钱江时代广场中心项目投资立项申报书.doc文档56页高清免费浏览

性现象，而并非是杭州独有。

只是由于 杭州的房价收入比更高投资比例更大而萎缩的幅度也将更大而以很清晰地看出，房地产市场的需求正在萎缩。

加上 些地方性政策性因素比如以开征期房转让契税，二手房恢复征收的 个人所得税，经济适用房用地不得低于房产用地投放总量的等为主要内容 的所谓杭州房产新政月日起开始实施自月日起工商银行将要求在 杭买二手房的外地客户提供本地人作担保，如无担保但在本地有固定职业的，首 付款增加到四成，既无担保又在本地无固定职业的，首付款则增加到五成些 银行出台对建筑年代在年以前面积在平方米以下的房源停止按揭的政 策，等等和加息传闻也会使投资成本大幅上升，预期收益率下降。

因此，这部 分需求也同样在缩小。

我们见得最多的只是大型公共工程尤其是国债项目在迅速减少。

最典型的事件是斥资百亿元的中央电视台新办公大楼工程被 叫停，尽管这是个需要权威部门予以确认的消息，但它仍具有定的标志性意义 即中国多年的扩张性财政政策已经走到尽头了。

三土地整风 年接二连三的土地收紧政策后，月，新轮土地市场查处工作展开。

同时， 为打击土地囤积闲置和炒卖地皮现象，近期我国还准备出台规定，为土地规划 许可证设立期多。

税收政府采购转移支付 等收效更快的手段并没有大量采用。

因此，这部 分需求也同样在缩小。

综上所述，我们可些 银行出台对建筑年代在年以前面积在平方米以下的房源停止按揭的政 策，等等和加息传闻也会使杭州房产新政月日起开始实施自月日起工商银行将要求在 杭买二手房的外地客户提供本地人作担保，如无担保但在本地有固定职业的，首 付款增加到四成，既无担保又在本地无固定职业的，首付款则增加到五成加上 些地方性政策性因素比如以开征期房转让契税，投资需求的是预期，目前虽然不能说对房地产市场的预期已经发生了根本性 转变，但随着价格的过快上升房价收入比异常偏高，风险确实正在加大。

部分内容简介关系和受供求关系影响最明显，因此有 必要给予重视。

部分内容简介关系和受供求关系影响最明显，因此有 必要给予重视。

决定投资需求的是预期，目前虽然不能说对房地产市场的预期已经发生了根本性 转变，但随着价格的过快上升房价收入比异常偏高，风险确实正在加大。

加上 些地方性政策性因素比如以开征期房转让契税，二手房恢复征收的 个人所得税，经济适用房用地不得低于房产用地投放总量的等为主要内容 的所谓杭州房产新政月日起开始实施自月日起工商银行将要求在 杭买二手房的外地客户提供本地人作担保，如无担保但在本地有固定职业的，首 付款增加到四成，既无担保又在本地无固定职业的，首付款则增加到五成些 银行出台对建筑年代在年以前面积在平方米以下的房源停止按揭的政 策，等等和加息传闻也会使投资成本大幅上升，预期收益率下降。

因此，这部 分需求也同样在缩小。

综上所述，我们可以很清晰地看出，房地产市场的需求正在萎缩。

这是房地产体 制改革的政策性效应衰减以后形成的全国性现象，而并非是杭州独有。

只是由于 杭州的房价收入比更高投资比例更大而萎缩的幅度也将更大而已。

关于宏观调控 些人喜欢将房地产市场出现调整和当前的宏观调控联系在起，这两者之 间所具有的因果关系 货币政策 此次央行货币政策运用较多，其最主要的目标显然是减少货币供应量抑制投资 过快增长，从而防范金融风险保持宏观经济平稳发展，避免出现通货膨胀。

目 前看来，这政策是有效的。

但由于货币政策效应的最终显现有个月的时 滞，因此它对宏观经济的影响要再过段时间才能更好地看出来。

不过，虽然货币政策的出台是包括房地产在内的部分行业投资过热引起的，其执 行的结果却并非仅对这些行业发生作用。

适度从紧的货币政策将对整个固定资产 投资以及国民经济发生影响。

二财政政策 相对于货币政策而言，此次出台的财政政策并不多。

税收政府采购转移支付 等收效更快的手段并没有大量采用。

我们见得最多的只是大型公共工程尤其是国债项目在迅速减少。

最典型的事件是斥资百亿元的中央电视台新办公大楼工程被 叫停，尽管这是个需要权威部门予以确认的消息，但它仍具有定的标志性意义 即中国多年的扩张性财政政策已经走到尽头了。

三土地整风 年接二连三的土地收紧政策后，月，新轮土地市场查处工作展开。

同时， 为打击土地囤积闲置和炒卖地皮现象，近期我国还准备出台规定，为土地规划 许可证设立期限即两年内必须完成规划指标，否则就取消规划许可证。

从而缓 解土地供应紧张的矛盾。

因此，虽然有人认为土地市场收紧后会造成级市场上土地出让的暂时短 缺，但对市场的清理整顿其实也从另方面迫使此前大量闲置的开发用地进入二 级市场，因而土地供应整体上仍然是充足的考虑到政策的倒计时特征，短 期内甚至还会超过以往的供应量。

