成都金堂高尔夫项目(蓝光观岭)前期投资立项申报书.doc文档71页全套完整下载

是西部中心城市郊区的综合性大盘 与常规地产项目不同，本案远离市区体量巨大，单纯的住区开发缺乏当 金堂在规划政策上拥有多项利好，未来地块发展的区位优势突出。

三项目的特殊性认识 本案三项目发展环境 项目所在的金堂区域，城镇发展水平滞后于同等区位条件的其他城镇。

植被资源地块区域植被茂密，植物品种繁多，并已人工形成了草场林 区等。

地貌资源区域内地势变化富有动态，为浅丘地形，以毗邻中和的现河 畔餐厅为制高点，莫里森湖为低洼区。

土地证将分期获得 亩土地拥有土地证，可次性直接获取亩土地为预留发展用地，将 通过其他手段获取。

三项目发展环境 项目所在的金堂区域，城镇发展水平滞后于同等区位条件的其他城镇。

展城市运营的角度进行思考。

五本项目发展的目标体系 通过特色吸引物，运用城市运营手段，提升区域竞争力。

 通过土地投资，保证资金安全性。

 通过开发投资，实现项目可投资性。

通过联动政府，搭建起双方互动合作的平台，共同实现投资可持续性。

 以上四点，发展 营造项目发展的机遇。

这要求在政企携手的前提下，企业的投资开发行为必 须站在区域发分期获得 亩土地拥有土地证，可次性直接获取亩土地为预留发展用地，将 通过其他手段获取。

富有动态，为浅丘地形，以毗邻中和的现河 畔餐厅为制高点，莫里森湖为低洼区。

区域植被茂密，植物品种繁多，并已人工形成了草场林 区等。

地貌资源区域内地势变化物园，共 有各类动物万余只，构成了野趣横生生机盎然的奇妙生态空间。

他小水塘，均为引中河水形成。

物种资源项目天然的物业价值卖点地块区域原为成都野生动部分内容简介深访， 我们对土地有以下基本认识 地块资源禀赋优越 较为突部分内容简介深访， 我们对土地有以下基本认识 地块资源禀赋优越 较为突出的资源为四大类 水资源该区域毗邻中河，地块内有大湖莫里森湖，并散点分布有 其他小水塘，均为引中河水形成。

物种资源项目天然的物业价值卖点地块区域原为成都野生动物园，共 有各类动物万余只，构成了野趣横生生机盎然的奇妙生态空间。

植被资源地块区域植被茂密，植物品种繁多，并已人工形成了草场林 区等。

地貌资源区域内地势变化富有动态，为浅丘地形，以毗邻中和的现河 畔餐厅为制高点，莫里森湖为低洼区。

土地证将分期获得 亩土地拥有土地证，可次性直接获取亩土地为预留发展用地，将 通过其他手段获取。

三项目发展环境 项目所在的金堂区域，城镇发展水平滞后于同等区位条件的其他城镇。

现阶段， 金堂在规划政策上拥有多项利好，未来地块发展的区位优势突出。

三项目的特殊性认识 本案是西部中心城市郊区的综合性大盘 与常规地产项目不同，本案远离市区体量巨大，单纯的住区开发缺乏当地的市 场消费力支撑。

因此必须将项目目标市场放大整个成都四川中国西南进行考 量，作为个中国西部中心城市的郊区综合性大盘来进行研究。

政企关系决定本案开发的可行性 方面，政府拥有原野生动物园定股权，同时在土地运营环节还需要政府的协 助。

企业为保证土地低价获取，必须考虑与政府的关系协调。

同时作为个城 市运营项目，政府的支持也是项目必要的保障。

四本项目发展的前提条件分析 必须建立个特色吸引物 参考中国郊区大盘开发，类似本案的郊区大盘，必须进行产业复合，引入与人居 生活体系关联度融合度高的特色吸引物作为核心卖点。

必须立足城市运营进行发展 本案是区域休闲产业发展的龙头项目，必须以项目带动区域发展，通过区域发展 营造项目发展的机遇。

这要求在政企携手的前提下，企业的投资开发行为必 须站在区域发展城市运营的角度进行思考。

五本项目发展的目标体系 通过特色吸引物，运用城市运营手段，提升区域竞争力。

 通过土地投资，保证资金安全性。

 通过开发投资，实现项目可投资性。

通过联动政府，搭建起双方互动合作的平台，共同实现投资可持续性。

 以上四点，是我们可行性研究的主要内容，也是我们项目发展必须符合的刚性要 求。

第章区域发展战略研究 大成都城市定位对区域发展的意义 成都凭借自身的地理优势获得了突飞猛进的发展，已成为中国城市发展的第四 极。

作为国家级区域中心城市，成都凭借其先天的自然资源优势和人文禀赋，成为 中国休闲之都它所面对的休闲市场将是全国乃至全球， 二大成都总体规划对区域发展的影响 华阳组团小康居住新城 温江柳城组团花园居住新城龙泉组团山地型休闲旅游区 新都青白江组团大型制造业基地 双流东升组团新型工业基地 郫县郫筒组团高新技术产业中心 在大成都总体规划影响下，温江华阳龙泉等区域房地产市场得以较快发展， 特别是人南延线和光华大道的建设，促使温江华阳市场发生了革命性突破而 青白江等地房地产市场发展显得较为滞后，这对本项目来说即是个市场机遇， 又是个开拓全新市场的挑战。

