的部分国有土地资产的流失。 管理体制不顺，管理难度较大 城中村周围已经被城市社区所包围，而城中村是种特殊 类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体 制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别， 它们在城中村形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的真空， 城中村的性质使城市管理部门管不到，街道村镇管理又不力。 这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地 十分普遍，住宅用地严重超标。 人口构成多元，社会治安堪忧 城中村的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结 构。据调查，城中村的人口主要由以下几个方面构成首先是当地 的原有村民部分村民的户籍实际上已经成为市民，其次是租用 城中村村民住宅的城区市民，第三是来自外地职业构成十分复杂 的外来人口。由于租金低廉，城中村容易吸引外来人口，出租房中城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此 可能成为滋生黄赌毒的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的 存在制约着城市的健康发展。 公共设施缺乏，环境问题严重 城中村的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适 应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给 水排水道路交通电力邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷 运转，导致污水横溢，垃圾乱倒蚊蝇丛生，空气质量较差。缺乏统 规划的凌乱建筑，形成不了统连续的街景立面，视觉环境很差，城市 形象低下此外，由于村内道路既狭窄又杂乱无章，很容易引发交通事 故。 村民素质较低，就业问题严峻 由于城中村村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获 取收益比较容易，城中村村民普遍表现出游手好闲不思进取的状 态，并缺乏在文化和专业知识技能上进步提高的能力。另外，城中 村这种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身 也缺乏获取政治权利和社会公正的追求，影响村民的发展和整个社会文 化素质的提高。同时，由于土地的征用，城中村村民的可耕地大量 减少，而村落内的村民由于历史原因，普遍文化素质不高，但由于有高 额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中，高不成低不就，游手好闲 无所事事。村民素质的低下及其安于现状的性格，使他们的就业问题相 当严重，即便是征地时安排了些就业机会，但很容易下岗，就业问题 的严重还会引发社会危机。 城中村改造的历史使命 本项目是积极响应国务院文件精神，认真贯彻落实住房问题是重 要的民生问题，响应武汉市人民政府于年月日提出关于进城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 步促进经济平稳较快增长的若干意见，加快推进城中村和旧城改造， 具有历史使命。 同时，从武汉房地产的发展历程里看，经历了从城区郊区 回归城区的发展历程，自从上世纪九十年度初期房地产热开始，开发项 目主要集中于老城区到九十年代末期，以常青花园百步亭花园为代 表的大型经济适用房项目开始逐步向城郊结合部扩展，其他开发商也顺 势而上，后湖片区沌口开发区东湖开发区东西湖区以及盘龙城开 发区等均成为开发热点，但由于远城区因交通商业教育金融等大 配套还存在定空白点，生活不便，房屋空臵率比较高反观老城区则 由于近几年武汉市大规模的市政基础设施的建设，城市面貌得到极大的 改观，交通绿化环保等均有长足的进步，开发热点又逐步回归城区。 武汉市人民政府于年月日提出关于进步促进经济平稳较快 增长的若干意见，要求加快推进城中村和旧城改造，计划用年时间完 成二环内个城中村的改造任务，这些迹象表明，进行城中村改造的春 天已经来临。 第三部分拆迁还建的规模及建设内容 拆迁内容 城中村改造项目拆迁总面积为平方米，其中 村民房屋拆迁面积为平方米，涉及拆迁村民户集体房屋 拆迁面积为平方米。村民被拆迁房屋补偿方式为还建房和货 币补偿相结合，其中还建面积为平方米，货币补偿面积为 平方米，补偿标准为政府指导标准上浮。集体被拆迁房屋补偿方式为 货币补偿。 拆迁工作自摘牌之日起，半年之内完成。 还建内容城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 根据城中村综合改造规划，对拆迁村民采取就地还建的 方式安臵。