【RS49】北京新街口项目前期市场调查及初步项目投资立项申报书.doc文档

化， 大面积豪宅和小面积小户型大行其道低密度住宅市场份额逐步增加，并且 受到市场的关注和认可。

期限可以达年，使用权限为年而 写字楼的按揭贷款几乎是不可能的，即使有可能也只能五成左右，按揭年限 也要短得多，使用年限也要少年。

住宅 年商品房销售势头极旺，其增长速度甚至略超出商品房竣工和开发 投资的增长速度，这表明北京市居民对商品房尤其是住宅的需求不仅没有因 为近几年商品房供应量的大量增加而减弱，反而有所扩大。

北京市城区住宅价格有所下降，郊区价格有所上扬城铁的开通带动了 其沿线房地产的活跃经济适用房也四面开花户型结构的需求呈现两极化， 大面积豪宅和小面积小户型大行其道低密度住宅市场份额逐步增加，并且 受到市场的关注和认可。

年底叫停 个人住房担保贷款贴息 凡符合住房公积金管理中心贴息条件的借款人，由北京市住房资金管理中心按照商业性个人住房贷款和住房公积金个人贷款的利息差进行贴息。

该贷款新政策的出台，会对刺激个人购房消费起到定的作用，首批可 进行贴息的住宅项目是该政策的最大受益者。

建行推出转按业务 该项金融政策规定，购买贷款尚未还清的二手房可以贷款，这将大大促 进北京房地产三级市场的发展。

北京市执行新基准地价表 根据不同用途土地的特点及相应地价水平，商业综的部分。

北京市建委规定不许销售未经装修的毛坯房 北京市空置房免征契税政策 北京市城区住宅价格有所下降，郊区价格有所上扬城铁的开通带动了 其沿线房地产的活跃经济适用房也四面开花户型结构的需求呈现两极增长速度甚至略超出商品房竣工和开发 投资的增长速度，这表明北京市居民对商品房尤其是住宅的需求不仅没能五成左右，按揭年限 也要短得多，使用年限也要少年。

住宅 年商品房销售势头极旺，其金融政策在商住公 寓畅销中起到了非常主要的推动作用商住公寓与写字楼相比，其优势在于 可以用或以上规定加速了商住公寓的发展。

而国家的部分内容简介所所在地居家委会业主委员 会或者能够代表该地区居民行使权利的部分内容简介所所在地居家委会业主委员 会或者能够代表该地区居民行使权利的其他居民自治组织出具的同意函，否 则不予受理。

以上规定加速了商住公寓的发展。

而国家的金融政策在商住公 寓畅销中起到了非常主要的推动作用商住公寓与写字楼相比，其优势在于 可以用或者的按揭买房，按揭期限可以达年，使用权限为年而 写字楼的按揭贷款几乎是不可能的，即使有可能也只能五成左右，按揭年限 也要短得多，使用年限也要少年。

住宅 年商品房销售势头极旺，其增长速度甚至略超出商品房竣工和开发 投资的增长速度，这表明北京市居民对商品房尤其是住宅的需求不仅没有因 为近几年商品房供应量的大量增加而减弱，反而有所扩大。

北京市城区住宅价格有所下降，郊区价格有所上扬城铁的开通带动了 其沿线房地产的活跃经济适用房也四面开花户型结构的需求呈现两极化， 大面积豪宅和小面积小户型大行其道低密度住宅市场份额逐步增加，并且 受到市场的关注和认可。

总体来看，北京市的房地产市场供应量激增，交易额也相应增加，价格 在稍微降低，主流产品趋于同质化，非主流产品呈现差异化，高档住宅投 资型物业开始在萎缩，投资者更趋于理性。

小户型 北京市的房价始终居高不下，低总价的小户型实际上成了近两年北京市 市场人们的追逐热点。

北京市房地产行业相关政策概述 经济适用房价格管理办法 该办法对经济适用房作出了新的规定经济适用房基准价格由开发 成本税金和利润三部分组成。

它的实施加快了经济适用房市场化的进程。

北京出台新规定解决商品房空置问题 该规定有利于对房地产供应市场总量和布局的宏观调控，有利于减少商 品房空置面积，达到有效防止北京房地产市场过热的目的。

关于北京市城镇居民购买经济适用房有关问题补充规定的通知 该补充规定完善了经济适用房的购房程序，可定程度防止中高收入家 庭购买经济适用房超标购买大面积高总价经济适用房等不合理现象。

拆迁户购房税收优惠条件再放宽 该优惠政策的实施将定程度的促进拆迁户购买商品房，拆迁户也是购 房不可忽视的部分。

北京市建委规定不许销售未经装修的毛坯房 北京市空置房免征契税政策年底叫停 个人住房担保贷款贴息 凡符合住房公积金管理中心贴息条件的借款人，由北京市住房资金管理中心按照商业性个人住房贷款和住房公积金个人贷款的利息差进行贴息。

