【34页】渤海大厦项目投资立项申报书.doc源文档全文在线看

商业规划 沧州市商业主要集中在火车站周边两公里范围内及新华路解放路及南北大街两侧，根据沧州市城市总体规划 年，新区的规划建设将商务商贸区分布在京沪高速火车站两侧。

正在建设和即将建设的主要商业项目览表 项目名称规模 华北商城二期经营面积约平方米，停车位个 颐和广场占地亩，总建筑面积万平方米，停车位个 宏宇财富广场总建筑面积平方米 城市空间发展战略规划 总体原则优化主城壮大港区战略东移协调发展，调整布局整合资源相对集中突出重点 空间结构为城两区，哑铃式布局结构。

即中心区港城区临港化工园区，中间有铁路高速公路和公路连接。

用地布局及发展方向规划 规划用地发展方向为以现状为基础，重点向西，适当向东。

总体布局采用集中式发展，以运河地震断裂带和小流津河构成 环城水系为特色，结合绿地建设，形成城三区七组团的城市布局结构。

规划人均用地指标为平方米。

颐和广场占地亩，总建筑面积万平方米，停车位个 宏宇财富广场总建筑面积平方米，层为商业，层为公寓，平方米的停车场 人民商场总建筑面积约为平方米 小南门商业步行街总占地面积万平方米，总建筑面 商业规划 沧州市商业主要集中在火车站周边两公里范围内及新华路解放路及南北大街两侧，根据沧州市城市总体规划 年，新区的规划建设将商务商贸区分布在京沪高速火车站两侧。

颐和广场南门商业步行街宏宇财富广场等为繁荣消费市场，带动商业经营水平的提高产生了积 极影响的集中商业物业就是这种意识的产物。

使批有实力的商业集团开始兴建大规模的商业物业华北商厦二期部分内容简介向发展。

部分内容简介向发展。

商业经营的集 聚效应已经使商家有所认识，规模比较大的集中商业物业就是这种意识的产物。

使批有实力的商业集团开始兴建大规模的商业物业华北商厦二期颐和广场南门商业步行街宏宇财富广场等为繁荣消费市场，带动商业经营水平的提高产生了积 极影响。

商业规划 沧州市商业主要集中在火车站周边两公里范围内及新华路解放路及南北大街两侧，根据沧州市城市总体规划 年，新区的规划建设将商务商贸区分布在京沪高速火车站两侧。

正在建设和即将建设的主要商业项目览表 项目名称规模 华北商城二期经营面积约平方米，停车位个 颐和广场占地亩，总建筑面积万平方米，停车位个 宏宇财富广场总建筑面积平方米，层为商业，层为公寓，平方米的停车场 人民商场总建筑面积约为平方米 小南门商业步行街总占地面积万平方米，总建筑面积万平方米新建大型综合超市经营面积预计万平方米，门前停车场面积平方米 三人文环境研究 人口概况 年末，沧州市总人口为万人，其中农业人口万人，非农业人口万人人口自然增长率。

年人口统计览表 地区总户数户总人口人非农业人口 性别年龄 男女岁岁 沧州市 市辖区 新华区 运河区分析随着沧州市人口的增长，城区面积的不断扩大，在对居住需求增加的同时对商业购物的需求也在不断增加，在客观上推动 了沧州市商业的繁荣发展。

四综合分析 沧州是个六百多万的中小型城市，主要以工业和特色农业为主 随着经济的发展，投资环境得到了进步的改善，房地产业特别是商业的发展空间增大 历史悠久，文化底蕴深厚，旅游资源丰富，素有金丝小枣之乡鸭梨之乡铸造之乡杂技之乡的美称 随着国家宏观政策的调整，将对沧州市经济住房消费产生影响，并在定程度上改变了沧州市消费者观念 京沪高速铁路的拟建，城市规划及建设进程的加快，使沧州的经济投资环境得到进步改善，消费者可支配收入逐 年增加，购买力逐步提高，刺激了沧州市经济的快速发展。

第二部分项目区域板块分析 政府规划研究分析 城市性质和规模规划 根据沧州市城市总体规划年，城市性质为环渤海地区重要港口城市和化工工业基地，冀中东部中心城市 城市规模至年主城区人口规模为万人左右，自年达万人左右，自年达万人左右，远景按万 人左右考虑。

规划人均用地指标为平方米。

城市空间发展战略规划 总体原则优化主城壮大港区战略东移协调发展，调整布局整合资源相对集中突出重点 空间结构为城两区，哑铃式布局结构。

即中心区港城区临港化工园区，中间有铁路高速公路和公路连接。

用地布局及发展方向规划 规划用地发展方向为以现状为基础，重点向西，适当向东。

总体布局采用集中式发展，以运河地震断裂带和小流津河构成 环城水系为特色，结合绿地建设，形成城三区七组团的城市布局结构。

城，即以外环路范围内用地为基础的旧城 三区即相对的旧区新区开发区七组团，即运河东旧城中心组团运河西综合组团新区行政文化教育综合组团新区 工业区和物流组团开发区组团东北部工业仓储组团和朔黄铁路站前仓储组团。

