【18页】彭州市酒店会议中心项目投资立项申报书.doc在线文档

从前述城市规划发展交通建设及影响城市发展重大影响因素可 以预见，彭州正面临跨越式发展的间，建成地铁号线和号线。

建设 规划已获国务院批准。

年月日，成都地铁号线期工 程可行性研究报告通过了国家发改委委托的专家组评审。

评审主持 单位在完成项目评估报告后，将上报国家发改委，由国家发改委批准 成都地铁期工程项目。

根据规划调整确定的号线北端至红花堰后不再向东至动物园， 而是继续北上至大丰镇。

地铁建设远期目标从年起，用年 左右的时间，基本建成成都城市快速轨道交通网络近 第 三 产 业 大 发 展 重大建设项目的全面启动第二部分彭州市第三产业基本现状 彭州市的商业环境尚处于现代商业的初级发展阶段 彭州市的商业环境特征仍为初级模式 彭州市的商业环境主要可以概括为两大模式商住互动结构传 统临街商业结构。

前者成为彭州当前的主流型旧城改造开发模式，先 商业后住宅，以商业带动住宅的消费，而后以住宅消费来刺激商业， 这充分说明了城市功能的不完善。

依托传统商业区，逐步构建中央商业区，但很难形成真正意 义 交通改善 定位于中等城市 工业富市 场 城市化进程加快 增强城市辐射能力 产业调整，形成优势产业 人口增长 收入提高 整体社会经济水平提高地铁建设远期目标从年起，用年 左右的时间，基本建成成都城市快速轨道交通网络近期任务用年左右的时。

评审主持 单位在完成项目评估报告后，将上报国家发改委，由国家发改委批准 成都地铁期工程项目院批准。

成都地铁号线 通过年的不懈努力，国家发改委于月日发文，正式通知 省市发改委，继杭州和哈尔滨之后，成都市城市快速轨道交通建设 规划已获国务部分内容简介至外环路驾车只需 分钟左右，极大地缓解城市北部出口的交通拥堵状况，部分内容简介至外环路驾车只需 分钟左右，极大地缓解城市北部出口的交通拥堵状况，带动城市 北部新区开发建设的全面提速。

成都地铁号线 通过年的不懈努力，国家发改委于月日发文，正式通知 省市发改委，继杭州和哈尔滨之后，成都市城市快速轨道交通建设 规划已获国务院批准。

年月日，成都地铁号线期工 程可行性研究报告通过了国家发改委委托的专家组评审。

评审主持 单位在完成项目评估报告后，将上报国家发改委，由国家发改委批准 成都地铁期工程项目。

根据规划调整确定的号线北端至红花堰后不再向东至动物园， 而是继续北上至大丰镇。

地铁建设远期目标从年起，用年 左右的时间，基本建成成都城市快速轨道交通网络近期任务用年左右的时间，建成地铁号线和号线。

其中，地铁号线 期工程预计年内建成试通车，最迟将于明年月全面动工。

从前述城市规划发展交通建设及影响城市发展重大影响因素可 以预见，彭州正面临跨越式发展的机遇，彭州城市化进程和社会经济 必将实现突飞猛进的发展，也必将迎来第三产业的大发展。

跨越式发展机遇 成都城市总体规划确定彭州为成都的四个中型城 市之，成都的园林化工业城市，为彭州市 的发展奠定了良好的发展平台。

彭汶高速缩短了成都与三州地区的距离，彭州将 成为重要的经济枢纽。

对三州地区的辐射能力将 大大加强。

彭什高速将使彭州融合到成德绵经济走廊中，起 到良好的经济承接及枢纽作用，促进经济的共同 繁荣，享受经济走廊良好的经济发展和循环。

成彭高速将促进彭州与成都的经济交流和人口流动。

作为 成都北部副中心彭州将与成都形成良好的经济互动。

交通改善 定位于中等城市 工业富市 场 城市化进程加快 增强城市辐射能力 产业调整，形成优势产业 人口增长 收入提高 整体社会经济水平提高 第 三 产 业 大 发 展 重大建设项目的全面启动第二部分彭州市第三产业基本现状 彭州市的商业环境尚处于现代商业的初级发展阶段 彭州市的商业环境特征仍为初级模式 彭州市的商业环境主要可以概括为两大模式商住互动结构传 统临街商业结构。

前者成为彭州当前的主流型旧城改造开发模式，先 商业后住宅，以商业带动住宅的消费，而后以住宅消费来刺激商业， 这充分说明了城市功能的不完善。

依托传统商业区，逐步构建中央商业区，但很难形成真正意 义的现代城市综合商圈 以市中心广场为中心，沿北大街西大街和东大街，在传统商业 街的基础上，通过集中性商业物业的开发和对临街商业的改造，正逐 步完成商业形态与功能的升级换代，尤其是天广场落成并成功经营 以及巴黎不夜城人民商场的成功入驻，标志着彭州市商业向城市现代 商业的迈进，依托于旧城改造而进行的商业革命，受限于难于实施规 划统筹以及旧城拆迁的难度，能够形成点状商业布局的突破，但在较 长的时间内，都很难形成片区整体升级，很难形成代表现代城市形象 的综合商圈，这也是城市形象和城市资源的缺陷。