该贷款新政策的出台，会对刺激个人购房消费起到定的作用，首批可 进行贴息的住宅项目是该政策的最大受益者。

建行推出转按业务 该项金融政策规定，购买贷款尚未还清的二手房可以贷款，这将大大促 进北京房地产三级市场的发展。

北京市执行新基准地价表 根据不同用途土地的特点及相应地价水平，商业综合和居住用地的基 准地价由高到低，由城区到郊区被划分为十个等级。

东城西城崇文宣 武海淀朝阳区为到六类地段，丰台石景山为三到九类地段，其他郊 区县处于六到十类地段。

北京市市政建设概述 五塔寺路改建 它可以方便这个区域的居民和北京舞蹈学院等单位职工的出行，同时分 流从西直门外大街通往西三环的交通流量。

规划八大枢纽三年建成 北京市共计规划了八大公交枢纽，动物园西直门东直门公交枢纽都 已经开工，还有六里桥北京西站南广场望京亩园四惠桥新建改建 扩建五座公共交通枢纽。

八大枢纽在年要求全部建成使用。

五环路最后段全线启动到年年底，五环路将全线通车。

南北花市大街通车 健翔桥改造工程 健翔桥立交十四环于八达岭高速公路的交叉点，是北京背面进出市区的 主要交通枢纽接点。

其改造工程将于明年上半年全部完工。

马家堡西路建设，南城将形成第五商圈 马家堡西路的通车有利于西单庄胜等商业圈对南城的渗透，真正缩短 北京南城和北城的差距。

项目分析 项目用地区位关系 该项目位于西直门内大街北侧，新街口北大街西侧。

它向南经过平安大道西 四通至西单，向北是积水潭新街口外大街，向西是西直门外大街，向东为三海景 区。

地块形状为反形。

详见附图 项目用地性质 该项目为西城区规划的北京„新街市‟商业文化步行街的区部分，它以商业为 主，集商业娱乐休闲餐饮办公和商住为体。

周边环境商业该项目所在位置是北京市传统的商业街区新街口商业区，目前该区 域集合了以电子音像和服装专卖店为主其他如餐饮金融文化等为辅的商业业 态在项目的东南角的对面是该区域比较大的商场新街口商场，但是它的经营 状况不是很好项目的需要拆迁的部门有家比较大型的音响专业商店超音速 音响商店。

它南面是北京市最著名的三大重要商圈之的西单商业中心，不过这两 个商业区的中间有西四段商业氛围断断续续它的西面是以通讯产品为主的西直门 商业区北面还连接着以产业为主的中关村商业区，南面还连接着金融街商业中 心东面是正在规划建设的什刹海烟袋斜街传统文化商业步行街。

景观它的东面什正在规划和建设的什刹海金丝套民俗风情旅游区，其中包含 了西海后海和前海三大景区，还有宋庆龄故居四合院景观。

地块周边还有徐悲 鸿纪念馆汇通祠广化寺得感景观。

文化教育在项目围绕的桃园二期危改项目的中间，有教育学院西区分院及其 附属中学新街口电影院等。

交通状况 现状该区域的地面交通很发达，但是比较拥挤，东西和南北的路面宽度大概为四 车道。

它的西面是西直门交通枢纽北面在新街口和二环交汇的地方是德胜门公共 汽车站和地铁积水潭站。

北面的二环路离该项目很娱乐建筑面积千平方米 区域限制高度米五层以下为商业五层以上为办公建筑面积 平方米 区域限制高度米为办公建筑面积平方米 区域限制高度米用途为商业建筑面积平方米 区域限制高度米用途为商业建筑面积万平方米以上占地面积平方米，建筑面积平方米 区域为幼儿园，占地面积平方米，建筑面积千平方米 现有规划方案评析 按照原规划方案，本项目的商业部分可能要达到万 平方米以上，是否有这么大的市场容量来支撑这么大的体量 是个问题，而且商业部分大部分都规划到五层， 更增加了项目的难度和风险。

按照原规划方案，其中规划了万平方米的宾 馆，如果再运作的前期能够引入整体购买者或者整体长期 租赁者，则是可行的。

但是如果在建成之后再去出售或者作 为公司的固定资产进行招商和管理，无疑会大大增加项目 的风险。

原规划方案中的商业娱乐宾馆以及办公的用地性质是否能够作 大的变更是个很重要的因素。

因为按照原规划方案，其中 的物业形态配比很不合理，必须对其进行大的调 整以降低风险。

市场分析 基于西城区城建开发公司上报北京市规划委员会的初步方案，可以把本项目的 业态作个基本分类，它可以包括商业商铺或商业中心写字楼商住公寓住宅以小户型为主四种基本物业形态。

以下就是对这四种物业形式北京市的市场 分析 商业部分 北京市商业房地产开发综述 随着北京房地产市场再度升温，本市底商商场购物中心超市批发市场 等用于商业用途的房地产开发越来越富有吸引力。

据悉，北京有家大型购物中心正 在筹建中。

另外，还有其他的商场等商业房地产正在建设之中。

交通带旺商业房地产。

列入北京的十五规划的四条环