目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金万元，贷款万元，再加上房屋预售款，共 投入总资金万元。 本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除成本，减去销售营业 税金及附加万元所得税万元提取法定盈余公积金及公益金 万元后，预计累计未分配利润为万元。 主要技术经济指标 技术经济指标 三问题与建议 项目单位数量 占地总面积平方米 总建筑面积平方米 居住建筑面积平方米 公共建筑面积平方米 居住居数户 平均每户建筑面积平方米 平均每户居住人数人 容积率 绿化率 住宅栋数栋 平均层数层 地下车库面积平方米 停车位个 现代花园项目可行性研究报告 现代中不乏温馨温馨伴随着现代 考虑到现代花园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶 层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场， 娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不 同住户需求的多种户型，避免单，同时，该项目的建设很大程度上依赖于光谷 的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项 目的社会效益。 二市场预测 市场调查 据年武房指数报告显示房地产综合物业价格为元，住宅平 均价格为元写字楼平均价格为元从市场形态来看，全市 各区楼盘销售量是上升趋势。 目前武汉市住宅市场供应上，住宅面积在以下的占总量的，住宅面 积在的占总量的，占总量的，的占总量的 ，占总量的，以上的占总量的。从以上统计结果 看，的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应的主力，市场接受程 度最高。 购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最为关心的问题，根据我们这次 调查结果，购房者对购房总价格的承受能力如下承受总价格在万以下的占 ，承受总价格在万之间的占承受总价格在万的占 承受总价格在万的占，承受总价格在万以上的占。 以上调查结果显示，武汉市购房者所能承受的价格在万之间，比例占 到总量的以上，可见是主要购买力的承受范围。 另外，重点调查了我们的项目所在的洪山区房地产市场及项目周边的主要楼 盘销售状况。在年第四季度洪山区住宅价格指数为点，比上季度 上涨了点住宅平均价格为元平方米，比上季度上涨了 元平方米，涨幅为。现代花园项目可行性研究报告 现代中不乏温馨温馨伴随着现代 洪山区住宅价格指数 季度洪山区指数 第四季度 第季度 第二季度 第三季度 第四季度 年第四季度武珞路沿线楼盘销售均价在元平方米左右，且销售 情况良好书香门第售罄，均价在元平方米左右的兆富国际大厦取得了 平方米以上的销量。究其原因，是有良好的地理位置，交通方便二是 该区域楼盘有充足的消费群体高校教职工和成长中的新小企业个人投资 者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士研究生等。从市场现状看， 武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写 字楼或商住楼。 在楚雄大道沿线聚集了名都花园尚文创业城华城新都当代光谷智慧城 等多个住宅项目，除了名都花园价格达到元平方米以外，其他楼盘均价在 元平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购 房者多以高校教职工为主。华城新都本季度销售量在万平方米以上当代光谷 智慧城本季度销量也保持在平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体 本季度价格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园新开盘的明泽半岛尊邸和南湖现代花园项目可行性研究报告 现代中不乏温馨温馨伴随着现代 山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，本季度新 开盘的明泽半岛尊邸取得了开门红，销量在平方米左右。该区域楼盘呈 现别墅化大户型化发展的趋势。 坐落在洪山区的中国光谷所在区域本季度又推出了学府佳园三期，平均 价格在元平方米左右。汤逊湖版块在本季度销售平稳，东林外庐二期项目 均价为元平方米，仍保持着较好的销售势头银河湾均价为元平方 米，销量达到万平方米左右均价在元平方米的玉龙岛花园别墅本季 也销售了多平方米水蓝郡经过月底的暂停销售后于月重新登场，呈 良好态势。 二产品供需预测 根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增加，年上半年武汉完成住宅 建设投资亿元，比去年同期增长，施工面积达到万平方米。 年总投资额为亿元，同比增长。其中住宅投资亿元，同 比增长，占总投资的，经济房开发投资亿元，占总投资的 从销售投资比率来看，年销售额只占到投资额的，年上升到， 在年，全市销预售总面积为万其中住宅销售面积万 同比增长总销售额为亿元，同比增长。虹景花园华城 花园康居园等批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技公司的 不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求定会更大，另外国 家对居民购买住宅的金融政资风险管 理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。 技术风险 房地产技术风险是指由于科学技术的进步技术结构以及相关变量的变动给 房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括建筑材料改变和更新的风险建 筑施工技术和工艺革新的风险建筑设计变动或计算失误的风险设备故障或损 坏的风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。 社会风险 社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响， 从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社 会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险 治安风险。 内部决策和管理风险 内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导 致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财 物组织管理风险等。 三投资风险的控制 及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和减现代花园项目可行性研究报告 现代中不乏温馨温馨伴随着现代 轻控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。 该项目控制风险的方式包括三项措施 通过加快进度来回避风险 开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周 期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办 法快完成开发项目。针对该项目，我们采取提高选址的速度利用法律手段来 保证迁址工作的顺利进行采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承 包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应 合同。这样极可能避免不必要因素的影响。 通过市场调查来降低风险 通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目 的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投 资项目的选择区位的选择时机的选择融资的选择租售的选择等等。这样 就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。 通过加强管理来控制风险 良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资进度 和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地 减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。 十五研究结论与建议 推荐方案的总体描述 武汉光谷的各项建设项目的全面启动，再加上道路重修拓宽，中国加入 后，投资政策再次放宽。通过研究本区域的经济发展趋势，调查市场行情，研 究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商品住宅项目盈利可能性较大， 投资机构决定实行独资开发经营房地产的投资方式。 二推荐方案的优缺点描述 优点现代花园项目可行性研究报告 现代中不乏温馨温馨伴随着现代 项目拥有较好的投资环境与机遇 国民经济的持续稳定发展住房制度改革的深入，政府对公司开发本项目的 鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提 供了个较好的投资环境与机遇。 项目在经济上具有较强的可行性 项目总建筑面积万平方米 项目总投资万元 项目财务净现值万元 项目财务内部收益率 上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。 项目具有突出优势 在附近区域与现代花园的竞争对手较少 现代花园小区的定位属中档次，在同供需圈内缺少可替代物业，且需 求量较大 公司的资金具有优势 项目拥有较好的周边环境包括自然人文交通等环境 项目所处地块的发展前景较好 项目开发经营风险较小 本项目属于大面积大规模开发，在项目开发过程中可享受政府提供的诸 多优惠政策，因此，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投 资收益。 存在问题 项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。 项目独无二的品位定位有定难度，尽管设计工作经完成，其定位也 就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。 房地产行业竞争激烈，公司需要建立支高素质的营销队伍，或采取委托 销售的方式。 主要争论与意见分歧现代花园项目可行性研究报告 现代中不乏温馨温馨伴随着现代 通过调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，及本区域的经济发展趋势。 房地产投资机构就该商品住宅项目的开发提出了两个方案。方案为大面积 开发，方案为小面积开发。两方案的建设经营期都为年。大面积开发的 贷款多于小面积开发。 根据该地对住宅需求的预测，前两年需求量较高的概率为，需求量较低 的概率为，后三年需求量较高的概率为，需求量较底的概率为 在这种情况下用决策树分析计算知 大面积开发期望值万元 小