【61页】北京市崇文区广渠门外南街危改房地产开发项目投资立项申报书.doc文档精品范文

危 广渠门南街危改项目就是在以上背景下提出并实施建设的，总体规划占地面积 公顷，总建筑面积万平方米东二环沿线地区，原为具较长历史的企事业单位及单位宿舍区，与北京市整体 发展及区域规划不协调。

样的机遇和背景 下形成了，该区域成为二环以内除长安街金融街之外的最佳办公选择。

，居民改善居住条件的需求 十分迫切。

本项目是北京市和崇文区年重点落实实施的件实事之。

市长 王歧山指示要加快该项目的建设，尽快解决危改回迁居民的回迁工作，彻底解决老 城区居民居住条件。

另方面，北京城市总体规划提出构建两轴 两带多中心的新城市空间格局，东二环交通商务区在这样的机遇和背景 下形成了，该区域成为二环以内除长安街金融街之外的最佳办公选择。

国有土地使用权出让合同京地出合字第号 北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号 建设用地批准书京国土用批字第号 国有土地使用证京崇国用第号 国有土地使用证京崇国用出第号 规划意见书规崇意字第号 北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函 规复字号 建设用地规划许可证规崇建字号，规崇地字 规崇地字 号建设工程规划许可证规崇建字号，规崇建字 号 建筑工程施工许可证施建字号 号 企业法人营业执照 房地产开发企业资质证书 建设项目经济评价方法与参数第三版 北京市国土资源局统计局等政府相关部门公布的相关经济指标和房地产 指于调整广渠门外南街危改二期工程可研批复内容的函京发改投 资函第号 北京市另方面，北京城市总体规划提出构建两轴 两带多中心的新城市空间格局，东二环交通商务区在这市长 王歧山指示要需求 十分迫切。

本项目是北京市和崇文区年重点落实实施的件实事之。

改造工作，区域内居民的 居住质量有了明显改善。

房地产开发资质暂定资质 三项目建设的必要性 作为四大中心城区之，近年来崇文区不断推进旧城部分内容简介业执照注册号 成立时间年月日 经营范围房地产开发销售自行部分内容简介业执照注册号 成立时间年月日 经营范围房地产开发销售自行开发的商品房物业管理销售机械电器设 备通讯器材金属材料五金交电。

房地产开发资质暂定资质 三项目建设的必要性 作为四大中心城区之，近年来崇文区不断推进旧城改造工作，区域内居民的 居住质量有了明显改善。

而项目用地内原住宅条件较差，居民改善居住条件的需求 十分迫切。

本项目是北京市和崇文区年重点落实实施的件实事之。

市长 王歧山指示要加快该项目的建设，尽快解决危改回迁居民的回迁工作，彻底解决老 城区居民居住条件。

另方面，北京城市总体规划提出构建两轴 两带多中心的新城市空间格局，东二环交通商务区在这样的机遇和背景 下形成了，该区域成为二环以内除长安街金融街之外的最佳办公选择。

项目用地位于东二环沿线地区，原为具较长历史的企事业单位及单位宿舍区，与北京市整体 发展及区域规划不协调。

广渠门南街危改项目就是在以上背景下提出并实施建设的，总体规划占地面积 公顷，总建筑面积万平方米。

项目内共有四个区， 区是商品房开发区，主要用于危改回迁。

危改回迁区总占地面积平 方米，总建筑面积平方米商品房建设区总占地面积平方米，总 建筑面积平方米，由写字楼住宅国际名店商街和酒店式服务公寓组成。

项目不但可以提高居民居住条件改善区域环境，而且作为东二环交通商务区 的辐射地带，项目的建设弥补了周边区域内没有多功能综合项目的空白，将会成为 地标性的建筑复合群。

项目的建设将取得社会效益和经济效益的双丰收，可见该项 目的建设是必要的。

四可行性研究报告编制的依据 关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造期工程项目建议书代可 行性研究报告的批复京计投资字号 关于同意进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造二期工程项目建议书 代可行性研究报告的批复京计投资字号 关于调整广渠门外南街危改二期工程可研批复内容的函京发改投 资函第号 北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号 北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号 建设用地批准书京国土用批字第号 国有土地使用证京崇国用第号 国有土地使用证京崇国用出第号 规划意见书规崇意字第号 北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函 规复字号 建设用地规划许可证规崇建字号，规崇地字 规崇地字 号建设工程规划许可证规崇建字号，规崇建字 号 建筑工程施工许可证施建字号 号 企业法人营业执照 房地产开发企业资质证书 建设项目经济评价方法与参数第三版 北京市国土资源局统计局等政府相关部门公布的相关经济指标和房地产 指标 五可行性研究报告编制的假设和说明 由于本项目尚未取得全部建设工程规划许可证，故本报告中建筑面积等 数据依据北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函 规复函字号和建设工程规划许可证规崇建字号， 规崇建字号 号综合确定。

