地块 新隆沙地块规划设计条件的要求 项目研究范围 工程造价估算的依据 四基本结论 项目的建设目标与原则 项目的主要经济指标及财务评价指标 见图项目位置地 图见图项目地块位置卫星图 名称新隆沙地块建设项目 地理位置新隆沙地块位于广州市荔湾区珠江隧道芳村出口以 西，芳村大道以北，西邻花地河，北靠珠江。地平方米，其他用地平方米。 按照珠三角地区改革发展规划纲要和广州建设国际中心城市 打造国际商贸中心和世界文化名城的宏伟蓝图。结合荔湾区十二五 发展规划，以及通过对辖区内土地情况进行调查筛选，结合区土地利 用总体规划区城市规划和区经济发展等情况，荔湾区决定把新隆沙 储备地块作为近期白鹅潭经济圈建设重点推动项目。 新隆沙地块地处白鹅潭经济圈核心区，紧靠地铁号线，地理位 置优越，交通便利。根据广州市白鹅潭控制性详细规划，该地块 规划总建筑面积为平方米，其中住宅平方米，商住 ，手 房均价则下 降。 广州关于进 步严格执行 广州商品住房 限购政策的通 知 广州十区范围内，拥有套及以上住房的广州市户籍 居民家庭拥有套及以上住房的非广州市户籍居民 家庭不能提供年内在本市累计缴纳年以上个人 所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍 居民家庭，不得购买住房。 广州房价连 续两周下降 国家发改委 商品房销售 明码标价规 定 从月日起商品房销售实行套标价，明确公示 代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在 标价之外加收任何未标明的费用。 州手房量 价齐跌。数 据显示， 手房网签套 数与成交面 积环比大降 和 根据广州市白鹅潭控制性详细规划，该地块 规划总建筑面积为平方米，其中住宅平方米，商住 平方米，商业金融平方米，中小学用地平方米， 文化娱乐用 新隆沙地块地处白鹅潭经济圈核心区过对辖区内土地情况进行调查筛选，结合区土地利 用总体规划区城市规划和区经济发展等情况，荔湾区决定把新隆沙 储备地块作为近期白鹅潭经济圈建设重点推动项目。心城市 打造国际商贸中心和世界文化名城的宏伟蓝图。筑融资发展平台，攻坚推动各地块实施储备。 按照珠三角地区改革发展规划纲要和广州建设国际中部分内容简介日，荔湾区成立了以区委书记为组长 区长为第副组长的白鹅潭经济圈部分内容简介日，荔湾区成立了以区委书记为组长 区长为第副组长的白鹅潭经济圈工作领导小组，下设领导小组办公 室，通过抓瓶颈抓基础抓研究抓项目，搭建土地储备框架，构筑融资发展平台，攻坚推动各地块实施储备。 按照珠三角地区改革发展规划纲要和广州建设国际中心城市 打造国际商贸中心和世界文化名城的宏伟蓝图。结合荔湾区十二五 发展规划，以及通过对辖区内土地情况进行调查筛选，结合区土地利 用总体规划区城市规划和区经济发展等情况，荔湾区决定把新隆沙 储备地块作为近期白鹅潭经济圈建设重点推动项目。 新隆沙地块地处白鹅潭经济圈核心区，紧靠地铁号线，地理位 置优越，交通便利。根据广州市白鹅潭控制性详细规划，该地块 规划总建筑面积为平方米，其中住宅平方米，商住 平方米，商业金融平方米，中小学用地平方米， 文化娱乐用地平方米，其他用地平方米。 二项目概况 项目基本情况名称地理位置基本建造指标 名称新隆沙地块建设项目 地理位置新隆沙地块位于广州市荔湾区珠江隧道芳村出口以 西，芳村大道以北，西邻花地河，北靠珠江。见图项目位置地 图见图项目地块位置卫星图 图项目位置地图 图项目地块位置卫星图 三编制依据和范围 编制依据相关法律法规及政策 新隆沙地块 新隆沙地块规划设计条件的要求 项目研究范围 工程造价估算的依据 四基本结论 项目的建设目标与原则 项目的主要经济指标及财务评价指标 第二章需求分析与建设可行性 需求分析 广州市房地产政策法规分析 表广州房地产政策法规对比表 时间措施要点调控效果 国务院房地产 调控号文件 新国八 条 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不 低于，贷款利率不低于基准利率的倍。 在定时期内，对已拥有套及以上住房的当 地户籍居民家庭拥有套及以上住房的非当地户籍 居民家庭无法提供定年限当地纳税证明或社会保 险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区 域内向其售房。 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标， 并于季度向社会公布。 限购首月广 州手房量 价齐跌。数 据显示， 手房网签套 数与成交面 积环比大降 和 ，手 房均价则下 降。 