【58页】万达广场项目立项申报材料.doc文档原创精品

在近距离地区， 竞争最为激烈的当数平米单价在万达北京项目原市场定位产品设计理念和方 案由于确定时间早，现已明显适应不了市场现时和未来发展的需求对应于市场需求，产品定位不清晰 项目市场定位不清晰 项目概念主题定位不清晰 三项目威胁 泛的产品竞争及价格竞争力虽然在市政府的规划中，内的 住宅比例只有，但泛的住宅和商务项目却相当多。

泛区域之所 以吸引了众多客户群，不仅因为它是泛地区以及政府制定了有利于该地区 发展的利好政策，还源于其广泛的受众层。

年仅周边开工的项目面积总和就超过万平方米。

区域内已建在建及 待建项目大多以商业酒店居住公寓商务公寓写字楼为综合体开发，开发 模式均先开发公寓类产品，以自有酒店写字楼物业为号召，户型面积涵盖大中 小。

从市场供给方面全方位满足市场的不同需求 四项目机会 和传播中心东迁形成引动的升值空间 随着即将搬迁新建的中央电视台和北京电视台这两个项目在的落 户，整个北京传媒经济也将上演有史以来最大规模的东迁。

电视台附属行业的随即涌入将会增加地区物业品种的需求量。

项目开发模式趋产品规划同质化。

房价促使 年轻的白领阶层延三环路四环路和京通快速方向辐射。

其广泛的受众层。

泛区域之所 以吸引了众多客户群，不仅因为它是泛地区以及政府制定了有利于该地区 发展的利好政策，还源于清晰 项目概念主题定位不清晰 三项目威胁 泛的产品竞争及价格竞争力虽然在市政万达北京项目原市场定位产品设计理念和方 案由于确定时间早，现已明显适应不了市场现时和未来发展的需求对应于市场需求，产品定位不清晰 项目市场定位不部分内容简介二项目劣势 区域以及整个北京房地产市场发展和变化的速度加部分内容简介二项目劣势 区域以及整个北京房地产市场发展和变化的速度加快，市场需 求变化周期越来越短。

万达北京项目原市场定位产品设计理念和方 案由于确定时间早，现已明显适应不了市场现时和未来发展的需求对应于市场需求，产品定位不清晰 项目市场定位不清晰 项目概念主题定位不清晰 三项目威胁 泛的产品竞争及价格竞争力虽然在市政府的规划中，内的 住宅比例只有，但泛的住宅和商务项目却相当多。

泛区域之所 以吸引了众多客户群，不仅因为它是泛地区以及政府制定了有利于该地区 发展的利好政策，还源于其广泛的受众层。

年仅周边开工的项目面积总和就超过万平方米。

房价促使 年轻的白领阶层延三环路四环路和京通快速方向辐射。

在近距离地区， 竞争最为激烈的当数平米单价在六七千元左右的商品房项目，比如苹果社区富 力城珠江帝景以及后现代城等项目。

它们都以住宅为主，都位于东三环与东四 环之间的通惠河南面，紧邻。

如果大量的员工都愿意到周边项目去臵业的话，也就不可避免 要成为个高资本容量的纯粹商务区，对万达广场住宅项目是较大的威胁。

内的残酷竞争威胁统计资料表明，规划区内现有写字楼 公寓及商服配套项目约项，其中建成项目项，在建项目项，待建项目 项。

按照规划的整体要求，未来的总建筑面积控制在万平方米左右， 其中万平方米是保留项目，万是规划新发展项目。

目前内公寓的建筑面积只有万平方米左右，尽管目前内可供开发的市场潜力巨大， 但是市场的需求不是无极限的，最终会趋于饱和。

据不完全统计，规划区内待建 项目总的建筑面积已经超过万平方米，可以预见，楼市的竞争将会逐 渐升级。

万达广场建设时期正处于竞争最残酷开发规模巨大的待建项目集中期， 对价格及营销都是最大的挑战。

项目开发模式趋产品规划同质化。

区域内已建在建及 待建项目大多以商业酒店居住公寓商务公寓写字楼为综合体开发，开发 模式均先开发公寓类产品，以自有酒店写字楼物业为号召，户型面积涵盖大中 小。

从市场供给方面全方位满足市场的不同需求 四项目机会 和传播中心东迁形成引动的升值空间 随着即将搬迁新建的中央电视台和北京电视台这两个项目在的落 户，整个北京传媒经济也将上演有史以来最大规模的东迁。

