民在食品交通通信服务性消费旅游 教育方面的消费呈现热点，生活质量逐步提高。原本似乎只属于贵族的活动正在 成为广大赛马爱好者的项休闲运动。 项目建设的必要性 南京市为江苏省省会，中国历史六朝古都闻名于世，是江苏省政治经济 文化中心，也是我国重要的综合性工业电力工业高科技教育基地和长江三角 洲地区仅次于上海的大商埠，被评为中国城市经济综合实力五十强第七名和 城市投资硬环境四十优之，在海内外具有较高的知名度和声誉。 从总体经济发展看，根据南京市国民经济十五计划和年远景目标纲要精神，房地产业特别是集商业旅游娱乐酒店式公寓等于体的大型 综合开发项目已成为城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之 。此外，马术场项目的开发建设还在定程度上给南京带来了很大商业契机， 促进了南京的经济和体育事业的发展。运动员公寓作为马术场的配套项目有利于 增加整个项目的完整性。 投资消费环境的需求。 中国加入以后，南京市政府加大招商引资的力度，每年大批海内外 企业实业超市纷纷落户聚集南京，纷纷寻求投资商贸商务的环境。投资 运动员公寓本身也可以为投资者带来丰厚的回报。 随着区域经济水平的提升和人民生活水平的提高，中高收入阶层已不仅 仅满足于居有定所，而对居住环境和生活品质提出了更高的要求。尤其是些成 功人士甚至对些有挑战性的休闲活动偏爱有加，比如骑马参加马术学习班 等，这些人都为马术场带来生机和活力。运动员公寓的开发使得承租的这些高端 客户能够充分享受马术场内的高尔夫垂钓赛马等各项高尚休闲活动，创造出 更高的生活品质。 可行性研究报告编制的依据 南京市规划局建设工程规划许可证编号宁规城东建筑号 宁规城东建筑号宁规城东建筑号 国有土地使用权证编号宁栖国用第号第号 第号第号宁栖国用第号 国家有关的建筑设计规范与准则项目用地范围红线图及外部条件规划图 项目总平面图 建设单位对本项目建设情况的说明及其他有关材料。 可行性研究报告主要结论及建议 主要结论 房地产业是南京市第三产业的核心产业之，房地产业的发展直受到南京 市委市政府的高度重视。马术场项目是自房地产新政实施后，在南京房地 产市场健康稳定发展的大环境下，推出的适应市场需求的大型的综合性开发项 目，这是项目成功的关键。作为马术场项目二期的运动员公寓项目总体创意独特， 高起点高品位的建筑设计和整体布局，既能满足大型赛事的承办需求和富裕阶 层对休闲娱乐的要求，又能满足顾客对周边环境自然景观交通道路配套 设施的潜在需求。加之未来年时间内赛马运动高尔夫运动及别墅市场整体 经营前景良好，经可行性研究与分析表明，本项目开发经济效益较好，项目的总 体策划是理想的可行的。 问题和建议 加强运动员公寓项目的经营管理，凸现自身区位良好交通便利景 观优势等条件，争取今后能取得好的业绩。 争取银行或其它金融机构对项目的进步理解和重视，力求取得较大 数额的贷款，解决资金问题。 重视项目的整体规划设计和经营管理。 第二章市场调查与分析 南京市投资环境现状 今年季度以来，南京市实现地区生产总值亿元，按可比价计算， 比上年同期增长。其中，第产业增加值亿元，增长第二产 业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。 今年开局以来，南京各项税费收入呈现出多年来罕见的低速运行走势，受其影响， 全市财政收入形势不容乐观金融机构信贷收支保持平稳运行。 税费收入增长情况 各项税费收入同比增长。月，全市国税地税财政累计组织各项 税费收入亿元，同比增长，这是近年来我市各项税费收入增长速度 首次回落至位数，与往年相比，增幅回落幅度较大。其中三次产业税收累计 完成亿元，仅增长，增幅回落至近年来最低水平。究其原因，主要是 受第二产业税收增幅出现下降因素经费 宁防办 号 自来水管网建设费宁价工字号 合计 其他费用 其他费用是指根据国家或项目所在地政府部门规定计取或根据工程建设惯 例应发生的但未计入至项的费用。 