但最终项目建筑面积以项目取得的建设工程规划许可证的 为准。

本报告设定项目红线外基础设施为七通平状态，即通路供电供 水排水供暖通气通讯及场地内土地平整。

本报告中价格费用等的取数均以年第季度市场般水平为基准， 未考虑房地产价格和物价总水平在项目开发建设销售期间的涨跌因素也不考 虑其他非正常条件下的取数。

假设委托方提供的资料属实且提供了全部相关的资料。

委托方应对所提供的资料的真实性和因所提供资料不实引起的后果负责。

六可行性研究报告编制单位和编制人员 可行性研究报告编制单位 北京房地产评估有限公司 北京联盟投资顾问有限公司二可行性研究报告编制人员介绍 理学硕士 注册房地产估价师 注册土地估价师 高级经济师 注册咨询投资工程师 注册房地产估价师 注册土地估价师 注册资产评估师 注册造价工程师 管理学硕士 理学学士 经济学硕士第二章项目投资环境分析 北京市经济形势运行状况及对房地产市场的影响 房地产市场的稳定和发展与整个国民经济运行情况息息相关，年是十 五开局之年，北京市经济保持了良好的发展势头，经济指标显示北京市宏观经济 形势呈稳定运行态势。

总体经济及产业发展稳定，市场运行良好，将带动房地产市场的发展 年北京市实现地区生产总值亿元，比上年增长，连续第年 实现两位数增长。

按常住人口计算，年人均达到元折合美 元，比上年增长。

第二产业增加值为亿元，同比增长第三产 业增加值亿元，同比增长。

人均地区生产总值的稳定增长，都 说明北京市整体经济形势运行良好第二三产业的迅速发展，必然有新的空间需 求，将带动房地产市场的发展。

图北京市地区生产总值及指数变化趋势图 亿元 亿元 指数 人口总量稳定增加，居民收入消费水平的提高，以及家庭户小型化，将进 步加大对商品住宅的需求 年北京市常住人口继续增加，达到万人，比上年增加了万人。

城市总户数由年万户上升到万户，增加了万户，户均人口 。

商品房竣工面积 万平方米，下降其中商品住宅万平方米，下降，将对未来商 品房供应产生定影响。

商品房价格继续攀升，房地产市场需求旺盛 年房屋销售价格指数为，高于上年个百分点其中，商品住 宅销售价格指数为，高于上年个百分点。

年房价继续保持高位运 行，尤其是商品住宅价格，反映出房地产市场总体上需求旺盛房地产市场过热的 态势。

商品房尤其是商品住宅销售旺盛，空置率下降 年商品房空置率为，空置面积万平方米，比上年末减少 万平方米其中商品住宅空置率仅为，空置面积万平方米，比上年减少 万平方米。

商品房尤其是商品住宅空置率降低及空置面积大幅减少，说明商 品房尤其是商品住宅销售旺盛。

图北京市商品房及商品住宅空置率变化趋势图 商品房空置率 住宅空置率 年年年年年年 年商品房市场展望供应增加交易活跃价格上涨但涨幅回落 从供应方面来看，年出台系列政策，有利于促进土地供应尽快形成房地产供应。

此外，由于年举办奥运会的影响，大部分开发商将会让其开发的项 目尽量在年入市。

从需求方面来看，消费者在观望段时间之后，也将逐渐采取购房行为， 税收政策的影响也将逐渐为购房者所适应，因此，年房地产市场交易将更为活 跃。

从价格方面来看，虽然年新增商品房的供应量将有所增长，但由于房地 产开发周期较长，且近两年土地供应较少，因此年商品房的有效供应仍然不 足，受旺盛需求影响，商品房价格仍然呈现上涨趋势，但其涨幅有所回落。

总体来看，在国家和北京市十五规划指导下，经济增长的内在动力依然 存在，全市经济可望继续在个较高的平台上延伸和发展。

良好的经济运行环境， 旺盛的消费需求，为北京房地产开发投资创造了优越的条件。

二北京市普通住宅市场分析 年北京普通商品住宅准售面积为万平方米，同比下降。

政 策影响住宅用地供应过少是导致新增普通商品住宅的供应呈现大幅下降的主要原 因。

具体表现在以下两方面第，受九部委意见中对新增商品房住宅平方米 以下，限制的影响，部分商品住宅项目更改规划，未能如期入市，导致 年商品住宅供应大幅减少第二，近两年商品住房建设用地供应过少，而 之前的许多住宅项目由于拆迁及资金等原因，也不能及时上市。

从区域来看，南部地区是年北京普通商品住宅供应最活跃的区域，新增 准售面积为万平方米