形象和层次都比较差，没有经 过科学的培育发展，如果不进行整体战略规划并有序引导其发展壮大， 而任由其自发发展，从现代快速大 力发展商贸业可带动整体经济的发展 四依据城镇升级改造政策，深化提高张庄寨镇商贸业的升级发 展 商贸业是区域经济繁荣程度或经济水平优劣的项重要的元素。规模，优化了商贸业的布局结构，实现了盘 活存量空置商业，可实现较大的经济效益和社会效益，对丰都的发乐休闲生活，对于构建和谐社会，塑造独具人 文特色的民俗风情街，具有很大的推动和促进作用。 三解决现有存量商业的空置，发挥物业的商业价值和社会意义 消化现有存量空置物业是项重要的举措。目前看，张庄寨镇的存 量空置商业总体量偏大，埋没了其应有的商业价值。本项目进行商贸城 的整体开发建设是非常必要的，经整体改造，不仅提升了现有商业的层 次和形象，扩大商贸经济的规模，优化了商贸业的布局结构，实现了盘 活存量空置商业，可实现较大的经济效益和社会效益，对丰都的发海口公里，素有徐州的西大 门之称。 三自然条件 气候条件 县地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气 候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜 期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。 历年极端最低气温为，历年极端最高气温为，年均 气温历年平均降水量为毫米，年平均无霜期天， 二地理位置 县紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，县城距京杭运河公 里徐州观音机场公里连云港出本项目进行商贸城 的整体开发建设是非常必要的，经整体改造，不仅提升了现有商业的层 次和形象，扩大商贸经济的的举措。 三解决现有存量商业的空置，发挥物业的商业价值和社会意义 消化现有存量空置物业是项重要机会，同 时带动社会就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，极大 地丰富了丰都县的文化娱负 重自强干事创业的氛围还不浓厚。 商贸城的建设，可以提供至少几百个子项目小额创业的部分内容简介的压力较大。部分内容简介的压力较大。制约经济社会发展的基础瓶颈尚未得到完全突破，全县负 重自强干事创业的氛围还不浓厚。 商贸城的建设，可以提供至少几百个子项目小额创业的机会，同 时带动社会就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，极大 地丰富了丰都县的文化娱乐休闲生活，对于构建和谐社会，塑造独具人 文特色的民俗风情街，具有很大的推动和促进作用。 三解决现有存量商业的空置，发挥物业的商业价值和社会意义 消化现有存量空置物业是项重要的举措。目前看，张庄寨镇的存 量空置商业总体量偏大，埋没了其应有的商业价值。本项目进行商贸城 的整体开发建设是非常必要的，经整体改造，不仅提升了现有商业的层 次和形象，扩大商贸经济的规模，优化了商贸业的布局结构，实现了盘 活存量空置商业，可实现较大的经济效益和社会效益，对丰都的发展产 生积极的影响。 四依据城镇升级改造政策，深化提高张庄寨镇商贸业的升级发 展 商贸业是区域经济繁荣程度或经济水平优劣的项重要的元素。大 力发展商贸业可带动整体经济的发展，具有非常深远的积极意义。目前 张庄寨镇城商贸业还处于初级阶段，整体形象和层次都比较差，没有经 过科学的培育发展，如果不进行整体战略规划并有序引导其发展壮大， 而任由其自发发展，从现代快速经贸经验看，将不能满足人们日益升级 的文化生活需求。随着城镇升级改造工程的逐步推进，城市功能的发展， 深化并升级商贸业将会是个必然的发展历程。 第三章项目区城市概况与经济水平分析 项目区概况 行政区划 本项目法人单位位于安徽省宿州市县，县位于安徽省最北部， 苏鲁豫皖四省交界处，总面积平方公里，大部分为平原，东 南部为海拔米的低山矮岭。人口万，辖镇乡个 行政村。 二地理位置 县紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，县城距京杭运河公 里徐州观音机场公里连云港出海口公里，素有徐州的西大 门之称。 三自然条件 气候条件 县地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气 候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜 期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。 历年极端最低气温为，历年极端最高气温为，年均 气温历年平均降水量为毫米，年平均无霜期天， 年平均相对湿度为，年平均蒸发量为毫米，年平均日照时数 为小时。 项目建 设地点水文条件 县位于淮河流域中游，二三级支流范围里，隶属于华北平原南 部的淮北平原中部。 县水资源总量包括地表水和地下水两部分，全县多年平均地下水 资源总量为亿立方米年，地表水和地下水资源的丰枯基本依赖降水 补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓 慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少， 呈现超采现象，应该予以防范。