港中旅燕郊温泉休闲度假项目投资立项申报书.doc在线文档共19页

人文底蕴历史渊源缺乏 人文底该项目地块自然风光很 般，除了潮白河，没有其他的自然景观。

很显然，旅 游资源的知名度和其市场吸引半径呈明显的正相关关系。

吸引半径有限 项目组对该地块自然风光进行判断所得出的结论是田园风光明显，生态环 资源方面的优势般，在市场 方面的优势很明显，在制度方面的优势明显。

如下图所示。

根据以上分析发现，该项目的主要优势是市场优势，项目距离北京仅半小时 车程。

因此，该项目应该是个市场依附型的休闲旅游目的地。

项目开发的劣势分析 在实地考察分析，项目组内成员研究讨论的基础上，项目组认为该项目开发 存在以下个明显的劣势 自然风光吸引半径有限 项目开发可能会面临以下个风险。

地产开发破坏原生态自然环境氛围的风险 项目地块总面积有限，如果不能对地产开发的密度体量风格视觉效果 等方面进行有效的控制，则有可能是使该项目开发变成种城镇化开发，那么项 目的核心卖点优美而原生态的自然环境将不复存在。

如果变成块郊区的城 市飞地，项目的核心魅力也将会丧失。

受市场同类产品竞争威胁的风险 由于缺乏核心的观光吸引物以及独有的旅游休闲载体，项目很容易被别人模 仿。

的有效开展造 成定的难度。

项目开发可能会面临的风险 项目组经过分析讨论认为，该项目 项目开发的劣势分析 在实地考察分析，项目组内成员研究讨论的基础上，项目组认为该项目开发 存在以下个明显的劣势 自然风光图所示。

根据以上分析发现，该项目的主要优势是市场优势，项目距离北京仅半小时 车程。

很不明显，该项目在资源方面的优势般，在市场 方面的优势很明显，在制度方面的优势明显。

项目组成员认为如果将个方面的优势分成个级别来进行评价很明 显明显般不明显部分内容简介目优劣势分析 项目开发的优势分析 般我们主要从以下几个方面来部分内容简介目优劣势分析 项目开发的优势分析 般我们主要从以下几个方面来考察个项目的开发优势 资源方面的优势市场方面的优势制度方面的优势。

项目组成员认为如果将个方面的优势分成个级别来进行评价很明 显明显般不明显很不明显，该项目在资源方面的优势般，在市场 方面的优势很明显，在制度方面的优势明显。

如下图所示。

根据以上分析发现，该项目的主要优势是市场优势，项目距离北京仅半小时 车程。

因此，该项目应该是个市场依附型的休闲旅游目的地。

项目开发的劣势分析 在实地考察分析，项目组内成员研究讨论的基础上，项目组认为该项目开发 存在以下个明显的劣势 自然风光吸引半径有限 项目组对该地块自然风光进行判断所得出的结论是田园风光明显，生态环 境较好，但缺乏知名度高市场影响力大的核心自然风光吸引物。

很显然，旅 游资源的知名度和其市场吸引半径呈明显的正相关关系。

该项目地块自然风光很 般，除了潮白河，没有其他的自然景观。

这就决定了本案的自然风光市场吸引 半径是很有限的。

人文底蕴历史渊源缺乏 人文底蕴常常也是个旅游目的地吸引力的重要组成部分。

从聚落建筑民 俗风情宗教内涵等方面考虑，项目所在地的人文底蕴是欠缺的，这在定程 度上削弱了该项目所在地的旅游吸引力。

历史渊源往往给游客的参观访问提供了个由头，然而从古遗址历史事实 逸闻趣事神话传说等方面考虑，项目所在地缺乏定的历史渊源，不能给游 客的参观访问提供个很好的由头。

项目地块休闲容量偏小 项目总占地约余亩，除去将来要做房地产开发的亩预留低，剩余 可作为旅游休闲度假的有效容纳空间较少，这会影响到项目地块内业态的多样性 组合设计与规模经营。

项目地块较小的休闲容量，为休闲旅游活动的有效开展造 成定的难度。

项目开发可能会面临的风险 项目组经过分析讨论认为，该项目开发可能会面临以下个风险。

地产开发破坏原生态自然环境氛围的风险 项目地块总面积有限，如果不能对地产开发的密度体量风格视觉效果 等方面进行有效的控制，则有可能是使该项目开发变成种城镇化开发，那么项 目的核心卖点优美而原生态的自然环境将不复存在。

如果变成块郊区的城 市飞地，项目的核心魅力也将会丧失。

受市场同类产品竞争威胁的风险 由于缺乏核心的观光吸引物以及独有的旅游休闲载体，项目很容易被别人模 仿。

同时，休闲产业的时尚性特别强，项目开发后极有可能会受到来自更时尚 更新潮的休闲产品的竞争，从而使项目的经营面临风险。

市场探索的风险 该项目属于依托环境，凝练主题，设计休闲娱乐产品，配套休闲娱乐设施的 项目类型，在这种情况下，把握市场需求特征，设计适销对路的旅游产品时项目 能否取得成功的关键，因此对项目进行准确的主题定位至关重要。

