神木县黄庄小区住宅楼项目投资立项申报书.doc文档31页推荐下载

快速交通提供了保障，窟眼河的整治为县城 提供了良好的水景和气候。

二郎山的亮化使县城美如画，使也快速发展，原来的部分农业用地，由于城市发展的原因，大多已搬迁改造，像华山 小区，新村，四中等已经庄路水龙路气象路等 文化设施神木县图书馆博物馆等 体育设施老年活动中心大悦运动城 总的来说，规划小区周边原为旧住宅区，基本社区配套比较多，足以为项目提供服务，该项 目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施即可。

宗地周边米外可辐射到的主要公共设施如下 公用设施种类公用设施名称 教育设施 综合分析，从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下二个中心，是人民广场商 业中心，二是人民政府县级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。

四项目周边环境 现状项目所在区域环境 由于历史原因，规划区域内为农业用地年代后期，随着神府煤田的开发，城市房 地产 五市政配套 道路情况 现状情况目前本项目周边的现状市政道路只有条解放南路，为天津市区条重要出入 市干道，向北直达市中心区，向南与津港公路连接直通大港区，其现状路宽米。

项 目南侧的米宽的浯水道正在修建，联接梅江和小海地片区，使项目又多了条出行路 线。

规划情况麟州路规划为米宽城市主干道，两边绿化带宽米，到外环线区段，两 边绿化带宽米。

项目用地北侧为规划米道路，通过谭江道将该项目与人民小区居 住区联结在起。

公里处有路中点站，项 目开发后，该路公交线会很方便延伸到项目门前设置站点，并可引进其他线路，方便 项目业主出行。

四项目周边环境 现状项目所在区域环境 由于历史原因，规划区域内为农业用地年代后期，随着神府煤田的开发，城市房 地产称 教育设施 综合分析，从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下二个中心，是人民广场商 业数量的生活配套设施即可。

宗地周边米外可辐射到的主要公共设施如下 公用设施种类公用设施名庄路水龙路气象路等 文化设施神木县图书馆博物馆等 体育设施老年活动中心大悦运动城 总的来说，规二八中学，神木县第四小学等 医疗卫生设施大兴医院麟州医院等 商业设施大悦百货商场 金融设施神木农村商业银行中国银行工商银行农业银行等 市场水龙市场交通设施东兴街麟州路黄部分内容简介周边的社区配套 周边米范围内的社区配套 配套设施分类名称 教育部分内容简介周边的社区配套 周边米范围内的社区配套 配套设施分类名称 教育设施神木第二八中学，神木县第四小学等 医疗卫生设施大兴医院麟州医院等 商业设施大悦百货商场 金融设施神木农村商业银行中国银行工商银行农业银行等 市场水龙市场交通设施东兴街麟州路黄庄路水龙路气象路等 文化设施神木县图书馆博物馆等 体育设施老年活动中心大悦运动城 总的来说，规划小区周边原为旧住宅区，基本社区配套比较多，足以为项目提供服务，该项 目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施即可。

宗地周边米外可辐射到的主要公共设施如下 公用设施种类公用设施名称 教育设施 综合分析，从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下二个中心，是人民广场商 业中心，二是人民政府县级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。

四项目周边环境 现状项目所在区域环境 由于历史原因，规划区域内为农业用地年代后期，随着神府煤田的开发，城市房 地产也快速发展，原来的部分农业用地，由于城市发展的原因，大多已搬迁改造，像华山 小区，新村，四中等已经建成了如今的新的生活商业教育工业园区逐步带动了该 区域的住宅市场滨河路的改造为项目区域的快速交通提供了保障，窟眼河的整治为县城 提供了良好的水景和气候。

二郎山的亮化使县城美如画，使得城市品位大大提高。

黄庄小 区的优良区域优势使之成为县城上佳人的住宅项目。

周边近期及远期规划对周边环境的主要影响 该项目距离规划的神木锦界快速通道不足公里，快速通道的修建对该项目的出行 将会带来很大的方便，锦界工业园区是规划的八大园区之，是神木县规划的重要园区 的组成部分，其功能是完善神木县工业布局，联系县城为县城的城市保障和城市保障 提供服务的作用，快速通道的建设已列入交通发展规划中，预计年年底通车。

黄庄路规划为米宽城市主干道，两边绿化带宽米，到外环线区段，两边绿 化带宽米，在项目周边有大量的商业娱乐项目，形成道生态景观，既调节了空气， 又带来了休闲，对项目带来的好处可谓多多。

本项目西北侧为人民小区居住区，将建设成为以广场和生态环保为主题的高档居 住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，为该项目的定位和提升档次会有非常积极的意义。