三金堂规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变 金堂政府力图把金堂打造为西部花园水城，成都游乐中心，目前已初具规模， 居家生态环境都得到了极大改善，力在创造天府水城，人居金堂的优美休 闲人居环境区域定位以居住会务休闲旅游为主，区域性质将发生了 质的改变。

同时，金堂围绕打造成都市东北部次中心，全方位推进对外开放正建设成 为无污染的中国西部纺织城。

年底，成金路开通，金堂与成都的距离为公里，半径属于公里 的地域，与成都的距离在分钟车程内，成金快速通道的建成使金堂完全进入 分钟的大成都第圈层。

为此，成金线将成为改变金堂与成都之间关系的紧密纽带，将金堂带入成都第 圈层。

金堂区位条件的变化，将使其兼具第圈层和第二圈层优势特点 第圈层与第二圈层综合比较分析 第圈层第二圈层土地储备状况土地储备丰富土地储备相当丰富 土地成本较高很低 交通状况相对完善交通逐步完善，城市体化进程加快 居住环境状况配套较成熟居住质量较好自然环境较好，居住环境逐步改善，条 件配套逐步完善 产品状况产品多样化，可选择度大产品多样化不够 价格接受度相对较高相对较低 竞争相当激烈相对较弱 投资环境较成熟正在完善 金堂区域未来优势特点 具有规模开发条件 土地成本低 交通便捷 生态环境优 价格接受度逐渐提升 金堂区域未来也面临着同时来自第圈层和第二圈层更为严峻的竞争。

下面本案 将进步比较金堂与其它典型区域发展条件，初步判断其竞争地位。

四区域资源条件及发展水平横向比较分析 区域交通条件房价水平自然环境生活配套 青城山成灌高速老成灌路国道的贯通以及川西旅游黄金通道的修建使 区域交通四通八达 车程高速分钟，老成灌路小时但均需交纳过路费目前中高端平均房价为元自然景观资源突出，避暑胜地 世界自然文化遗产，具有突出的人文文化资源 气候宜人，空气质量高生活配套匮乏 华阳有人民南路南延线，成仁路等 华阳新客运中心及府河成都港 距离成都车程分钟目前中高端平均房价为元位居城南，富 气顺延，人气较足 紧靠东山牧马山，毗邻府河副中心高新区，具备定的自然资源。

生活 到半小时目前中端均 价元被誉为千里沱江第城，沱江及其支流毗河中河和北河在 县城内相汇环绕，构成金堂县江三河八岸的水系环境，有中国独具的水城 特色。

本项目紧邻中河，植被覆盖较高，内有多处大小水塘，地形地貌非常适宜打造高 尔夫别墅物业。

生活配套般 从上述几个典型区域比较来看，金堂凭借目前的现状暂时不具备明显区域休闲房 地产发展优势。

五金堂差异化竞争发展战略 作为未来成都半小时圈层的成员之，金堂暂不具备明显竞争优势，如果在现状 条件下将其与其它几个区域定位雷同，其未来在成都休闲房地产市场中存在较大 竞争压力故本项目需要跳出金堂区域市场，以高起点高效吸引物为核心，通过差异 化竞争打造西南个性化休闲旗舰基地。

本案将进步寻求本项目的高效吸引物。

第二章项目休闲产业发展方向 特色吸引物的选择 特色吸引物的选择方式有两种，第种是依托于先天资源基础而成，如温泉沙 滩等，另种是通过资源整合，后天打造而成，如各色主题公园高尔夫等等。

那么，作为区域休闲产业龙头项目，我们如何选择特色吸引物作为休闲产业的核 心如何在各个区域的竞争中保证自己的差异化特色化 本案发展休闲产业的资源基础 发展休闲产业的资源基础分类 衡量个区域是否适宜发展休闲产业，区域稀缺的资源优势是必要的条件，应该 具备定特性。

资源基础，决定了各个区域发展休闲产业的类型与档次。

般来讲，稀缺资源可以分为先天资源与后天资源 先天稀缺性资源自然生态资源历史人文资源 后天稀缺性资源人造休闲设施 本案发展休闲产业的资源基础评价 整体来看，依托于成都这个西南中心城市，横向比较成都各个区县，在小时交 通圈内，适宜发展休闲产业的区域主要包括了青城山都江堰龙泉大邑 崇州温江牧马山等区域，其资源基础分析如下 区域拥有资源评价青城山都江堰极其稀缺的自然生态资源 浓厚的人文历史积淀自然生态资源历史人文资源稀缺性突出，为成都最 具发展潜力地域 温江生态农业区，水土质量成都最佳 国色天乡主题公园先天资源般，但近年通过人造休闲设施成功打开 了成都休闲市场。

龙泉独特的人文历史风情 生态农业自然山体植被