二高档次餐饮娱乐会展业星级酒店业基本是空白 彭州市目前还没有环境流配套流服务流品位流的 高档餐饮娱乐中心，城市花园餐饮条街以及六支渠休闲街，主 要以服务大众为方向现有彭州宾馆九峰宾馆金瑞大酒店代表彭 州最高档次的酒店，规模偏小功能定位低外观形象缺乏个性设 备及内部装饰陈旧，无法与快速发展的城市功能相适应作为新闻发 布大型会议组织信息交流形象展示重要前沿阵地的会议中心，彭州连稚形都还没有。

这些代表城市综合投资环境综合城市竞争力 的重要城市资源，急待发展建设。

第三部分彭州市度假会议中心定位 号地块用地性质分析 根据彭州市城市总体规划用地布局规划图， 号地块及其周边的用地布局如下 名词七支渠城市生态休闲林带 按城市绿地系统规划，七支渠城市生态休闲林带是城市级网络 三大绿地系统之，规划为宽生态景观绿地，以生态密 林种植为主，既是中心片区与城北片区的结构分隔绿地，又是城市中 心重要的空气 酒店占地亩，建筑面积，房间个。

会议中心占地亩，建筑面积，会议席位个。

环境用地中人工湖面积，绿化面积。

第四部分度假会议中心投资经营经济效益测算 基础数据设定 用地面积亩，合平方米 建筑面积酒店平方米，会议中心平方米 土地价格万元亩基准地价 开发周期年 二项目投资静态成本税费测算 项目及计算公式数量平方米合计万元 土地使用权获取成本 专业费用 地勘费 工程设计费 工程监理费建安成本 工程招标费 抗震审查费 报建费 土建工程 安装工程含设施设备 装饰工程 酒店部分会议中心 内部配套费 宗地三通平费用水电气场平 室外总平绿化环境 不可预见费 管理费用 财务费用 投资成本总计 三酒店营运收入及成本核定 单位万元 客房 年份平均价格平均入住率年收入直接成本管理费用综合税费成本税费合计 每五年为增长期，经营收入及成本均按递增 相比年期经营收入及成本均增长，为相对平稳期 经营收入以每年的速度滑落，经营成本每年的速度上升 会议 年份平均价格平均出租率年收入直接成本管理费用综合税费成本税费合计 经营趋势与客房部分相同 餐饮 年份客房收益按客房收益年收入直接成本管理费用综合税费成本税费合计 经营趋势与客房部分相同 康乐 年份客房收益按客房收益年收入直接成本管理费用综合税费成本税费合计 经营趋势与客房部分相同 四现金流量分析详见附件 五经济技术分析结论 项目动态投资回报率偏低 该项目的动态投资回报率为，该回报率远低于目前房地 产行业的平均水平，目前房地产行业的正常平均动态投资回报率为 。

动态投资回收期偏长 该项目的动态投资回收期为年，目前房地产行业的平均动 态投资回收期为年。

从房地产投资开发的角度，度假会议中心项目成败的关键在 于城市化进程和城市重大建设项目的进展，因此市场的预期复杂多 变，而且资金需求巨大，投资回报率偏低投资回收期偏长，不是理 想的投资选择但考虑该项目，有定的市场发展潜力，而且作为城 市的重要组成部分，具有重大的社会意义，如果能与政府协商争取优 惠扶持，则有望实现经济效益和社会效益的双丰收。

第五部分关于投资度假会议中心的优惠政策建议 建议政府从总体城市社会经济发展的大局，创新经营城市 开发建设城市新区，不但可以拓展城市发展空间完善城市功能 重塑城市定位提升城市品位优化城市形象，而且又能保护城市历 史文脉，用历史文化赋予城市个性，因此创新开发建设城市新区，以 经营城市理念推进城市化进程，是全面建设小康社会实现城市 跨越式发展的必由之路。

因此，以制度创新为突破口，用市场经济的理念和机制来经营城 市经营土地，探索了条独具特色的以城建城以城养城以城兴 城的城市建设市场化道路，构建城市的自我积累自我增值自我发 展的创新良性循环，形成企业有商机，政府有绩效，城市有发展的多 赢格局，应当是加快城市建设，促进跨越式发展的最佳抉择。

二建议政府对度假会议中心给予特殊优惠扶持政策 基于该项目开发风险高，存在着众多不可预见因素，为有效平抑 风险