二新区发展规划 根据沧州市城市总体规划，确定城市发展的主要方向是向西，规划将东起西二环大街，西至拟建的京沪高速铁路，北起朔 黄铁路，南至国道范围作为沧州市新的发展区域。

新区作为沧州市城市规划区的部分，依托老城区，中间由林带快速路 水系相隔离，相对。

根据城市发展规划的理念，在新区逐步形成环两轴九宫格的城市功能结构布局。

其中环为绿色生态的环城水系公园两轴指纵贯文化公园博物馆行政中心高等教育园区的南北自然人文景观轴与横贯京沪高速火车站商务商贸区行政中心 会展中心的公共活动建筑景观轴九宫格则是由行政中心会展中心公务员小区等所组成的新区核心区域。

目前，新区商业配套设施还不完善，还没有形成完整的商贸体系。

本项目处于新区与主城区的交界处会展中心公务员小区等所组成的新区核心区域。

目前，新区商业配套设施还不完善，还没有形成完整的商贸体系。

本项目处于新区与主城区的交界处，借此可以依托这发展 趋势，充分发挥其独特的商业优势，建成条新的经济生命线推进高新区商埠核心区建设进程。

附沧州市商业规划图 备注上图红色代表商业规划区域，目前，商业主要集中在主城区火车站周边 三新区商业市场现状 新区地形平整，面积较大，位于沧州市西部区域，是未来城市发展的重点方向，是发展商贸业的黄金板块和创业者理想的投资 宝地，随着政府加大对旧城城中村改造的力度，近两年来，该区域出现了大批大型住宅项目。

解放路迎宾路两侧将是未来政府各职能部门的行政办公区，加之大批住宅小区的出现，人口密度和繁华程度将迅速增加，但 与之相配套的商务商贸发展滞后，除正在施工建设的颐和广场等商业项目外，目前该区域暂无大型休闲购物场所，为适应城市向 西发展的战略，本项目的出现弥补了西部区域无大型商业项目的局面，在推动沧州市经济发展的同时，使传统的商业格局开始转变。

综述 本项目所在区域商业基础设施还不完善，本项目的开发可以弥补西部区域无大型商业项目的空白，其商圈影响力足以辐射沧州 市新区 临近本项目的颐和广场正在建设当中，它的出现必将更加巩固这区域的 项目周边存在大量的成熟社区，消费者来源广泛，尤其是随着城中村改造陆续完成后形成的成规模社区必将加大这区域的商业空间。

五综述 目前新区商业发展还比较落后，暂无成型的大规模商业物业，给本项目提供了开发的有利空间，项目地周边居住氛围浓厚，行政 事业单位较多，是未来城市发展的重点方向，本案的开发填补了西部新区的商业空白，同时也将推动西部区域经济的发展。

第三部分目标市场研究分析 区域房地产市场特点 区域房地产开发存在的利好因素 市政府政策方面的支持 基本上没有污染企业，是最适合居住的区域 大量的空地可以开发，地面基本平整，不存在拆迁的问题 土地价格相对于其他区域比较低廉，降低了土地成本 市委市政府的西移，以及各项市政配套的日益完善，为房地产的开发带来了大量的人气。

区域房地产开发的特点及弱势 由于本区域消费群体有限，需要吸引其他区域消费者消费 西部区域周边的商业配套设施需要定的时间进行完善。

二区域目标市场展望 根据沧州市政府沧州市城市总体规划年，本区域将成为政府开发规划力度较大的地区之，将成为沧 州市的行政教育科技商贸及大量住宅区，新区区交通环境的改善，不仅会提高居住环境，带动西部区域商业的繁荣发 展，同时对沧州市整体经济的发展起到了促进作用，届时，新区将会出现天蓝地绿水空气新鲜的良好居住休闲购物空 间。

三沧州市场商业物业情况 商场类 沧州商城地理位臵新华中路，华北商城对面 商城概况总建筑面积万平方米，地下层 地上四层，内设商位个 业态分布负层食品超市和地下品牌家具市场 层小商品市场二层大众服装市场 三层名品直销市场四层仓储区 经营方式以租赁为主，既进行商位仓储老板办事处 广告位等项目的租赁，又兼营国际标准道保龄球馆 租金价格元平方米天 发展战略 近期形成相对固定的科学管理模式，适时调整市场结构和引进先进业态，建