应根据国家或项目所在地规定的标准以及类似工程的数据对项目总投资构 成中的其他费用进行估算。其他费用见表。 表其他费用估算表 序号收费项目数量万元 取费标准 金额 万元 建设工程标底编制费 建设工程标底审核费 建设工程招标管理费 建设工程质量监督费 建筑施工安全监督管理费 工程监理费 图纸审查费 合计 不可预见费 以上项之和万元为基数，根据市场调查的资料及类似项目的 数据进行估算其费率为。 不可预见费为万元。 项目租赁收入预测 综上所述，本项目的精装修运动员别墅公寓及会所项目的若可以公开销售， 则其销售价格按年使用权计约元左右，按照收益法计算公式 推算     ，得到净租金收入为每年元。总租赁收 入为万元。 该方案的财务评价 资金筹措 购买该土地已投入自有资金万元，除继续投入自有资金万 元以外，尚需在年第三季度申请银行贷款万元。由于实行先建设后 销售的销售策略，其余建设经营资金由开发企业自有资金和经营租金收入提供。贷款可于年后全部清偿完毕。详见附表贷款还本付息表。 建设总投资万元 项目经营总收入万元 其中精装修运动员别墅公寓及会所项目租赁总收入万元，租赁期均为 十年，采取预收租金的方法，年完成别墅的出租。 税后利润总额为万元 财务评价指标 该项目的经济评价方法主要依据国家建设部发布的房地产开发项目经济评 价方法，结合本项目的实际情况，对其经济效益进行评价，选取的计算指标为 财务内部收益率，财务净现值及投资利润率。 资本金财务内部收益率 建设项目的财务内部收益率是指房地产开发项目在整个开发经营期内各期 净现金流量现值累计等于零时的折现率它反映的是项目动态投资收益率，是考察 项目盈利能力的主要动态指标根据资本金财务现金流量表，设投资者可接受的最 低收益率为，用不同的值进行计算，计算资本金的财务内部收益率如下 当年时， 当年时， 插入法得 年 年 所以，从财务内部收益率的角度判断此方案是可行的 财务净现金值 财务净现值是指按照投资者最底可接受的收益率或设定的基准收益率，将房 地产开发经营周期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。 则季，年时 因为，则从财务净现值的角度判断此方案是可行的。 利润率 经营利润率五年 自有资金利润率 经计算，本项目的其他技术经济指标结果如下 项目建设投资总额 其中土地投资 地上投资 贷款总额 自有资金总额含土地费用 自有资金比例 租赁总收入 税后利润 资本金动态投资回收期年经营利润率 第七章风险分析 该项目不确定性分析是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分 析可能出现的风险。 不确定性分析是经济评价的重要组成部分，对运动员公寓项目投资决策的成 败有着重要的影响。项目的不确定性分析可以帮助投资者根据项目投资风险的大 小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投 资风险的防范和控制。对该投资方案进行不确定性分析的目的就是为了有效地把 握和控制风险。 敏感性分析 该项目敏感性分析主要包括以下几个步骤 确定用于敏感性分析的经济评价指标。 通常采用的指标为净现值，必要时也可选用其他经济指标。在具体选定评价 指标时，应考虑分析的目的，显示的直观性敏感性，以及计算的复杂程度。 确定不确定性因素可能的变动范围。 计算不确定因素变动时，评价指标的相应变动值。 通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的变动因素，作出进步的 分析。 将建设投资租赁收入贷款额度和基准收益率等因素作为不确定性分析， 分析结果表明开发投资和租赁收入两个因素对项目的效益最为敏感。根据测算， 开发投资和经营收入的变动若超过基本方案左右的范围将使方案的净现值产生较大波动，详见下表 序号项目 变动幅度 内部收益率 净现值 万元 税后利润 万元 建设投资 租赁收入 贷款额度 基准收益率 敏感性分析表 敏感因素变动 开发投资