合结论项目首期亩需要自有资金亿元，年收回， 项目自有资金年均投资回报率。 项目规模较大，综合效益高，利于中铁企业在成都的战略布局 市场前景好，发展潜力大本项目符合国家规划和产业政策，满足 当地政府的产业规划，填补了行业空白，具有良好的市场前景。宗工业用地，周 边交通便捷，配套成熟，正在规划中的北部新城天回古镇等，势必 带来区域土地价值的结论 项目具有极大成本优势本项目用地取得成本大大低于区域内工 业园项目。 项目交通便捷项目位于成都市北部新城在三环以北绕城高 速以南北新干道以东川陕公路以西，区域内有建设中的地铁号 线和规划中的地铁号线等。交通路网通达，交通便捷。 项目所处区位优越，在地理位置规划前景等方面具备优势本项 目是目前成都市规划的绕城高速内占地面积最大的宗工业用地，周 边交通便捷，配套成熟， 建议本项目在推进过程中，要充分争取股份公司在政策技术 品牌市场资金等方面的支持。 第部分项目基本情况 宗地位置及四至 地理位置与区位关系 项目位于成都市金牛区高科技产业园二期内，北靠绕城高速和正 在建设的成都国际商贸城南靠金牛高科技产业园二期的起步园和即 将打造的万亩的集休闲运动居住为体的凤凰新城区东靠 宝成铁路线和川陕公路及金牛天回镇西靠地铁号线和北新干线及 大丰商住新区。 二建议 建议本项目在推进过程中，要充分争取地方各级政府在政策宣 传推广建设环境等方面的支持。 项目所处区位优越，在地理位置规划前景等方面具备优势本项 目是目前成都市规划的绕城高速内占地面积最大的，区域内有建设中的地铁号 线和规划中的地铁号线等。 项目交通便捷项目位于成都市北部新城在三环以北绕城高 速以南北新干道以东川陕公路以西论 内产业为交通领域上中下游相关联企业，且入园企业的税 收必须在金牛区解缴。 六可行性研究结部分内容简介密度投资强度万元亩税收万元亩年。部分内容简介密度投资强度万元亩税收万元亩年。 园区内产业为交通领域上中下游相关联企业，且入园企业的税 收必须在金牛区解缴。 六可行性研究结论 结论 项目具有极大成本优势本项目用地取得成本大大低于区域内工 业园项目。 项目交通便捷项目位于成都市北部新城在三环以北绕城高 速以南北新干道以东川陕公路以西，区域内有建设中的地铁号 线和规划中的地铁号线等。交通路网通达，交通便捷。 项目所处区位优越，在地理位置规划前景等方面具备优势本项 目是目前成都市规划的绕城高速内占地面积最大的宗工业用地，周 边交通便捷，配套成熟，正在规划中的北部新城天回古镇等，势必 带来区域土地价值的提升。 市场前景好，发展潜力大本项目符合国家规划和产业政策，满足 当地政府的产业规划，填补了行业空白，具有良好的市场前景。 项目规模较大，综合效益高，利于中铁企业在成都的战略布局 项目规模较大，品质较高，利于中铁企业顺利进军工业地产市场，并 树立定的品牌影响力。 综合结论项目首期亩需要自有资金亿元，年收回， 项目自有资金年均投资回报率。按项目全部自有资金由股东方 提供项目全投资财务内部收益率，项目自有资金投资内部收 益率投资动态回收期年。 经保守估计，项目财务评价指标符合公司决策要求，项目自有资 金内含报酬率达到股份公司要求的期望报酬率，项目抗风险能 力强，经济可行。 根据前期已经实施和正在推进的交通高科技产品产业化情况来 看，产业效益较为乐观。凭借中铁股份在行业内的品牌号召力和竞争 优势，加之各级政府对发展交通行业的大力支持和优惠政策，本产业 园项目有能力有条件形成产品产业的集群和集聚。 二建议 建议本项目在推进过程中，要充分争取地方各级政府在政策宣 传推广建设环境等方面的支持。 建议本项目在推进过程中，要充分争取股份公司在政策技术 品牌市场资金等方面的支持。 第部分项目基本情况 宗地位置及四至 地理位置与区位关系 项目位于成都市金牛区高科技产业园二期内，北靠绕城高速和正 在建设的成都国际商贸城南靠金牛高科技产业园二期的起步园和即 将打造的万亩的集休闲运动居住为体的凤凰新城区东靠 宝成铁路线和川陕公路及金牛天回镇西靠地铁号线和北新干线及 大丰商住新区。宗地位置如图所示 二项目用地范围与四至 地块呈倒钩形状，西至九道堰，南至九道堰和规划道路用地界 限，东至宝成铁路，北至园区天斑路，万石路从北到南横穿本项目， 项目用地范围如图所示，项目首期用地范围如图所示。 二用地性质与规划指标 项目用地性质与规划指标表表 项目技术经济指标中铁轨道交通高科技产业园地块 用地性质工业 规划净用地面积亩亩 容积率 建筑密度 绿化率 绿地率 限高米 三地块现状及交地条件 宗地现状 地势情况地势平坦，与周边无高差。 