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界级旅游和休闲养生四大特色。

天府水镇项目很好的体现了这四大 特色，使都江堰市完成城市旅游的升 在城市定位的试行管理办法 十二国家计划委员会建设部发布的建设项目经济评价方法与参数第 二版 十三国家计划委员会委托中国国际工程咨询公司编写的投资项目可行 性研究指南 十四编制本报告的委托合同 十五其他相关依据资料及实地调查资料。

四可行性研究结论与建议 项目的必要性 在城市经营中的必要性 都江堰作为四川省政府中小城市实施城市经营的重要试点城市，采取全局发 展的战略指导，突出开发重点，进行示范性运作的策略。

作为都江堰市的城市核 心区项目的天府水镇就是此策略的体现，通过引入城市区域运营商与政府联合打 造，市场化运作经营城市。

水镇十分必要。

区域整体开发的必要性 表面上看，天府水镇是个多元功能的项目群，但实际上是个区域整体。

作为城中之城，它是成都的特色休憩中心区。

在统的品牌理念下，其内 部的项目具有密切的关联性，只有作为个整体进行开发，才能形成集约化的人 流和现金流，从根本上改善城市布局结构和旅游经济发展的节奏，以此推动各个 项目的自身升值。

否则，只进行局部都江堰城市建设的未来走向是城市旅游城市商业经济 成都城郊休闲相结合，天府水镇作为城市核心区将充分体现，因此，从城市 功能结构升级的角度看，建设天府化运作经营城市。

天府水镇本身担负城市经营的使命，因此，建设十分 必要。

作为都性研究结论与建议 项目的必要性 在城市经营中的必要性 都江堰作为四川省政府中小城市实施城市经营的重要试点城市，采取全局发 展的战略指导，突出开发重点，进行示范性运作的策略。

指南 十四编制本报告的委托合同 十五其他相关依据资料及实地调查资料。

设项目进行可行性研究的试行管理办法 十二国家计划委员会建设部发布的建设项目经济评价方法与参数第 二版 十三国家计划委员会委托中国国际工程咨询公司编写的投资项目可行 性研究部分内容简介年月 八都江堰市环境保护十五规划年月 九都部分内容简介年月 八都江堰市环境保护十五规划年月 九都江堰旅游局年工作报告 十都江堰旅游局年工作报告 十国家计划委员会发布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法 十二国家计划委员会建设部发布的建设项目经济评价方法与参数第 二版 十三国家计划委员会委托中国国际工程咨询公司编写的投资项目可行 性研究指南 十四编制本报告的委托合同 十五其他相关依据资料及实地调查资料。

四可行性研究结论与建议 项目的必要性 在城市经营中的必要性 都江堰作为四川省政府中小城市实施城市经营的重要试点城市，采取全局发 展的战略指导，突出开发重点，进行示范性运作的策略。

作为都江堰市的城市核 心区项目的天府水镇就是此策略的体现，通过引入城市区域运营商与政府联合打 造，市场化运作经营城市。

天府水镇本身担负城市经营的使命，因此，建设十分 必要。

在城市定位中的必要性 都江堰将城市定位于生态文化旅游城市，在城市发展中将体现自然生态 历史文化世界级旅游和休闲养生四大特色。

天府水镇项目很好的体现了这四大 特色，使都江堰市完成城市旅游的升级，创造独有的城市意象，将城市定位落到 实处。

因此，出于城市定位的考虑，建设天府水镇很有必要。

城市旅游发展的必要性 目前都江堰市具有明显的以观光为主的过境旅游地特征，定程度由于旅游 产业支撑系统的缺失。

天府水镇将完备该市旅游产业综合结构，使得具有垄断性 资源的都江堰市扭转旅游消费者的结构比例，充分发掘潜在的市场空间，打造成 为旅游目的地。

因此，从城市旅游发展的角度看，天府水镇项目的建设有着相当 必要性。

城市功能结构升级的必要性 目前，都江堰市的城市商业，包括休闲产业还未形成合理的结构，产品及服 务层次尚不能与资源魅力和市场潜力相匹配。

天府水镇成都特殊休闲中 心区的定位使得都江堰主动融入中心城市经济圈，成为成都的服务配套区，最 终实现城市功能升级。

都江堰城市建设的未来走向是城市旅游城市商业经济 成都城郊休闲相结合，天府水镇作为城市核心区将充分体现，因此，从城市 功能结构升级的角度看，建设天府水镇十分必要。

区域整体开发的必要性 表面上看，天府水镇是个多元功能的项目群，但实际上是个区域整体。

作为城中之城，它是成都的特色休憩中心区。

在统的品牌理念下，其内 部的项目具有密切的关联性，只有作为个整体进行开发，才能形成集约化的人 流和现金流，从根本上改善城市布局结构和旅游经济发展的节奏，以此推动各个 项目的自身升值。

