华中鞋业商贸城建设项目立项申报材料.doc文档36页全文在线看

从综合的因素来看，本案是机遇与风险并存，机遇与挑 战并存，只要能采取定措施吸引住核心商户并帮助核心商户留住核 项目概况 项目名称华中鞋业商贸城建设项目 建设性质新建 建设地点武汉市江汉区姑嫂树区域 建设单位武汉鹿迪投资有限公司 联系人陈秉西 电话 二项目投资测算 第六章项目投资估算及资金筹措计划投资组合方式章项目投资经营方案 部分内容简介 七通风系统部分内容简介 七通风系统 第五章项目投资经营方案 投资组合方式 二资金运作方式 第六章项目投资估算及资金筹措计划 项目的主要经济技术指标 二项目投资测算 三资金筹措计划 第七章项目财务效果评价 第八章项目不确定性分析 项目静态盈亏平衡分析 二单因素敏感性分析 第九章项目效益评价 项目社会效益评价 项目对社会发展的适应性 二目前对人和社会的影响 二项目环境效益评价 项目总论 项目概况 项目名称华中鞋业商贸城建设项目 建设性质新建 建设地点武汉市江汉区姑嫂树区域 建设单位武汉鹿迪投资有限公司 联系人陈秉西 电话 电子邮件 二可行性研究的结论 项目财务指标 投资利润率利润总额总投资额 投资净利润率净利润总投资额 自有资金回报率净利润企业自有资金 税后静态投资回收期税后动态投资回收期 从静态的财务指标上来看，项目是可行的，具有较好的 开发前景 从动态的环境因素来看，国家宏观金融政策的紧缩，人 民币利率提高，给项目建设销售带来了定的阻力但同时政府深 度支持大兴路拆迁改造以及大部分股东作为核心商户在老市场的号 召力等诸因素为本案的成功开发创造了有利条件。

从综合的因素来看，本案是机遇与风险并存，机遇与挑 战并存，只要能采取定措施吸引住核心商户并帮助核心商户留住核 心终端，解决了本案开发的核心障碍，则本案就能开发成功，实现其 正常的财务效益。

第章项目提出的背景及必要性分析 项目提出的背景 鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市场，十 年前全国人均消费仅为元，目前，这个数字已经达到元在国内 发达地区人均消费已经达到元。

我国是世界鞋业产销第大国， 现有多个制鞋企业，已形成广东福建温州成都重庆等 五大鞋类生产集散地，在我们这个年产亿年消费亿双鞋的国 度里，鞋类交易平台的建设有着非常重要的意义。

武汉位于我国腹地，素有九省通衢之称，是华中地区的中心 城市，长江中游最大的流通中心之，为内陆最大的交通枢纽，其铁 路公路水运航空交通网络十分发达。

全市总面积平方公里，总人口多万，居民人口多万。

武汉市周围公里范围 内有个中等以上的城市，亿人口，占全国人口总数的。

武汉在历史上直是我国内地最繁华的内外商贾云集的商埠，最大的 商品集散中心。

改革开放以来，武汉市各种物流贸易商业形态不断涌 现，以汉正街为代表的各类综合性或专业性市场更是蓬勃发展，市场 交易活跃，成为华中地区最引人注目的商品集散地。

据统计， 年武汉市实现社会消费品零售总额亿元，居全国个省级城市 第位，各类批发市场交易额达多亿元。

著名的国家级汉正街小 商品市场，有多个室内专业市场，经营万余种商品，日均客流 量万人次，年销售额亿元，占全市批发零售总额的。

深厚的商业文化底蕴独特的区位优势巨大的消费市场区物流领域集聚与辐射的独特优势。

年代以后，全国的金融机构纷纷选址江汉区建设大道，形成 了建设大道金融条街，这里高楼大厦云集，高档写字楼酒店酒 吧应有尽有，集商贸金融办公休闲于体，成为武汉市对外交 往的张城市名片。

更进步提升了江汉区作为武汉商贸中心的地 位。

项目潜在的客户群体市场容量及购买心理分析 目标客户群体 大兴路市场群现有的经营户 大兴路以外的鞋类鞋料市场经营户 国内外品牌代理商及投资臵业的人群。

市场容量分析 武汉市鞋业批发市场是华中地区最大的流转型鞋业交易市场，大 兴路地区鞋业批发市场，现在营业面积平方米，经营户数 户，从业人员近万人，年实现市场成交额亿元人民币，上 缴税金万元汉正街清芬路为代表的武汉其他鞋业鞋料市场 经营户规模大致是汉口现有鞋城经营户户，武汉鞋料批发市场现 在经营户户，两个具有代表性的鞋类市场群经营户户数共计 户，年实现市场成交额亿元人民币，上缴税金万元。

从 三个代表性的市场的经营户来看，其总数约为户，考虑到大兴 路的改造搬迁以及新建市场对大兴路以外市场经营户的吸引，其潜在 客户至少有户，可见其市场容量是相当可观的。