电视台附属行业的随即涌入将会增加地区物业品种的需求量。

据中 国社会科学院出版的年中国文化产业蓝皮书表明，与电视相关的公司， 直接相关联的公司有多家，间接相关联的公司有多家，仅中央电视 台现在的外聘人员就达到了八千人左右。

当整个电视广告行业的数字超过百亿 的时候，以国际上的种通行计算方法估计，新技术视频市场会超过五百亿，所 以这种相关性的爆炸，对的影响是无可限量的。

的惟性北京是真正实现核心价值和表现形式的中国惟的， 尽管上海广州，甚至国内些二线城市也雄心勃勃地要建立各自的。

但 就国际化信息化资多密集度，进而在城市支撑体系方面，北京无疑会建成中 国惟的真正意义的。

目标群体潜在购买力 北京以其核心城市的地位云集了国际国内各大中小型公司，形成强大的 购房需求，以满足其对商务办公和居住的要求。

在强劲需求推动下，还形成以京 城浙江东北西北内蒙为代表主体的投资群体，这种现象在国内独树臶， 他们具有强大的投资意识和投资能力，据不完全统计，在区域内投资商的 购买占总销售的。

北京地产未来的发展 从城市发展的历史角度观察，过去的年中国城市发展的精彩篇章 属于深圳，现在则是上海时代，但北京的特殊城市属性决定了北京将将领中 国城市发展的未来。

因此，北京各种业态的需求将不可限量。

第三节万达北京项目对万达集团的战略意义 北京万达广场投资规模巨大，直接关联集团公司未来的发展它还是 公司在领域的最新尝试，具有模式发展的示范效应更重要的是，它 是集团公司在首都的第个项目，对于万达集团具有极高的战略价值和意 义，它的意义不仅仅限于北京万达，它以头雁效应的方式直接或间接地影响 全国各地的万达公司，它的成败最直接地关系万达品牌的成败。

第四节万达北京项目定位分析 从的特质内涵解构的需求特征 的具有以下特质商务属性，它汇集了这个城市最精英的人流是国际 化交汇口有庞大的资金流构建它的财富王国最现代化的信息流是它运行的命 脉同时它具有独特的文化气质。

这些属性决定了万达广场的客户有以下几类投资型商务型居住型 商住型。

表至表十为份典型潜在目标顾客调查样本 表产品居住及商务的业态选择价值观 表投资资本的业态选择 务办公对物为面积的要求 表纯居住对物业面积的要求 四附加价值要求 表公寓外立面选择 表对品牌商业入住万达广场的认同度 表对综合配套的选择权重 第五节万达北京项目核心定位 主体业态定位 纯商务公寓占全部公寓面积的比例的 商住混合公寓占全部公寓面积的比例的 二东西区功能定位 东区定位于商住混合公寓西区定位为商务公寓 东西区以规划的市政路为自然分割线，清晰区别其功能属性。

西区现在的产品形态不作更改东区以商务为核心，对其产品方案重 新细化定位和规划设计。

三商务公寓及商住公寓案名定位 西区案名定为北京万达国际商务公寓 东区案名定为北京万达国际商务港 四核心价值定位 商务面积定位可自由分割主流使用面积控制平方米。

纯居住面积控制定位居平方米，占二居平方米，占 三居平方米，占 其它占 投资面积控制定位 总房价投资控制在万元左右，面积约在平方米至平方 米。

五商务成长型小企业的需求特征及需求价值链解构 业主特征 特征年龄岁 高学历时尚充满活力 海归派北漂族 职业经理人 需求价值链解构 面积层高要求可分割空间，层高不低于米 商和住的关系商住分开，距离相近 装修标准精装修但经济适用 功能配套网络电话电梯车位 物来服务服务绝对优质商务配套公共食堂商务酒吧商务交流空间 外立面外立面风格独特为玻璃幕墙石材。

六纯居住业态需求特征及需求价值链解构 业主特征 年龄岁 强企业及其它驻京外国人 高收入人群的两党群体 跨国公司的高管 需求价值链解构 面积平方米 酒店服务式公寓 私密性 与商务绝对分开距离相近 要能充分体现身份 服务优质 有很好的绿化园林空间有足够的车位 七外立面定位 定要具有国际性时尚性独特性唯性特征 按符号学原理针对终端目标群体定制设计 第二部分万达国际商务港