地面现状宗地内南面有九道堰，无池塘及高压线等对开发有 较大影响的因素。宗地现状见图所示 地面现有建筑物情况地块内现有少量村民住宅，政府正在实 施拆迁。 地下情况据初步勘察，地下没有影响项目开发的不利因素。 二承诺交地状况 项目用地按七通平标准出让。 三承诺交地时间 出让合同签订后半年内，具体交地付款条件及细节在出让合同 中明确。 四前期市政状况 目前园区内规划的市政主干道及管网都已修建完成，已基本达到 三通平水平。 四生活配套 交通状况 项目位于成都市北部新城在三环以北绕城高速以南北新干 道以东川陕公路以西，交通路网通达，区域内有建设中的地铁号 线和规划中的地铁号线。 二大市政配套 该园区作为省级高新园区，水电气等资源完全能满足园区的 开发和经营需要。 三现状生活配套及规划情况 医疗配套成都军区总医院大丰镇医院和天回镇医院等。 商业配套紧临成都市国际商贸城天回镇和大丰镇等商业区。 金融机构配套建设银行招商银行工商银行中国银行农 业银行成都商业银行等在该区域均有分支机构。 项目所在区域周边规划有位于产业园北面是金牛区非物质 遗产生态公园位于产业园南面的凤凰新城将打造为中高档住宅区 位于项目东边的天回镇将着力打造天回古镇，集旅游休闲娱乐 餐饮为体的大型度假区，同时以成都军区总医院为核心，打造医疗 康体中心，项目周边配套正在逐步完善。 五结论 项目区域交通路网通达，通畅便捷，周边生活配套日益成熟。项 目地块内无影响地块顺利开发的因素存在，已具备良好的开发条件。 第二部分区域工业园市场分析 区域经济环境研究 城市概况 成都市是四川省省会，国务院确定的西南科技商贸金融中心 和交通通信枢纽，中国历史文化名城，全国统筹城乡综合配套改革试 验区，全国文明城市，人口多万人。成都被誉为座来了就不想 离开的城市，拥有国家高新技术产业开发区和国家经济技术开发区， 聚集了家金融后台服务中心，多家世界五百强企业在蓉落户， 美国德国法国韩国新加坡泰国巴基斯坦菲律宾在成都 设立领事馆，先后被评为环境模范城市，国家园林城市，中国最具经 济活力城市，被世界银行评为内陆投资环境标杆城市。 二经济发展情况 年成都市实现地区生产总值亿元，增长，增速 提高。其中第产业实现增存在同质竞 争，项目具有良好的稀缺性。同时本项目取得的土地成本价相对较低， 具备较大的成本优势。成都市把城市四环线以内区域确定为城市的主 城发展区，未来项目的土地升值潜力较大。 三区域工业园市场分析 项目宏观市场分析 国家产业政策及产业市场分析 本项目是以轨道交通产业为主题的产业园区，从宏观层面分析， 交通高科技产业发展符合国家科学和技术发展方向，国家现代化交通 体系的构建为交通高科技产业的发展提供了广阔的市场前景和强有力 的政策支撑。 从国家中长期基础设施投资计划来看，到年有近万亿元的 现代化交通基础设施建设，其新技术新工艺新产品新材料方面 的产业发展将带动相关工业地产的蓬勃发展。 区域产业发展分析 为加快四川省轨道交通产业发展，四川省和成都市已经出台了关 于发展轨道交通产业的系列政策措施。由省政府牵头，整合四川交 通资源，确立以中铁二院为主体，发展轨道交通高科技产业，组建轨 道交通产业联盟，建立产业集聚区。 为顺应西部综合交通枢纽和承接产业转移及升级换代的时势，成 都市出台了工业园区主业的发展政策，并把金牛区高科技产业 园二期北区定位为轨道交通产业集中发展区。 四川省成都市金牛区对于轨道交通产业发展的规划为本项目 的建设和交通领域的企业集聚提供了良好的发展平台。 二成都工业地产及总部基地分析 成都每个区都有自己的工业园区项目，产业集群效应不明显。目 前，以高新技术产业开发为主的工业园区主要集中成都六城区，而以 传统制造工业为特色的工业开发区主要位于周边区县。 图成都主要工业集中区位置图 在政府规范下，成都市区工业园已经呈现向三环外郊区集中的趋 势，其中南延线西延线和武侯大道沿线最为集中，并逐渐形成各自 产业特征。如图所示 通过实地调查锦江工业总部基地青羊工业集中发展区金牛高 科技产业园武侯工业园龙潭工业集中发展区等五个大型工业集中 发展区后，对目前成都工业园区的开发模式产品模式运营和盈利 模式进行如下归纳。 工业园区开发模式 从调研情况来看，工业园区的开发模式主要分为以下三点 工业地产商开发模式 流程政府供地开发商开发项目招商入驻 代表项目青羊绿舟税源总部基地 政府开发模式 流程政府政府成立投资公司开发项目招商入驻 代表项目西部智谷