广州关于进 步严格执行 广州商品住房 限购政策的通 知 广州十区范围内，拥有套及以上住房的广州市户籍 居民家庭拥有套及以上住房的非广州市户籍居民 家庭不能提供年内在本市累计缴纳年以上个人 所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍 居民家庭，不得购买住房。 广州房价连 续两周下降 国家发改委 商品房销售 明码标价规 定 从月日起商品房销售实行套标价，明确公示 代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在 标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格 明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须 重新申报备案。 广州出台 年房价控制目 标 广州要求年新建住房价格涨幅要低于全市年 度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅， 这就是说，广州今年房价控制目标不高于。 广州中心城 区字房 价坚挺， 月住宅成交 量反弹 国家发展改革 委办公厅关于 开展商品房销 售明码标价专 项检查的通知 房地产开发企业违反明码标价规定未实行套 标，按价格法和价格违法行为行政处罚规定， 每套处元罚款。构成价格欺诈的，责令改正， 没有违法所得，处万元以上万元以下罚款。 新盘报价远 高于成交价 广东省物价局 落实的商品房 销售明码标价 政策 广东省物价局从月日起，新的商品房销售明码标 价政策将在全省施行。小结广州楼市在新国八条限购限价等强力政策的影响之 下，房价表现相对平稳，在整体成交均价上甚至出现略微下降的现象。 广州市房地产市场研究 广州市的经济发展情况 广州市国内生产总值保持较快速度增长 全市经济人均纯收入 元，同比增长，扣除价格因素，实际增长。下图是广州市 历年城市居民人均收入及其增长速度的曲线图。 图年城市居民人均可支配收入及其增长速度 图年农村居民人均可支配收入及其增长速度 城乡居民消费支出稳步增长。年全年城市居民家庭人均消 费性支出元，增长扣除价格因素，实际增长。其 中，服务性消费支出元，增长，占消费性支出的。 城市居民恩格尔系数为。农村居民家庭人均生活消费支出 元，增长。农村居民恩格尔系数为。 城乡居民居住条件不断改善。城市居民人均面积从年的 平方米提高到年的平方米农村居民人均面积由 年的平方米提高至年的平方米。 消费市场价格消费价格明显上升。年全年城市居民消费价格总水平上升，其中，消费品价格上升，服务项目 价格上升。下图是广州市历年消费价格指数的曲线图。 图年广州城市居民消费价格涨跌幅度 资料来源年广州市国民经济和社会发展统计公报 广州市的房地产市场情况 根据网易房产数据中心监测阳光家缘网签数据显示，年 月日至月日，广州十区二县手住宅成交面积为万平方 米，同比去年上半年的万平方增长，成交套数为套， 比去年同期的套增长。在价格方面，年上半年广州 十区二县手住宅均价为元平方米，同比去年上半年的 元平方米上涨。 除开增城与从化，年全市十区手住宅成交均价为 元平方米，和去年上半年的元平方米相比，上涨了， 成交面积则为万平方米，同比上升。从成交量以及成交均 价来看，均是涨声片。 新四区二县成交面积大幅上涨占全市六成比例 从上半年区域成交情况来看，中心六区手住宅均价达元 平方米，同比上涨成交面积为万平方米，同比下降新四区与二县市手住宅均价则为元平方米，同比上涨 成交面积为万平方米，同比涨幅为，占广州十 区二县交易面积的比例为，比去年同期的比例多了 。 表区域成交情况对比 区域已售套数已售面积成交金额均价未售套数未售面积 全市 从化 南沙 增城 天河 海珠 番禺 白云 花都 荔湾 萝岗 越秀 黄埔 中心六区 新四区二县 广州市房地产市场研究结论 和去年同期相比，广州市上半年手房的成交量和成交均价都呈 现片上涨态势，似乎受到国家系列调控政策的影响有限。其中， 成交面积同比增加近三成，成交均价上涨。有专家指出，随着下半年供应量的增加和调控政策的威力渐显，广州房价或许有所松 动。 广州下半年楼市展望 下半年供应量加大竞争激烈或房价有望下滑 受轮番调控政策影响，广州上半年的推货节奏被打乱，不少新盘 新货都延迟了开盘时间，特别是中心市区的新盘新货更是寥寥无几。 然而，这种情况将在下半年有所好转，中心区域和外围区域齐发力， 国庆前后和年底将是主要的推货节点。尤其中心六区方面，将有多个 全新盘面市，像东方文德广场富力唐宁花园君华天汇合生帝景 国际等数个项目都位于老城区，而上半年缺少新盘的天河区也会在下 半年陆续推出全新盘，如侨鑫珠江新城项目力迅颐和四季公馆 和颐和山水等。 此外，据合富辉煌市场研究部