成都市外双楠区域市场项目投资立项申报书.doc文档44页在线阅读

同时政府已经意识到，若过度收缩房地产投资，可能会导致未来 施，不再出台新的调控政策。

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三房地产政策环境分析 政策方面，下步的政策重点是推进落实已出台的各项宏观调控 措 回顾年来成投资望而却步，城区商业地产的前景堪忧。

从成都市商业地产供需局面来看，目前部分区域商业中心逐渐形 成，但是在销售与经营上均不理想大部分区域商业中心项目目前处 于空置状态部分经营项目的经营状况不令人满意项目的市场压力 以低租金招揽商家以及销售投资汇报承诺等因素转嫁给开发商部分 商业地产开发商纷纷转向住宅的开发例如蓝光集团等部分区域 的专业市场开发比较火爆，但是在销售上碰见来自于各种投资物业的 竞争压力，销售周期长，经营困难。

但是值得注意的是据成都市房管局统计，岁末之际，连续 几周成都商业地产销售都始终以等比例高幅增长。

务总局发布文件，对房地产企业预售收入的 预计营业利润率做出调整，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊 区将由目前的提高到不得低于，新规定将追溯至今年月 日。

月底，建设部通报了个城市尚未建立廉租房制度。

而后又 下发紧急通知，要求北京上海天津等个城市提供商品房供应 和空置情况有关数据。

这是建设部首次向地方政府要求获得当地的商 品房空置数据。

二住房 月初，国土资源部表示，年内将在有条件的地区实施勾地制 度。

月日，国家税 但是值得注意的是据成都市房管局统计，岁末之际，连续 几周成都商业地产销售都始终以等比例高幅增长。

商业地产开发商纷纷转向住宅的开发例如蓝光集团等部分区域 的专业市场开发比较火爆，但是在销售渐形 成，但是在销售与经营上均不理想大部分区域商业中心项目目前处 于空置状态部分经营项目的经营状况不令人满意项目的市场压力 以低租金招揽商家以及销售投资汇报承诺等因素转嫁给开发商部分 投资望而却步，城区商业地产的前景堪忧。

争 也异常激烈郊区商业项目的崛起转移了大部分投资者的投资方向，同时大部分商业项目经营上的失败例如城中的欧莱特城南的灿 坤以及金沙片区的诺玛特等以经营失败退场导致大部分投资者对商 业地产部分内容简介恶劣目前成都市规划政策等因素处于不确定 状态，受国家宏观调控的影部分内容简介恶劣目前成都市规划政策等因素处于不确定 状态，受国家宏观调控的影响也较大商业地产供应过剩，大量商业 地产项目处于崩盘边缘，商业地产开发市场风险极大，专业市场竞争 也异常激烈郊区商业项目的崛起转移了大部分投资者的投资方向，同时大部分商业项目经营上的失败例如城中的欧莱特城南的灿 坤以及金沙片区的诺玛特等以经营失败退场导致大部分投资者对商 业地产投资望而却步，城区商业地产的前景堪忧。

从成都市商业地产供需局面来看，目前部分区域商业中心逐渐形 成，但是在销售与经营上均不理想大部分区域商业中心项目目前处 于空置状态部分经营项目的经营状况不令人满意项目的市场压力 以低租金招揽商家以及销售投资汇报承诺等因素转嫁给开发商部分 商业地产开发商纷纷转向住宅的开发例如蓝光集团等部分区域 的专业市场开发比较火爆，但是在销售上碰见来自于各种投资物业的 竞争压力，销售周期长，经营困难。

但是值得注意的是据成都市房管局统计，岁末之际，连续 几周成都商业地产销售都始终以等比例高幅增长。

回顾年来成都商业地产发展历程，有关专家认为上述增长数 据并非偶然，而是表明成都商业地产正在渐渐从沉寂中复苏。

三房地产政策环境分析 政策方面，下步的政策重点是推进落实已出台的各项宏观调控 措施，不再出台新的调控政策。

努力实现调整结构保障供给分 类指导稳定价格的宏观调控目标，加强结构调整和规范房地产市 场。

同时政府已经意识到，若过度收缩房地产投资，可能会导致未来 房价反弹。

优先保证中低收入家庭的住房，是未来房地产政策调控的 首要趋势。

政策趋势 稳定政策，适度微调。

这将是年内宏观调控的基调。

这从今年新 出台的以下政策中可以看出 月份，建设部公布了建设部年工作要点，其中提到， 为了遏制炒房，将落实商品房预销售合同联机备案和实名制购房制 度严肃查处内部认购违规促销囤积房源哄抬房价等违法违规 行为。

月初，国土资源部表示，年内将在有条件的地区实施勾地制 度。

月日，国家税务总局发布文件，对房地产企业预售收入的 预计营业利润率做出调整，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊 区将由目前的提高到不得低于，新规定将追溯至今年月 日。