项目的主题定 位产品设计市场营销均属于种市场探索过程，存在着定的市场探索风险。

为了在项目开发中避免各种风险，就需要对项目进行精准的定位和精细化设计， 并为将来项目的提升改造和内容的扩充预留空间。

三项目定位分析寻找项目真正的灵魂 项目名称确定 河泉湾 海泉湾作为有代表性和定知名度的温泉项目，已经在全国范围内具备 不错的品牌影响力和吸引力，但是本项目不能继续沿用此名，以借用目前已有品 牌基础，因为燕郊温泉项目跟海搭不上任何关系，如果硬叫海泉湾，就 显得太过牵强了，反倒不利于项目品牌的传播。

基于该项目近临潮白河，同时利 用海泉湾已经打下的品牌基础，我们将该项目命名为河泉湾，既叫得有 理有据，同时有能借势已有的品牌知名度和美誉度。

二市场定位 总体市场定位 为了认清谁最有可能成为该项目的消费者，我们需要分析不同市场人群的旅 游消费特征。

旅游客源市场的到访率受距离衰减规律的影响，基于此，以空间距 离为标准，将该项目的潜在消费者群体分为燕郊等三河市民，北京的商务公务 人员来自北京的普通游客到北京旅游的外地游客以及远距离地区人群这几种 类型，如下图所示 北京商务公务人员 基于项目所在地旅游资源的赋存条件，不同人群到访该项目所在地的可能 性，以及到访的特点各不相同，如下图所示。

根据上述分析，北京市商务公务人员最有可能成为该项目的消费者群体， 其次是北京的普通游客和三河市民，再次是外地来北京旅游的游客，由于受旅游 资源自身禀赋的限制，该项目吸引周边地区和远距离地区的人群来此消费尚存在 定的困难。

因此，北京市普通游客以及商务公务人员是该项目的主要消费者 群体。

开发的分阶段定位 项目的市场开发应分阶段分目标进行。

市场开发过程主要划分为两个阶段 近期年内和中远期约年之内。

近期的市场开发定位以北京和三河市居民为主要目标人群，重视商务公 务客人的商务休闲需求 中远期的市场开发定位争取过境游客的进入，扩大项目的客源吸引范围。

开发的方向定位 项目的市场开发定位首先需要个明确的方向和主题，然后针对不同类型的 目标人群应有所侧重。

三主题方案构想 我们知道个项目可以不限制在个主题思路当中，应为多主题的方案整 合，为项目未来发展预留有定的规划设计空间。

经项目组人员头脑风暴的发散 思维后，总结归纳出如下几种主题模式可供参考。

山水生态养生模式 充分结合地形地貌，人居环境的 保护和可持续发展，即能够打造批具有地区示范意义和推广价值的绿色生态建 筑和节能环保技术的建筑物风格。

通过不同组团绿色人居生态环境低碳社区 新能源应用等形成燕郊和京东地区最体现未来主题生活的社区 主题乐园游乐场模式 以打造红泥土主题乐园为例，比较易于操作，能够在前期快速带动人气 效应。

主要的产品设计可以包括红泥浴养生馆澳洲红泥植物世界红泥雕塑景 观群红土陶制作坊各种泥疗保健项目等。

待项目时尚休闲地标品牌形 象的知名度远扬，项目远期可考虑引进国外大型综合游乐场主题项目。

高尚休闲俱乐部模式 我们认为高尔夫迷你练习场马球练习会所私人小型快艇等高尚人群休闲 消费项目的设置也是必要的，配合前面会所模式，可以形成该地区突出的高尚休 闲娱乐的形象品牌。

该项目的设立要从软硬件的设计上具备世界级的眼光和水 平，燕郊市场，更是北京高尚休闲阶层体验世界级休闲产品的目的地。

以上不同主题风格的概念可以结合企业招商计划及资金流的状况来分期 分区域开发建设，中端的消费主题与高尚人群的消费区域在规划中要区别规划， 但并不影响整个项目的品牌形象的建设。

四开发战略 从战略眼光看项目从片区发展到区域带动 本次项目中，我们的项目区域是亩，但无论从项目自身的发展特色和 未来的发展潜力而言，本项目都不应就亩做亩，而应该跳出项 目做项目，放眼区域周边，为片区的发展起到带动和示范的作用。

因此，在本 项目发展中，我们提出大区小镇旅游休闲综合体的概念。

大区小镇旅游休闲综合体是指燕郊温泉休闲度假项目要立足地 块的开发，联动区域化的整合升级，未来将成为京东大区域旅游休闲度假产业升 级的引擎发动机。

因此，在我们看来，燕郊温泉项目不是余亩概念，而是 区域经济发动机下的启动核，我们必须充分考虑本项目的外溢效应及未来区域业 态与环境景观的布局，为项目远期发展与周边环境价值提升预留充分的空间。

二从产品类型趋势看项目复合型休闲度假是方向 虽然各种思路都比较有借鉴意义，但是我们认为，燕郊温泉休闲度假项目最 终还是要走复合型度假开发之路，把核心定位与项目卖点的差