万科江宁项目投资立项申报书.doc文档下载39页

周边噪音分析 目前正准备建设中。

宗地东侧为南汽菲亚特集团等知名企业。

为住宅区，占地面积约亩，目前均处于开发初期，开发氛 围浓。

宗地地势平坦，东北侧靠近用地边界米规划路处有座占地面积约平米 高米的小山包。

宗地东侧的机场高速路比宗地高，且北低南高，高差为米。

五宗地紧邻周边的环境 景观环境 宗地紧邻周边的住宅开发教育和科技园产业的气氛浓重，但目前入住居民相对较少。

宗地南侧为南京航空航天大学民办正德学院中英合办英华高级学校，具有良好 的文化氛围。

将军路共青 团路红线宽米，双向六车道。

可通过将军路共青团路机场高速宁溧公路宁丹公路通往环线绕城公 路和老城快速路环线，再通过城市内部路网到达主城各个区域。

与江宁区政府所在地东山镇的联系距离公里，车程分钟 主要有三条道路 秦淮西路红线宽米，三块板，双向四车道。

胜太西路红线宽米，三块板，双向四车道。

科技园标志牌 宗地南侧 正在平整场地搭建围墙 北部地块 正在修建的道路 宗地内部可通过将军路共青团路中山南路直接通往新街口市中心。

空航天大学民办正德学院中英合办英华高级学校，具有良好 的文化氛围。

宗地西侧和北侧均紧邻周边的住宅开发教育和科技园产业的气氛浓重，但目前入住居民相对较少。

场高速路比宗地高，且北低南高，高差为米。

五宗地紧邻周边的环境 景观环境 宗地，东北侧靠近用地边界米规划路处有座占地面积约平米 高米的小山包。

用地红线范围内所有建筑物附着物的拆迁补偿费包含在土地中标价款中。

宗地地势平坦部分内容简介楼，目前仍在使用和建筑面积平米左右的临时用房，无其它建构筑 物部分内容简介楼，目前仍在使用和建筑面积平米左右的临时用房，无其它建构筑 物。

用地红线范围内所有建筑物附着物的拆迁补偿费包含在土地中标价款中。

宗地地势平坦，东北侧靠近用地边界米规划路处有座占地面积约平米 高米的小山包。

宗地东侧的机场高速路比宗地高，且北低南高，高差为米。

五宗地紧邻周边的环境 景观环境 宗地紧邻周边的住宅开发教育和科技园产业的气氛浓重，但目前入住居民相对较少。

宗地南侧为南京航空航天大学民办正德学院中英合办英华高级学校，具有良好 的文化氛围。

宗地西侧和北侧均为住宅区，占地面积约亩，目前均处于开发初期，开发氛 围浓。

宗地紧临北侧为东南大学教职工宿舍，目前正准备建设中。

宗地东侧为南汽菲亚特集团等知名企业。

周边噪音分析 机场高速车流分析 白天时段为车流高峰期，平均车流量约辆分钟，夜间由于航班少， 车流量较少。

噪音分析 主要噪音源为机场高速的车流噪音。

宗地东侧边界距机场高速米处的噪音，南北两端高中部低，噪音强度， 最高噪音强度，位于宗地内的土坡上约米高。

注点位距机场高速米，自北向南分布，相邻点位间隔米左右。

宗地内部及其它侧边界的平均噪音强度为。

六交通出行 道路 宗地所属开发区期内道路建设完善，从宗地可便捷地接驳环线和二环线通达南 京市中心新街口和江宁区政府所在地东山镇等，如下图所示。

与南京市中心的联系距离新街口公里，车程分钟 东大科技园办公楼 宗地内部 科技园标志牌 宗地南侧 正在平整场地搭建围墙 北部地块 正在修建的道路 宗地内部可通过将军路共青团路中山南路直接通往新街口市中心。

将军路共青 团路红线宽米，双向六车道。

可通过将军路共青团路机场高速宁溧公路宁丹公路通往环线绕城公 路和老城快速路环线，再通过城市内部路网到达主城各个区域。

与江宁区政府所在地东山镇的联系距离公里，车程分钟 主要有三条道路 秦淮西路红线宽米，三块板，双向四车道。

胜太西路红线宽米，三块板，双向四车道。

天元路红线宽米，三块板，双向四车道。

公交出行 由于宗地所处江宁开发区期入住居民较少，因此目前宗地周边公交线路较少不方便， 但随开发区内住宅开发量和入住居民的增加，预计公交将很快得到改善，届时无需设小区巴 士。