月底，建设部通报了个城市尚未建立廉租房制度。

而后又 下发紧急通知，要求北京上海天津等个城市提供商品房供应 和空置情况有关数据。

这是建设部首次向地方政府要求获得当地的商 品房空置数据。

二住房信贷政策 度紧缩的银行个人贷款业务日前传来利好信息。

银行出于扩大 优质客户范围，增加贷款业务的考虑，开始为个人住房贷款松绑， 包括中国工商银行和上海浦东发展银行相继推出优惠措施，比如对房 龄限制放宽给信誉好的客户第二套房利率打折等，而建设银行更正式推出以住房为载体的个人住房最高额抵押贷款新产品，即客户以自 有住房向银行作最高额抵押在有效期间和贷款额度内循环使用的贷 款，贷款有效期最长为年。

种种迹象表明紧缩的住房消费信贷政策开始出现松动。

三经济适用房廉租房政策 今年以来，作为国家房地产调控政策的重要内容，政府加大了对 城市经济适用房用地开发及消费的政策倾斜。

种种迹象表明优先 保证中低收入家庭的住房，是未来房地产政策调控的大势趋势。

四加强技术进步引导 在创建和谐社会与可持续发展政策背景下，对房地产开 发中新技术新工艺新材料的应用逐步进入法制化管理。

如，成 都市建筑节能管理规定于年月日正式实施，硬性规定 新建住宅必须节能以上，不达标，不能通过验收。

十五期间，我国将建立以政府办公建筑为主的能耗统计 审计和披露制度，而建筑节能管理条例已经列入国务院年 的立法计划，会争取尽早出台。

四未来走势预测 房价涨幅将超过 年，经历了黑色的月，成都的房价依然坚挺，城区住宅的 销售均价涨幅达到了，这说明的成都的房地产市场有着坚实 的市场基础，存在着较大的市场需求。

另外，从去年底至今的土地市场看，城区的土地价格几乎可以用 飞涨来形容，块商住用地的价格不可思议的达到了万元 亩，楼面地价达到了元，成本的增加将导致开发商提高售价， 以保证开发利润。

年，国家将不会有新的政策出台，重点将放在落实已有的 政策之上，楼市的宏观调控将转入机制结构层面，在具体市场方面， 将不会再出现年的大起大落，而以鼓励消费为主。

这保证了购房 者的信心不会受到政策的冲击，在消费者买涨不买跌的心理特征 及跟风的购买习性的影响下，市场将呈现片繁华之景象。

在以上三个因素的共同作用下，可以大胆预测城区住宅价格的 涨幅不会低于。

二竞争加剧 年，五城区的住宅供应首次面积超过了销售面积，虽然现在 就断定供过与求还为之过早，但竞争加剧成为开发商不得不面对 的问题，在不可能降低销售价格的情况下，开发商能在竞争中脱颖而 出的最好办法就是产品创新，走差异化道路。

第二部分区域市场分析 区域房地产市场现状分析 区域背景描述人文城西 从城市发展的历史遗迹来看，城西记载和传承着上千年的古蜀文 明，这里有着丰富的历史遗迹秀美的风景和众多的水系„„这切注定了城西气质的温文尔雅。

几乎在与三星堆文化同时，城西就已经 拥有了规模宏大的木结构建筑群，城西上风上水适宜居住的特质古 已有之。

回到现实的角度，在城西我们依然，连接晋阳路和 武侯大道，向南延伸经本项目连接红牌楼川藏路，北与青羊大道相接， 成为与二三环路平行的级城市主干道 武侯大道为本案的主要交通要道之，东北西南走向，连 通双楠双流，双向车道的快速通道，其车流量较大双楠大道双楠大道连通双楠武侯大道和双流东升新城，将 于今年月份建成通车，道路总长约为公里，双向车道，道 路中间设米绿化带，两边各有米的绿化景观带，景观带中将 设置具有极强双流特色的道路小品。

未来的平方公里的双流新城， 到成都双楠就只有分钟车程 地铁号线起点为新都，往西南方向最终至双流，目前暂定 路线为新都沿川陕路至高笋塘左拐刃具厂立交沿红星路至磨 子桥沿环路至高升桥穿越双楠小区沿武侯大道川藏路至双 流。

三区域房地产市场特征 从城西这个大的区域市场来看，目前二环以内已经逐步的趋于饱 和，只有富临清江雅居盛世草堂和内双楠的几个小户型楼盘，开 发重点集中在二三环之间。

目前城西主要有六个开发相对比较集中的 片区羊西片区金沙片区光华片区浣花片区清水河片区和本 案所在地双楠片区。

从本案周边片区看 羊西片区城西启动最早的房地产开发区域 自羊西线改造后，其沿线的房地产开发逐渐升温。

该区域主要以 餐饮娱乐业带动人气开始，随后与房地产发展形成互动。

虽然区域内不乏高档楼盘，但从土地市场来看，未来该区域可供 开发土地已不多，区域开发空间逐渐向西南转移。

目前该区域主要在售楼盘有楼盘名称所在环域物业类型价格元销售进度 泰基花语廊二三环之间小高层均 开 盘 西城映画翡 翠海湾 三环外 高层小高 层 第批次 销售 普罗旺斯 期 三环外多层洋房均 已售左 右 中海国际社 区 三环外多层电梯 蓝岸余 套左右，碧 林已售 。