全县水资源的水质较好，均为重碳酸钙 型，矿化度小于克升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。 地质地貌 县主属黄冲击平原，地面高呈由西北向东南缓倾，海拨高度 介于米之间。地形大致可分为两个单元，即东南部分布着些低 山丘陵，其余为黄泛平原。山丘谷地占总面积，平原占。 土壤为潮土类褐土类石灰土类棕壤土类砂疆黑土类，以淤 土两合土沙土盐碱土土淤土为主，其中淤土平均有机质 碱解氮含量为速效磷含量速效钾含量 值为，两合土平均有机含量碱解氮含量速效磷 含量速效钾含量值为，沙土平均有机质 含量碱解氮含量为速效磷含量速效钾含量 值为。 县域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直， 水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大水流急，冬季河水变浅， 水流缓慢。 工程地质条件 县东西有寒武奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均 为平原，海拨般为米，地势由东南向西北倾斜，坡度为万分 之。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达吨平方 米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度 厘米，地震烈度度。建设用地的综合自然条件较好。 县区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武 系奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面 积的。本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降 水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向致，由西北 向东南。地下水位升降随季节降水量变化，地下水对混凝土无侵蚀作 用。 根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述 如下 粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约米以 上及米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。 粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水 螺壳，完整。 粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋 深约米处较富集。 ④粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深米钻至米 未揭穿。层厚不详。 除第层外，其他各层地基承载力标准值均在以上。 四交通运输条件 县东邻江苏徐州市公里，素有徐州的西大门之称。南接 淮北公里，西距河南商丘市公里，北连山东济宁公里，县城 距合肥南京济南郑州省会均为小时路程，距徐州观音机场 公里，连云港出海口公里。陇海符手工艺品等主要客户来源县区 及周边城市零售客户批发配货。因此有强大的消费基础。 从竞争环境看城市中心即将有知名度较高大卖场正在筹备。 综上所述，本项目建设商业设施符合这地区的功能定位和发展趋 势，迎合了商贸城对商业设施的需求，具有良好的市场前景。 二餐饮 本项目处于该镇的商业兴旺地带，周边围绕着众多的商业设施及商 业批发及零售私营店主，周边住宅小区逐渐增多，随着该地区批高水 平的商业贸易设施的建设完成，该地区将聚集更多的人气，产生更多的 商业娱乐消费需求，商业餐饮娱乐业主将更加关注该地区的发展，从而 推动该地区相关房产市场的需求。 从现状来看，商贸城商业圈内缺乏此类大型餐饮娱乐场所，周边 规划中的商贸建筑中也没有此类设施。随着该地区的建设和商业人气的 聚集，对餐饮娱乐的需求会越来越旺，相关用房的租售前景看好，本项 目的市场优势将逐渐体现。 三住宅楼 本地块处于商贸城商务板块，但这地区住宅楼市场的发展相对 滞后，规划设计较为落后，档次也不够高。随着本项目的拉动，外来客 商逐步增多，原有的商贸城私营店主也逐步活跃起来，使得住宅用房需 求量增加，同时对楼宇的规模和档次提出了更高的要求。本项目的启动 将顺应这发展需求，通过建设功能完善的中档住宅楼，以弥补该区域 住宅楼供应的不足，利于该区域商业商住品质的提升。 四本项目运作需注意的问题 在项目操作上多从空间建筑环境三方面寻求突破，适度超前， 强调舒适度与美感的前提下，避开价格竞争。 掌握引导市场的开发节奏，从资金量供应量开发间隔等 多个角度研究问题。 通过项目推广工作，消除与消费者之间的沟通障碍，最大程度弱 化价格印象，实现项目销售速度的本质性飞跃。 对物业管理及商场文化活动方面继续加大投入，实现企业品牌由知名度向美誉度的转化。 在产品开发的基础上，注意对项目入住理念的提升，加强对项目 品位和身份象征的营造，在操作上应不断制造热点，提高市场关注度。 三综合评价 结合前面的因素分析，我们可以看出，商贸城项目具