还建用地总面积为平方米，还建户数户，还建 面积平方米，还建总投资为万元。 具体还建方案分两期实施，期计划投资万元，建设还建 房平方米，占总还建面积的二期计划投资万元， 建设还建房平方米，占总还建面积的。 拆迁还建的成本 根据武汉市人民政府办公厅关于洪山区城中村改造成本测 算及开发规模的批复，拆迁还建总成本亿元。 第四部分开发项目的市场分析 武汉市的经济人文环境与城市概况 武汉市是名称价格元 青扬六和 江南春城期 洪福美邻城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 新奥•依江畔园 青山世纪街 开来九州国际 天佳大城小院 新家园 剑锋御花园 园林星城 在售楼盘均价在元平方米左右。 区域供应略显不足供应不足，刺激房价上涨武汉火车站及天兴 洲大桥的建设提高了消费者的心理预期，消费者心理预期的提高将促 使房价上涨。 本项目处于徐东与青山之间，根据谨慎性原则，本项目住宅楼单 价按元平方米估算。 商铺销售收入估算 经调查，年月本项目周边的福星惠誉国际城 的商铺销售均价为元平方米，春树里期商铺销售均价为 元平方米。按照谨慎性原则，本项目商铺均价按元平 方米估算。 根据市场调研结果，参照周边楼盘销售价格，住宅楼销售价格按 元平米估算商业门面销售价格按元平米估算，以销售 单价和销售面积加权计算的房地产加权平均单价元平方米。 销售税金和附加估算 销售税金主要包括房地产销售产生的营业税，按营业收入的 计算附加税费包括城市维护建设税教育附加费堤防费地方教 育发展费平抑基金等。根据国家税收政策，销售税金和附加费按销 售收入的计算。城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 土地增值税估算 根据国家有关税务政策，按照房地产销售收入及可扣除金额含 加扣部分测算，本报告按增值额的计算。 企业所得税估算 企业所得税率为 第九部分财务评价 财务指标分析 投资利润率分析 根据损益估算表，我们对盈利能力分别分析如下 税前投资利润率税前利润总额项目总投资额 税后投资利润率税后净利润项目总投资额 详见附表损益估算表 评价年均投资利润率超过，根据投资效果标准系数标准， 表明项目投资效果非常成功。 现金流量分析 财务净现值 财务净现值是指按设定的折现率，将项目计算期内各年的净现金 流量折现到建设期初的现值之和，通过该指标的计算，可以考查项目 在计算期内的动态盈利能力。假设折现率为，公式为 净现值各期现金流入量贴现系数各期现金流 出量贴现系数，则 所得税前的财务净现值万元 同样所得税后的财务净现值为万元。城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 详见附表现金流量表 评价财务净现值大于零，从净现值角度讲，本项目盈利能力较 强。 财务内部收益率 财务内部收益率指项目在整个财务评价期内各年净现金流量累 计等于零时的贴现率，它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目 盈利能力的主要动态指标。本次财务分析评估，根据插补法反复测试， 确定结果。 公式为采用低贴现率时的净现值 公式中采用低贴现率时的净现值，为正数， 采用高贴现率时的净现值，为负数。 将现金流量表中的有关数据代入公式，则 所得税前财务内部收益率 所得税后财务内部收益率 详见附表现金流量表 评价财务内部收益率超过借款利息，说明本项目在财务上可以 接受。 由上述计算可知，本项目内部收益率大于借款利息，财务净现值 ，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上经济上 的可行性。 投资回收期分析 投资回收期是通过对经济项目的投资收益进行比较，是投资引起 的现金流入累计到与投资额相等所需要的时间。 计算公式为 公式中第年的现金流入量 第年的现金流出量 将现金流量表中数据代入公式，则城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 本项目中所得税后投资回收期年详见附表现金流量 表 盈亏平衡分析 计算公式为盈亏平衡点固定成本单价单位变动成本 经计算，本项目的盈亏平衡点的销量为万平方米 明细如下 项目固定成本变动成本单价销售面积万平米单位变动成本 盈亏平衡 点的销量 万平米 正常值 投资 销售单价 销售单价 投资 单因素敏感性分析 我们对项目投资与房地产价格进行了单因素敏感性分析，分析结 果表明售价对财务指标影响最大。以所得税后内部收益率及净现值计 算分析如下 项目内含收益率敏感系数净现值敏感系数投资回收期年 正常值， 投资， 销售单价， 销售单价， 投资， 财务指标分析汇总表 城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 指标名称单位所得税前所得税后备注 投资利