麒麟新城项目投资立项申报书.doc文档24页全文免费阅读

三是南京都市圈构架利于由于南京的城市综合竞争力不断增强，投资环境不断改善 二是中国加入世贸组织，南京房地产经济将在更大范围内更深程度上参与 全球经济的循环。

市经济中的地位由现在的重要 产业发展成为支柱产业，从现在起到年，全市房地产业保持每年 长迅速。

今年月份，全市共办理个人购房按揭贷款户，担保债务价值 亿元，分别比上年同期增长和，其中个人购买存量房住房的贷款为 户，贷款金额万元，分别增长和。

来自人民银行的统计，今年全第页 市购房按揭不良贷款主要为延期还款不到，相比其他贷款业务，属于优质 资产。

南京房地产市场的利好因素分析 随着宏观经济环境不断趋好，南京房地产市场面临着众多有利于发展的因 素 是房地产业的发展目标更加明确。

，按此口径计算，房地产业的增加值要从年的 亿元上升到年的亿元以上 与房地产业增加值亿元的年均增长率相匹配，房地产业投资额和 交易量必须在定的规模之上，房地产年均投资应达到亿元以上 房地产市场进步繁荣与规范。

每年房地产交易额超过亿元，其 中增存量交易按面积比达，按件数比达，年房屋租赁租金总额超过 亿元，租赁代征税亿元。

二政府宏观调控力度加大对土地价格的影响分析 随着政府对土地宏观调控力度的加大，南京市所有土地均由市土地储备中 心统收购统拍卖。

化指标分别 为 年南京房地产业占的比重达以上，其增长速度将与前五年 的增长速度持平 为实现以上的比例，房地产业增长速度将高于其他产业的同期增长 速度，其年增长率将高于产业的发展目标更加明确。

按照年我市房地产业发 展目标与任务的要求，南京未来房地产业在全 南京房地产市场的来自人民银行的统计，今年全第页 市购房按揭不良贷款主要为延期还款不到，相比其他贷款业务，属于优质 资产。

月份，全市共办理个人购房按揭贷款户，担保债务价值 亿元，分别比上年同期增长和，其中个人购买存量 个人住房抵押按揭业务成为金融机构开拓重点，存量住房贷款增 长迅速。

今年部分内容简介户户人，分别占总量的和，为落户 南京购房的外地人员逐步增多。

部分内容简介户户人，分别占总量的和，为落户 南京购房的外地人员逐步增多。

个人住房抵押按揭业务成为金融机构开拓重点，存量住房贷款增 长迅速。

今年月份，全市共办理个人购房按揭贷款户，担保债务价值 亿元，分别比上年同期增长和，其中个人购买存量房住房的贷款为 户，贷款金额万元，分别增长和。

来自人民银行的统计，今年全第页 市购房按揭不良贷款主要为延期还款不到，相比其他贷款业务，属于优质 资产。

南京房地产市场的利好因素分析 随着宏观经济环境不断趋好，南京房地产市场面临着众多有利于发展的因 素 是房地产业的发展目标更加明确。

按照年我市房地产业发 展目标与任务的要求，南京未来房地产业在全市经济中的地位由现在的重要 产业发展成为支柱产业，从现在起到年，全市房地产业保持每年 增幅，年增加值将突破亿元，在中比重超过。

二是中国加入世贸组织，南京房地产经济将在更大范围内更深程度上参与 全球经济的循环。

由于南京的城市综合竞争力不断增强，投资环境不断改善，作 为长江流域四大中心城市之和长江三角洲西部枢纽城市，具有沿江近海的优 势，将吸引更多的海内外资金企业和人才进入南京，有利于房地产投资和消费 的进步扩张。

三是南京都市圈构架利于南京城市发展。

形成以南京为中心，由镇江扬 州及邻省部分城镇等组成的南京都市圈构架，将会提高南京作为长江下游中心城 市的地位和作用，并对周边城镇产生强烈的集聚和辐射功能。

四是南京城市建设面临新轮大发展的契机。

将以旧城环境整治河西新 城建设仙林大学城建设以及地铁号线等重大基础设施建设为重点启动的新 轮城市建设，按照市政府提出的计划，年南京市政建设投入为亿元，巨第页 大的基础设施投入必将为房地产市场的发展提供了更好的机遇。

根据近余年南京的房地产业发展历程，特别是近十年来南京房地产业发展 速度可以初步预测未来五年南京房地产业可以培育为支柱产业，其量化指标分别 为 年南京房地产业占的比重达以上，其增长速度将与前五年 的增长速度持平 为实现以上的比例，房地产业增长速度将高于其他产业的同期增长 速度，其年增长率将高于，按此口径计算，房地产业的增加值要从年的 亿元上升到年的亿元以上 与房地产业增加值亿元的年均增长率相匹配，房地产业投资额和 交易量必须在定的规模之上，房地产年均投资应达到亿元以上 房地产市场进步繁荣与规范。