条公交线路通往主城 路每分钟班车，连接主城雨花台与河海大学，南航站位于宗地南端， 拉法基站位于宗地北侧米时雨线连接主城雨花台与东山，将军北路站位于宗地北 侧米。

均为无人售票车，由于道路宽车辆少上下乘客少，由宗地至雨花台仅分钟。

主城雨花台至宗地最晚班次，宗地至主城雨花台最晚班次。

路连接主城与东山，路连接主城与开发区，但最近的站点距宗地 均在公里以上，超出步行距离，乘车不方便。

轨道交通 规划有两条连接市中心的轨道交通线经过宗地附近，但估计最早到年才通车。

根据全市轨道交通规划，地铁号线由主城沿机场高速从项目东侧穿过，通往禄口 机场地铁号线由主城沿宁溧公路到达江宁开发区百家湖。

由于号线年开工年才能建成，因此条规划地铁线的建成时间均在 年以后。

号线的建设时间较号线早，预计年前后可能开工，但距宗地约公里，已 超出步行范围。

图宗地周边轨道交通规划 七生活配套 生活配套的区域分布 宗地周边已具备基本生活配套，主要分布在胜太路沿线和东山镇，其中胜太路主要为 银行邮政电信超市酒店药店等基本生活配套，商场医院等大型配套主要分布在东山镇。

最近的集贸市场离小区约公里。

其它重要配套有 超市麦德龙欧倍德，距宗地公里。

中小学英华国际学校南师附中分校全国大重点中学新区小学和新区中学。

宾馆酒店湖滨金陵饭店五星级金陵饭店的分店和水秀苑大酒店四星级涉外。

八市政配套 项目地处开发区期，目前已经开发成熟，市政管线可满足开发要求。

将军路麻田路和胜太西路已有给水雨水和污水管，米规划道路目前有雨水 和污水井。

将军路和米规划道路均有个供宗地使用的配电箱。

米规划道路有电话线，胜太西路有有线电视网通和铁通线路。

九土地出让条件与程序 宗地出让形式为挂牌，出让条件和程序最主要的特点为 从公告到确定买家天，且期间有春节假期。

总额为亿元人民币，单价为万元亩含土地出让金。

付款急，个月内付清日前 土地已拆平，政府答应即可中标后交地。

具体出让条件和程序如下 出让条件 表挂牌出让条件 出让方式挂牌，在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。

交地标准外部条件道路水电气场地平整等均以现状为准。

用地红线范围内所有建筑物附着物的拆迁补偿费包含在土地中标价款中。

出让年限居住用地年，商业用地年。

竞买人资格境内外的公司企业和其它组织。

竞买联合竞买皆可。

联合竞买者须提供联合竞买协议。

项目公司的成 立 竞得人所持股份大于的前提下，可就该地。

年月完成居民拆迁万户，全年居民拆迁量约为万户，按每户住 宅需求计算，则拆迁扩大住宅需求万，占年全年住宅销售量的近。

政策推动 年月，南京市政府出台交易税费减免契税实际支付比例由下降为 简化公房上市手续户口政策向购房者倾斜购买商品房二手房均可落户等重大利好政 策，其中，各类购房税费合计减幅超过，直接带动了住宅市场的发展。

居民收入增长 年以来，城镇居民人均可支配收入增长率均高于住宅销售价格增长率，平均 每年高个百分点。

年上半年，城镇居民人均可支配收入大幅增长，达到元，增长率， 高于同期住宅销售价格增长率个百分点。

外来人口带动 据市公安局统计，年以来，外地人在南京购房落户的共户人，占 同期商品房交易总套数的左右。

二未来南京房地产市场预测 土地市场供应减速上升 年实施土地招投标制度来，年和年土地供应及成交总量很少，年 土地成交量剧增至万，土地成交建筑面积首次超过当年商品房销售面积。

根据和年土地供应量不足带来的影响，预计年土地成交总量将超过年成交量，但增幅将放缓。

商品房供应量平稳提高 年至年商品房供应量直十分平稳，维持在万，年出现较大增长， 达万。

考虑受到前几年全市土地供应紧缩的影响，预计年商品房供应总量将维持去年的 水平，略有提高。

商品房需求量继续高速增长 旧城改造和新区开发将带来比年更大规模的拆迁量，据政府部门消息，年仅 河西拆迁总量就为万亩，拆迁住户将成为商品房需求的重要来源。

年刺激商品房需求的很多利好政策依然发生作用，如税费减免卖旧买新购房 落户等都将直接拉动需求上升。

近年来股市的低迷及南京房地产健康稳步发展使得消费者对于房地产存在较强看涨心 理，有助于带动提前消费。

南京人均居住面积仅为，明显低于上海，而人均储蓄达到近万元，接近于上 海，商品房需求的上升存在较大空间。

年商品房销售面积近万不含江宁江北，下同，受到上述诸多利好因素 影响，预计年商品房需求量将继续高速增长，按增长计算，年将达万。

商品房销售价格继续攀升 随着年国有土地公开出让制度的实施，土地成本大幅上升，年商品房售价将 继续稳步攀升。

二江宁住宅市场分析 江宁整体市场概述 南京住宅开发三大片区之年撤县设区后迅速崛起，与河西城东并列南京住宅开 发三大片区。

片区内有开发区东山镇岔路口及汤山麒麟等细分片区，其中开发区东山 镇和岔路口为三大主要细分片区。

供应量位居各大片区之首年撤县设区前后，共协议出让土地万，三 年共开发完成约万，仅三大主要细分片区在建拟建住宅建筑面积总量就达到万， 年在建总量将超过万，占全市三分之。

年需求量占全市的三分之左右年江宁区房地产销售金额达亿元，销售 面积达万，其中住宅销售面积近万。

供需比略