目前项目门前有去新村的路路公交线路，距项目公里处有路中点站，项 目开发后，该路公交线会很方便延伸到项目门前设置站点，并可引进其他线路，方便 项目业主出行。

五市政配套 道路情况 现状情况目前本项目周边的现状市政道路只有条解放南路，为天津市区条重要出入 市干道，向北直达市中心区，向南与津港公路连接直通大港区，其现状路宽米。

项 目南侧的米宽的浯水道正在修建，联接梅江和小海地片区，使项目又多了条出行路 线。

规划情况麟州路规划为米宽城市主干道，两边绿化带宽米，到外环线区段，两 边绿化带宽米。

项目用地北侧为规划米道路，通过谭江道将该项目与人民小区居 住区联结在起。

市政管线配套情况 总体上讲，该区域原为旧城区，具备基本的市政配套条件，具体分析如下 给水在东兴街有的输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。

排水在该项目用地南侧规划有雨水泵站，小区内雨水通过该雨水泵站排入窟眼河。

电力按照规划，该控规单元的电力由区外变电站解决，原玻璃厂的两路千伏电力就 分别由东电塔千伏和锦界工业园区千伏电站提供，容量为，现有容量不 足以满足项目需要，还需通过上述电站提供增容。

通讯该项目为神木电信局的服务范围，解放南路现状有孔电信电缆。

燃气气源为天然气，在东兴街有的中压天然气管道，为项目气源源头。

供热为供热空白区，按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热，近期在集中供热不到位 时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。

六土地价格 补偿费用 与土地方的补偿价格按总规划占地面积计算，市政代征地与可建设用地价格相同。

可建 设用地中，住宅用地与配套公建用地补偿价格相同，即总占地面积为亩，土地补偿 费总额约为万元以万元亩的价格计算，最终以实际测量面积为 准，每亩单价不变，补偿数额多退少补，土地补偿费包括土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设备设施等的拆迁补偿费。

土地出让金 出让面积界定理论上按住宅用地面积出让，即万出让面积，实际成本测算时按 总规划用地面积出让，即万出让面积含非营业性公建用地面积。

两者相差 万。

出让金总额污染企业外迁项目可享受按土地评估值收取出让金，本项目成本测算时 按总规划用地面积计算约为万元，如果按净住宅用地面积出让，约为万元，可 节省万元。

周边地价的比较 与梅江地价的比较 梅江拍卖价为元平方米楼面地价，该地价中为含市政配套的熟地价，容积率 在左右，推算其可用地地价为万元亩。

玻璃厂项目可用地地价含大配套出 让金契税等费用为万元亩。

两者同比黄庄高出万元亩，同时，梅江为安 居项目，地价中不含出让金契税等费用，且为招标拍卖项目，地价支付时间急促。

与项目用地北侧顺驰地块比较 据初步调查顺驰地块的毛地每亩补偿价格为万元，折到住宅用地为万元亩，玻 璃厂项目毛地每亩补偿价为万元，折到住宅用地为万元亩。

综合分析该项目地价比较接近市场价位，能为我方接受。

第三章法律及政策性风险分析 项目用地取得土地使用权层。

具有代表性的项目 有 项目名称规模 建筑形 式 绿化率均价 元 主力产品 整体万多层两室 万多层两室 万多层三室 元平米 该档次产品在该区域需求中处于绝对主力产品地位。

此类产品也多数分布城市中心外 的位置，但此类物业对产品以外附加值的设计已较为注重，从景观设计户型选型高科技 材料运用等方面做得较细，以此弥补地域优势不足。

且该类物业多为大中型规模的开发，产品主要以多层开发为主，辅以部分小高层。

具有代表性的项目有 项目 名称 规模 发售资源建筑形式容积率均价 元 主力产品 消化 率 万万多层 小高层 基本 售磬 名都 新园 万万多层两室 三室 元平米 该档次产品的开发基本分为两大类，类为产品多为小高层，产品自身优势较少，依仗地理优势跻身于该空间市场另类为跳出局部区域市场的产品，极其强调产品外的环 境文化配套等优势，主动拉升区位，从而大幅度提高物业档次。

项目 名称 规模 发售资源 建筑形式容积率均价 元 主力产品 消化 率 万万多层 小高层 两室 三室 万约万多层 小高层 万内认期 万 多层 小高层 元以上平米 此类产品基本集中在市中心区域，地理位置优势是绝对的，同时，产品开发上追求深度， 比较注重对文化环境产品等方面雕琢。

但该类产品由于受地域限制，产品开发趋同，且 多为小高层，小区环境条件多不如远离市中心区域的中高档项目。

项目名称规模 发售资源 产品形式均价 元 主力产品