潜在的客户群体预测 以现有经营户为主，基本转入新市场 以集资股东为核心，江汉区鞋业个协组织现有需拆迁的户 鞋业专营经营户，以业主购买和租赁方式进入新华中鞋业商贸城。

表大兴路地区鞋类市场群经营户群搬迁部分统计表 市场名称经营户户数市场名称经营户户数 大兴路市场大兴鞋城 金兴童鞋城万宝鞋城 鼎力鞋城万商鞋城 银河鞋城层合计户 大兴路地区以外的鞋类鞋料市场群入驻部分 华中鞋业商贸城项目的建设并不是仅限于大兴路地区鞋业批发市场的拆迁改造工程，而是通过该 项目的运作，发挥市场的集聚效应和规模效应，吸引武汉及其周边地区的鞋业鞋料经营户进入市 场，建立个立足于武汉，辐射周边华中地区的鞋业及鞋料批发零售级市场。

对以汉正街 清芬路为代表的武汉其他鞋业鞋料市场经营户调查显示，大约有的经营户迫切希望迁入，预 测情况见表 表武汉大兴路地区以外的鞋城现有经营户基本情况 市场名称经营户户数市场名称经营户户数 新兴鞋业批发市场紫阳平价鞋城 新涛鞋城新华鞋城 浙江鞋城晴川桥鞋城 八宝鞋城昌隆鞋城 鹿城鞋城盛源鞋城 合计户 表武汉鞋料批发市场现有经营户户数基本情况 市场名称经营户户数 汉来市场 硚口市场 清芬路市场合计 以上两个具有代表性的鞋类市场群经营户户数共计户。

同时由于华中鞋业商贸城项目的建设不是大兴路地区鞋业批 发市场群的简单复制，其目标定位是将此项目按照未来鞋业批发零售 市场的发展目标和现代物流的发展方向，要求集贸易物流信息 服务于体，形成完整配套体系的大型专业鞋业商贸中心。

运用本项 目完善的市场网络和经营设施条件，预计可以吸引国内外知名品牌及 代理商进驻量大为增加，预计将增加。

从以上统计的数据来看， 预计将有户的潜在客户群体。

可见其潜在客户群体还是相当庞 大的。

目标客户群体的购买心理分析 通过对上述市场的经营户的调查研究，我们发现，在这些潜在的 客户群体当中主要存在着以下几种购买心理 由租户向业主转变的要求。

现有大兴路地区除鼎力鞋市外， 其他六个市场的经营户均以租赁方式取得商铺的经营权，平方米 左右的经营铺面，年租金般在万元，且租赁费用呈逐年上升的 趋势。

现在因龙王庙改造，大兴路鞋市间平米的铺面转租金竟 高达万元年以上，而且还十分抢手，造成经营者经营成本的大幅 上升，因此，经营户中大多数人都想有自己的臵业。

臵业投资。

现在由于股市的行情低迷，房地产行业以其高 增长高回报吸引了广大的投资者，而在众多的房地产产品当中，商 铺更是成为众多投资者追捧的对象。

从大兴路鞋市商铺的市场表现以 及我们的调查结果来看，众多的潜在客户都表示了明确的投资意向。

如间平方米的商铺，售价元平方米计，售价为万元，若用于租赁经营，以每年万元计，不考虑资金的时间价值，其静态 回收期只有年，其回报率是相当可观的。

精明的投资者当然不会错 过。

可见，稳定的客户群体及众多的臵业投资者是本项目成功的最大 保证。

第三章项目环境分析 地块环境 土地性质综述 项目选址于武汉市江汉区新华下路与潇湘路交界的原武汉东风 锅炉厂厂址内，项目净用地约亩，规划建筑面积约万方，建 成以后将能容纳户左右的经营户进场经营。

地块周围景观 本案的北面和南面是些老的工业厂房和由老厂房改成的管材 批发市场，视觉环境较差，但西面是中高档小区新华家园，临街为好 美家三五酒店武商量贩店招商银行工商银行等，商业氛围较 为浓厚，炫目的立面装潢，独特的建筑模式，为本案丰富了区域的视 觉环境，提升了区域层次。

地块周围的交通条件 本案北接张公堤，南连发展大道，向东通金桥大道，具备较好的 货运条件。

对大物流的形成具备客观条件。

地块周围的配套设施本案对面就在于武商量贩店，好美家三五酒店和银行以及成片 的居民区，生活及商业配套设施相对齐全。

而且本案的周围有新华路 管材批发市场潇湘路装饰建材市场等批发市场，对本案聚集人流 加速形成大物流条件具有定的促进作用。

二项目地块的优劣分析分析 优势分析 地理位臵优势该地块处于城郊结合部，交通方便，运 输条件较好，是现代大型物流中心布局的理想区域。

核心商户优势我们的股东就是核心商户的部分，并 在大兴路的核心市场老市场具有相当的号召力。

成本优势相对于市中心的大兴路，项目