【UR78页】北京某商业区地块项目投资立项申报书.doc文档定稿

西区整个用地范围有明确的功能分区综合科贸组团区主要提供科技贸易类 企业办规 项目建设的必要性 是园区规划中的重要部分，是北京市十五规划中科 技园区建设的重点项目。

它位于海淀区镇，东起路，西至路，北到环 北大南门，南边界为镇南街，是中关村的高科技商务中心区。

西区总占地 面积公顷，规划地上建筑总面积万平方米，地下建筑总面积约万 平方米。

总容积率为，绿化率在以上，城市公这样的 发展速度将会在短期到中期内存在。

与此同时，通货膨胀比率稳定在比较低的水 平不到，零售业和零售价格指标都保持相对稳定。

这样的国民生产总值能力保证了大多数外商的直接投资达到相当高的水 平，在今后的几年中有这样的发展趋势作为中国入世的过渡的部分，经济的 重要组成部分将会进入反常的前进状态。

排除无法预计的政治或其它方面剧变的影响，中国经济的强大发展水平将 会在中期内存在。

中国的零售业也在以两位数的速度增长，与年前相比，翻了四倍多。

积约万 平方米。

总容积率为，绿化率在以上，城市公共绿地公顷，机动车 停车位个。

，是中关村的高科技商务中心区。

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它位于海淀区镇，东起路，西至路，北到环 北大南门，南边界为镇南街 项目建设的必要性 加快园区的建设首先需要为中关村的发展提供个良好的基础环 境，这是满足园区发展的基本条件。

部分内容简介北京市的产业结构优化和经济的持续发展，成为推动我国高新技 术产业发部分内容简介北京市的产业结构优化和经济的持续发展，成为推动我国高新技 术产业发展和现代化建设的强大动力。

加快园区的建设首先需要为中关村的发展提供个良好的基础环 境，这是满足园区发展的基本条件。

项目建设的必要性 是园区规划中的重要部分，是北京市十五规划中科 技园区建设的重点项目。

它位于海淀区镇，东起路，西至路，北到环 北大南门，南边界为镇南街，是中关村的高科技商务中心区。

西区总占地 面积公顷，规划地上建筑总面积万平方米，地下建筑总面积约万 平方米。

总容积率为，绿化率在以上，城市公共绿地公顷，机动车 停车位个。

规划建筑高度由西向东从米到米逐渐升高，局部修建高 度米米的标志性建筑群，形成高低错落变化有致的城市轮廓线。

西区整个用地范围有明确的功能分区综合科贸组团区主要提供科技贸易类 企业办公建筑用地公共建筑区提供金融会展酒店商业综合管理等建筑 用地公共绿化广场包括绿地景观公共交往空间与地下商业设施。

效果图 作为科技园区的核心区域，是规划确定的高科技产业的管理决策 研究开发产品和技术的展示中心区，是整个园区的商贸中心区，是开 展高科技产业活动的窗口和与国际经济接轨的基地。

的建设已经成 为近期中关村核心区规划建设的重点。

建设项目规划工程总建筑面积约，项目将建成酒 店层高精装修级办公楼层高部分装修购物中心层高部分 装修。

本项目的建成将填补中关村地区此类项目的空白，对于推动乃至 整个中关村地区的建设将有重要意义。

第三章投资环境分析 总体宏观经济分析 宏观经济形势介绍 中国经济在过去的二十年中迅速发展，国民生产总值已达到世界的。

中国的零售业也在以两位数的速度增长，与年前相比，翻了四倍多。

这样的 发展速度将会在短期到中期内存在。

与此同时，通货膨胀比率稳定在比较低的水 平不到，零售业和零售价格指标都保持相对稳定。

这样的国民生产总值能力保证了大多数外商的直接投资达到相当高的水 平，在今后的几年中有这样的发展趋势作为中国入世的过渡的部分，经济的 重要组成部分将会进入反常的前进状态。

排除无法预计的政治或其它方面剧变的影响，中国经济的强大发展水平将 会在中期内存在。

中国的都市人口数量也已开始增长，每年大约估计有至万人移居 到城市。

同时，农村的总人口量也在持续增长。

北京是全国的政治文化与国际交往中心，又是生机勃勃充满活力的综 合性产业城市。

改革开放以后特别是十五时期，中共北京市委市政府大力发 展首都经济。

循着北京经济发展要立足北京服务全国面向世界的思路，对 经济结构和布局进行调整，经济增长方式的加速转变，使全市国民经济持续快速 健康增长，综合经济实力保持在全国前列。

如上图所示，过去的十多年中，北京市的经济保持了高速的增长，除 年受到亚洲金融风暴的影响外，北京的国内生产总值在至期间直保 持两位数字的增长速度，国内生产总值由年的亿元，增长到了 年的亿元，年均递增率为 在至年间，北京市人均国内生产总值从年的迅速 增长到年的，约折合，美元，平均年增长率达到。