四行业政策 年月日，国务院发出通知，房地产开发资本金比例由提高到 以上，房地产正式进入调控行业大名单。

提升资本金比例的目的很明显降低金融风险。

因此，这政策的实施结果将促 使企业进入新轮洗牌。

些小散乱，负债率过高缺乏实力的公司将被清 理出市场。

而另些资金充足实力雄厚的企业将填补其空缺，从而获得更大 更多的发展空间目前这趋势已经相当明显。

未来走势 在对主要的宏观调控政策进行回顾之后，我们可以就当前及未来的房地产形势得 出这样的结论 房地产投资增幅将趋缓，房价增速将减慢 房地产市场出现所谓的调整，与当前的宏观调控有关，但更是次全行业的 自我调整。

宏观调控只是推动它向着既定的方向走得更快而已。

杭州房地产投资已连续多年以高于增长率倍的速度超常 规增长，目前的年投资额占的比例已经高达左右。

这样高的速度与比例 是通常所认为的城市化或消费需求升级无法解释的，也是任何经历过与 中国目前发展阶段相似的国家比如年的英国年的美国年的日本年的韩国所从未经历过的。

正如前面所述，形成这种结果的核心 原因是政策性需求的集中释放。

随着政策效应的逐渐减弱，这种独无二的速度 是不可能持久的。

二在市场调整阶段，尤其要重视房地产的区域性特征。

正由于房地产体制改革是全国性的，当前房地产供需状况的改变也是全国性的。

但也必须充分认识到房地产行业的地域性，也就是说，房改政策实施越早房价 收入比越高需求透支越多的地区如杭州西安沈阳北京南京大连 上海青岛长春贵阳等其投资风险也越大而些发展相对较慢的地区如 南宁哈尔滨海口太原天津苏州长沙郑州济南兰州西宁成 都呼和浩特乌鲁木齐等，则由于仍有较大的上升空间，风险相对较小。

另外，有个现象也要引起注意像广州深圳这样的市场发育成熟已基本度 过非理性投资时期的地方，在此次调整中波动相对会较小，基本不会有大的回落。

三长期来看，房地产仍有巨大的发展空间。

对于供需状况变动导致的行业短期调整，我们完全不必盲目悲观。

从长期来看， 中国房地产业的发展速度仍将快于增长率，总体供不应求的状况还很难在短 短几年内改变。

政策效应消失后，未来推动房地产发展的力量主要来自于城市化 与消费结构升级，两年后它们将刺激这行业形成新的供求均衡，并以高出 增长率即左右的速度获得长期稳健的发展 四房价走势 由于需求正在萎缩，但近两年内的供给不会发和各县市城空气质量达 到二级标准以上社区建设进步善，市民的思想道德综合素质民主法制意 识有较大提高，努力创造安定的社会环境和文明进步的社会风尚。

由于杭州未来经济的迅速发展，房地产升温带动投资增长，使整个房地产市场发 展势头良好。

本项目是钱江新城建设工程的组成部分，开发的商业写字楼等面积达平 方米，规模大功能全技术含量高社会广告效益显著。

通过大规模投入运作， 必将带动钱江新城及其它区块的成片开发，进步推动商业及房产市场的发展并 刺激高质量商业房产需求。

另外，通过本项目的运作，可以接收消化和吸收国内外先进理念，规范市场竞争 秩序，对引进国内外较多的巨头企业，给钱江新城带来更大的经济效益，是具有 深刻意义的。

综上所述，从华联•钱江时代项目所处的地理位置，开发投入规划设想看，其对 钱江新城中央商务区的形成，对钱江新城建设和促进经济发展都举足轻重，并能 较大改善杭州的投资环境，促进现代化新区的建设，项目建设十分必要。

市场预测与营销设想 写字楼市场分析 杭州写字楼市场透视 市场回顾 从年开始，杭州的写字楼市场开始走出低迷，逐渐升温。

据富瑞机构 调查，年全年杭州写字楼预售面积为万平方米，而实际成交面积为 万平方米。

戴德梁行的报告则显示，杭州写字楼市场在年上半年继续显现 平稳发展的态势，写字楼均价达到元平方米，比去年下半年上涨元 平方米，部分区域高品质写字楼有元平方米的涨幅，在建写字楼预 订销售形势也相当不错。

目前，庆春区块的高档写字楼，均价 元平方米，平均日租金在元左右武林区块的高档写字楼，均价 元平方米，平均日租金在元左右黄龙区域的高品质写 字楼，均价在元平方米左右有产权的更高些，没产权的相对低 些，最高日租金超过元，而平均日租金水平在元平方米。

从价位上 讲，目前写字楼价格仍与同地段的住宅价格持平，而建安成本技术含量则远远 高过住宅，又是能持续产生价值的生产工具从租金回报上讲，写字楼不比商铺 低，而很多地段的商铺价格早已超过元平方米。

所以，无论是自用还是 投资，写字楼均非常有潜力。

供应 年，杭州市区写字楼预售面积为万平方米，同比增长 杭州的写字楼市场在过去的年当中出现了众多具有新概念的写字楼盘，例