每年房地产交易额超过亿元，其 中增存量交易按面积比达，按件数比达，年房屋租赁租金总额超过 亿元，租赁代征税亿元。

二政府宏观调控力度加大对土地价格的影响分析 随着政府对土地宏观调控力度的加大，南京市所有土地均由市土地储备中 心统收购统拍卖。

由于政府的调控，使得南京市土地价格迅速攀升，根据 对最近拍卖的土地进行分析，位于紫金山麓北侧聚宝山地块地价已达万元 亩，位于马群附近的地价也达到万元亩，与本项目地块离市区距离相近 的江宁开发区的住宅开发用地地价也达万元亩，靠近南京市区的岔路口地区第页 及宁南地区更高达万元亩，相比之下目前麒麟地区万元亩的地 价被严重低估，具备巨大的升值空间。

三城东片区麒麟板块市场形势 目前，麒麟汤山板块主要推出中档别墅及普通公寓。

中档别墅的主要消费 群体是当地的部分私营业主和机关工作有私家车并崇尚田园生活的都市白领。

而普通的公寓不仅满足了当地普通老百姓改善生活的需要，同时也疏散了部分主 城拆迁市民。

由于地处直被人们认为风水较好的南京东郊，拥有着独特的景观 和地理优势，该地区的楼市将保持种平稳上升的态势。

但该地区目前缺少政策 利好的冲击，几乎没有上规模上等级的高品质楼盘。

目前麒麟地区房地产开发 大盘开发比较成功的有两个案例，阳光之旅和锦绣花园，这两个楼盘都位于麒麟 镇的东端，交通和生活设施配套基本依赖于麒麟镇的现有商业网点，自身配套不 足，销售却异常好见典型楼盘分析，表明市民对该区域居住的认同度非常高。

三麒麟镇典型楼盘分析 锦绣花园 发展商江苏锦绣房地产开发有限公司 地理位置江宁区麒麟镇麒麟门东宁杭公路北侧 总占地面积亩 总建筑面积约万平方米期平方米，别墅比例 容积率前两期第页 绿化率 建筑规模公寓平方米，联排别墅平方米，双联别墅平方 米，别墅平方米 户型型公寓二房二厅卫平方米型公寓二房二厅卫平方 米型公寓三房二厅二卫平方米型公寓错层三房二厅二卫 平方米型公寓错跃层四房二厅二卫平方米型公寓跃式 平方米 价格公寓最低元平方米，最高元平方米别墅最低元平方米， 最高元平方米连排别墅花园元平方米，别墅花园元平方米， 地下室元平方米 装修无 物业管理费公寓元平方米月，连排别墅元平方米月，双联别墅 元平方米月，别墅元平方米月 客户群体麒麟镇不足私营业主为主中山门外至孝陵卫地区以南 农大南理工农科院公务员消费群体为主城东南白下区机关电视 台企业白领城东北玄武区机关企事业单位私营业主其它地区 左右大气侯，另外重要因素是与麒麟门连接，交通较为 便利，城东板块良好的环境因素及极具竞争力的房价。

小区内配建了条米长 的商业步行街，但生活区商业网点仍严重不足，如不抓紧配建将直接影响二期销 售。

该楼盘的宣传推广采用发传单形式，销售由开发商自己组织。

三目标客户分析 客户类型分析 当地潜在客户 麒麟当地人口情况 麒麟镇总人口万余，约户。

根据对两个典型楼盘的分析，麒麟镇当地 客户所占的比例约为左右，表明开发与引导潜在客户的购房热情显得尤为重 要。

潜在客户构成 为提高生活质量的本地长期居民。

本地及南京城东区域的政府官员金融机构公共事业单位职员。

为满足身份需要及生活品质需要的个体工商业及企业主。

在麒麟工作生活，为使居住稳定，上班方便，有较高收入的麒麟经济园区 企业管理人员及技术人员。

第页 方面，这几类客户的消费水平经济承受能力相对较高另方面，他们 长期生活在麒麟，对该区域了解最深，最能够接受片区的生活环境和配套设施。

置业特点 首次置业和二次置业者均有 以中青年与老年住户为主，年龄结构在岁与岁岁两个梯段之 间 在物业内长期居住人数人 有定的积蓄，对该地块楼盘状况较了解，购买决策比较谨慎，通常是 对每个楼盘作出比较之后才肯下决定。

市场容量 导致当地人员不购房的可能性有以下几点 已购物业或已多次置业 不打算在本地安家 已有积蓄，尚不足以购房 其它原因 通过对锦绣花园及阳光之旅客户群的分析，本地的市场承受能力在 户之间，元不够消化本项目的规模。

如本项目能从更好的品质以及更全面的配套 上多挖掘卖点，预计本地市场客户可达户之间。

南京市内客户第页 自然环境好和价格便宜是郊区住宅吸引消费者的两大因素，而交通便利是居 住郊区化的前提。

本项目距离南京市约分钟的车程，交通比较方便，因此，本 项目开发时只要通过提升小区的自身素质充分利用地形做好整体规划，楼盘推 广时进行有针对性的的炒作即可达到吸引市内客户前来置业的目的。

另外，二环高速的规划兴建以及宁杭公路的拓宽改造，将更好地改善南京市 区往返麒麟的交通状况，加上年将建成投入使用的地铁二号线到达马群， 更加缩短了依赖公共交通族往返市区的时间，从而有助于吸引南京市区尤其是