据统计，北京市城镇居民人均可支配收入也由年的，元增加到 年的，元，普通居民的购买力大幅增强，为北京房地产市场的持续 发展奠定了基础。

据预测，北京市消费价格指数在中短期内将保持稳定，从而带动消费市场活 跃，刺激房地产市场开发建设。

奥运申办成功后，北京市计划动用高达亿元的资金进行北京城市基础 设施的建设，经过这轮大规模的基础设施建设，北京的城市面貌将发生翻天覆 地的变化，总的方向是更都市化更国际化更适宜居住与国内其他城市的差 距也会越拉越大。

随着北京知名度和吸引力的提高，将吸引越来越多的外地甚至 境外的投资者前往置业，直接拉动房地产的消费需求。

总体上看，北京已经初步建立市场经济体制，产业结构正向高级化发展，居 民财富大幅增加，市民工作和生活方式正发生着深刻变化，整体经济态势正朝着 高增长开放型知识经济的方向发展，作为支柱产业的房地产行业也将更加繁 荣。

国家政策及土地市场分析 近年北京土地市场调控 北京市在近两年采取了系列措施，加强土地管理工作，改善宏观调控，对 土地市场的影响重大而深远。

出台国有建设用地供应办法及其配套政策 为深化土地使用制度改革，优化土地供应机制，有效调控宏观经济，促进经 济和社会可持续发展，年北京市出台了北京市国有建设用地供应办法试 行，及其配套政策，包括北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法的通 知北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定办法试行北京 市收回企业国有土地使用权补偿办法北京市土地储备和级开发暂行办法 北京市土地级开发及经营性用地招标拍卖挂牌出让流程示意图。

国有建设 用地供应办法自月日起施行着力调整国有建设用地的供应现状用年度 供应计划来调控土地市场，解决北京土地供应的机制问题规定由市政府统 组织管理全市国有建设用地的供应，控制国有建设用地的供应总量和供应结构 分不同用途，采取不同的土地供应方式。

策。

这系列政策的推行对抑制房地产市场过热可能起到积极作用，从长远上有 利于市场的稳定发展，但限制熟地价格住宅用地招标政策的推行可能对本项目 土地上市产生定的影响。

近年北京土地市场分析 土地供应 年全市土地实际供应总量公顷，为年度供应计划的，已办理 完用地手续的公顷，其中有偿出让面积为公顷，划拨用地面积为 公顷。

土地交易市场共成交土地宗，土地面积公顷，规划建筑面积 万平方米，成交价款约亿元。

土地交易及地价预测 年北京市土地交易市场成交地块宗，土地面积公顷。

与 年相比，地块减少了宗，面积减少了公顷，面积下降了。

年北京房地产企业实际获得的土地数量减少，在实行了熟地供应 政策后年多，征地拆迁的难度越来越大，土地级开发进展缓慢，由此导致了 土地供应相对不足。

年土地成交量虽然比上年度减少了，但是亿元的成交 金额与上年基本持平，微涨。

平均土地价格为元平方米，比上年增 长平均楼面地价为元平方米，比上年增长。

自 年，平均楼面地价的增长率分别为，由降幅减 缓再到增幅增加，显示的是地价增长趋势。

年北京土地市场分析 土地供应量充足 年月到年月，北京市国土资源局供应住宅项目土 地共宗，其中未动工土地面积公顷，占已完成土地开 发面积公顷，占正在开发建设面积公顷，占 已竣工的土地面积公顷，占。

从以上数据可以看出，从年月到年月，北京市供应住宅项目 土地都在建设中或未开始建设，在正在开发建设面积中，公顷规划 总面积万平方米为大限前包括大限取得的土地，这些 大限前取得的土地，按要求将基本上在年年底前竣工，而形成真实的 市场供应。

从已供应土地情况来看，房地产市场上土地供应量充足。

在政府加大清理闲 置土地的背景下，开发商必定会加快运作速度，尽快开工建设，形成有效供应。

土地供应政策导向作用加强 在土地供应的空间分布上，将继续贯彻落实城市总体规划土地 利用总体规划等各类规划确定的城市空间布局和区县功能定位，促进中 心城新城小城镇和新农村的协调发展。

土地供应计划指标远郊区县 继续向顺义通州和亦庄新城倾斜。

住宅商品房用地方面，将优先支持中小户型普通商品房建设，鼓 励节约型住宅，限制高档住宅，禁止高档别墅建设。

土地价格预测 受到征地拆迁政策及经济形势发展看好影响，年北京土地 开发成本有可能继续上升。

但受系列宏观调控政策特别是北京市土地 出让政策微调的影响，预计年地价虽会有上升，但将保持平稳， 不会出现大涨。

房地产市场分析 年，我国商品房价平均递增，直温和上扬，而年 陡然上涨，年亦达以上，房价的快速上涨成为社会各界关注的 焦点问题。

导致房价快速上涨的因素是多方面的，有