否则，只进行局部开发，或者仅投资开发其中的单体项目，不 但成本高，更不能聚集最旺的人气，创造最大利润。

因此，天府水镇作为个整体开发区域，十分必要。

项目可行性评价要点 区域开发的可行性 都江堰市进行城市经营的内部和外部条件基本具备，当地政府也有决心通过 旧城改造，推动实现城市的快速合理的发展。

天府水镇区域定位明晰，地上构 筑物虽然密集，但形态和隶属关系相对简单，使得拆迁力度大，但难度不大，成 本可控制。

加之区域运营开发商四川统和实业股份有限公司有很强的实力和素 质，在与政府及相关机构的协调运作中，天府水镇作为个整体进行开发是可行 的。

市场的可行性 古堰景区年的游客已达万人次，而古堰景区目前的游客进入天府水镇是种必然，到年古堰景区按增长，可达到万人次。

每年在南桥及河堤休闲进餐的人，初步估算为万人次左右，由于拆迁， 该部分游客将由部分时间的中断。

目前的休闲消费价格相对较低，消费层次较 低，与建成后的景区消费有定差距，因此，可以按现有游客的作为为来休 闲游客的保守估计基数，即万人次。

这部分客人与古堰景区的游客交叉比例 应小于，扣除交叉部分，基数为万人次。

这两部分客人为本项目提供了个基本的市场基础，保证了基础的市场容 量，为万人次 根据都江堰市旅游总规，年都江堰市的游客人次将达万人次， 其中到古堰景区外其他景区的万人次，扣除重复统计因素，按计算实际 游客人数，即万人我们认为，天府水镇建设过程中分步建设分步开放 及建成以后，该部分游客将有会进入天府水镇娱乐休闲，我们可以得 到年其他景区进入天府水镇的人次数为万人次。

成都人有休闲游的消费习惯，按增长率保守估计，年成都人休闲游 的人次应达万由于天府水镇的特别吸引力，可以吸引其中增量万 的部分，即由于天府水镇而新吸引万人次左右的游客。

由于项目建成后，餐饮娱乐住宿条件的极大改善，过境游客过夜的比例 将大幅度提高，会议和度假为目的的游客会有大幅度的增长 因此，项目建成时，总市场容量的最低有保证基数为万，符合市场规律 的基本容量为万人次，游客结构发育成为以休闲度假为主的目的地特征。

项目具备了生存的背景，拥有合理的市场支撑，具备相当的可行性。

项目安排的可行性 天府水镇是个整合了旅游休闲与商业地产项目的整体区域，综合功能较 完整，结构清晰，是个合理且具有独特吸引力的系统工程，各项目通过功能关 联景观关联和交通关联，形成了目标市场和消费结构化展示和特色营造，将申报成为国家级博物馆，同时 成为与西街历史保护区配套的主题旅游场所。

博物馆室内部分由四栋展厅建筑组成，多角度多形式趣味化地进行文化 收藏和展示，以空中走廊空中花园连为体。

室外部分将以景观形式，重点体现与中国水文化相关的神话诗歌音乐 书画艺术等，并适当设置亲水游戏项目和活动场所，提供休闲体验服务。

岷江商业休闲娱乐区 沿岷江内江展开，是连接其它功能分区的重点区域。

本区以特色建筑群和公 共景观空间为主，针对高素质的成都中等收入消费群，兼顾外地游客，以集约型 商铺为主，提供文化休闲及特色购物娱乐等服务。

本区内的古堰水台广场是天府水镇的核心景观广场，也是天府水镇与都江堰 景区连接的枢纽。

广场以体现中国道教文化和水文化的古堰水台为核心，周边广 场空间通过景观和设置配置，成为具有观赏性的游客集散中心。

岷江商业休闲中心是天府水镇中的现代旅游休闲商业区，体现为川西风格的 群落式建筑，最高五层，以商铺功能为主，层基本为小户型店铺，二层以 上为大中型商业项目。

商业休闲中心结合立体水景观，沿岷江开辟为观景水吧条街和空中花园走 廊，集中多种类型和风格的酒吧等。

其它商铺以街区形式，形成多个主题功能区，包括娱乐街健康街购物街民俗街书画街洋人街麻将街等，并配备基 础服务设施，如邮局银行等，为天府水镇社区服务。

岷江商业休闲娱乐区融合了特色文化的元素和现代商业的功能，以规模化 集约化的手段，成为成都市乃至四川省都市时尚休闲生活的代表和象征。

天府美食餐饮区 位于天府水镇入口接待区和岷江商业休闲娱乐区之间，为外地游客和成都休 闲人群提供美食餐饮服务，是集中展示四川美食精华，提供休闲性主题餐饮的区 域。

区内围绕穿流而过的岷江支流杨柳河，设立杨柳河啤酒廊。

传承都江堰夜 啤酒广场的文化背景和市场知名度，提升商业服务档次，以中心啤酒广场商铺 街区的形式提供特色餐饮服务。

天府美食城是四川餐饮老字号名字号的集中场所，也有国内知名菜系场所，为成都客 人都江堰本地居民和外地游客提供了享受正宗川菜及中国美食的机会。

同时，通过多种方 式，全面展示四川美食文化和四川酒文化的内涵。

天府源国际接待区 沿玉垒山东麓形成，与古堰水台广场和中国