北晋原市场，成立初期，员工人，营业面积平方米，库房平方米，主要经销副食百货代理经销五台山 云岗啤酒，销售网点主要在城区和崞阳镇。通过几年的 发展到年逐步走向正轨化，有健全的管理制度，并设 立了，二部室，采购部销售部办公室。经销网点也发 展到多个，遍布六个乡镇，年营业额达万元， 客货车也增加到辆，员工增加到人。 年正式加入中国邮政三农服务配货中心链锁店，场 地比原来扩大了倍，人员增加到人，车辆增加到辆， 销售网络包括全市七镇，十个乡，新建三农服务店家， 其中家已通过初审，月销售额达万元。 项目提出的背景投资的必要性和经济意义 项目提出的背景 党的十七大指出要统筹城乡发展，推进社会主义新农村 建设。解决好农业农村农民问题，事关全面建设小康社 会大局，必须始终作为全党工作的重中之重。要加强农业基 础地位，走中国特色农业现代化道路，建立以工促农以城 带乡长效机制，形成城乡经济社会发展体化新格局。坚持 把发展现代农业繁荣农村经济作为首要任务，加强农村基 础设施建设，健全农村市场和农业服务体系。以促进农民增 收为核心，发展乡镇企业，壮大县域经济，多渠道转移农民就业。 省十五规划中指出努力加强市场体系建设。建立 健全统开放竞争有序的现代市场体系，规划建设若干起 点较高功能齐全服务完善的商品市场和土地技术劳 动力等要素市场，促进商品及各种生产要素自由流动。千 方百计增加农民收入。要以促进农民增收农业增效为中心， 依托三大农业经济区十大优势农产品生产基地，加快发展 优质杂粮草食畜干鲜果和蔬菜四大产业。 市是晋西北的交通枢纽，是省的重要粮食产区， 市委市政府十分重视农村综合服务体系建设和商品流通市 场的建设，随城市化进程的加快，市人口的增长，城乡 物流中心的建设更加迫在眉睫。市政府非常关心公司 户农家店城乡物流中心的建设，根据市产业发展的需要，多次 实地考察研究论证并达成共识，应当加快公司户农 家店城乡物流中心的建设。 投资的必要性 该项目的全面建设，有利于搞活农村的流通，有 利于降低农民的生活成本，扩大营销网络，提高市场占有率， 从而更有利于促进农村生产的发展。市场是经济发展的基本 要素。商品物流业在市属劣势产业，是市重点扶 持和培育对象，发展空间广阔。此项目的建设，符合市 打造忻州第全省十强的发展规划以及建立大商贸 大流通大市场的经济发展战略和城市建设规划。项目地理 位置优越，市场流通业发展滞后，目前市无正规的物流 企业，与经济发展不协调，因此加快物流中心建设是该 经济发展的需要。 为加快第三产业发展，实现产业结构调整的有效 途径，振兴国民经济，促进第二产业的协调发展，增加 社会劳动力就业，保持社会稳定的重要因素。但是第三产业 在经济发展中是滞后的产业。公司户农家店城乡物 流中心的建设将成为中等规模的物流中心，对缩小本市城乡 差别具有重要意义。从而促进第二产业的发展将增加许 多的就业机会，因此该项目的建设是第三产业发展的需要。 经济意义 项目实施后，公司年实现收入万元上交税费 万元，各农家店实现收入万元，上交税费 万元。 可行性研究范围本次可行性研究范围包括公司户农家店城乡物流 中心的土建电气总图布置给排水暖通消防安全 环保及公用工程项目运营方案设计投资估算和资金筹措 财务分析和经济评价等。第二节研究结论 研究的简要综合结论 物流产业是新的国民经济增长点，是经济发展的动 脉和基础产业，其发展水平成为衡量国现代化程度和综合 国力的重要标志之。本项目为完善现代物流设施项目，项 目的建设符合国家产业政策和地区规划要求，可推动省 和当地产业结构调整，促进城市规划的建设。 本项目具有得天独厚的基础条件。交通条件十分优 越，企业具有丰富的仓储发运经验。市场前景十分广阔。 本项目园区内的水电供应且充足，交通便利，项目 的各项建设条件良好。 本项目的建设可以改善省的投资环境，优化资源 配置，提高工商企业的竞争力，增加财政收入，提供就业机 会，具有明显的社会效益。 本项目财务内部收益率，投资回收期年， 具有较好的经济效益。 综上所述，本项目有理想的建设条件，市场广阔，具 有明显的经济效益社会效益和环境效益。对社会和经济发 展有着积极的意义。研究结果本项目是可行的，建议尽快组织实施。 存在的主要问题和建议 本项目在推广招商过程中，可能存在以下不利因素 经营户对项目前景的认可程度。项目发展需通过以 物流中心为核心，将经营过程中的价格质量服务良 好地贯穿于整个推广节奏中，最大限度的对区域概念和行业 概念进行宣传推广运作。 农村市场商业氛围不很成熟，招商难度增大。应首 先启动小商品招商，以满足项目发展和实际推广执行工作的 需要。化解经营户对项目能否发展成功的疑虑。 经营户对经营成本的敏感性较高，应通过定的措 施尽量降低经营户的经营成本。 主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号项目名称规格单位数量 经营规持着定的热情，存在引 导空间目前各类市场的分布凌乱设施落后规模小，均 期待有新型的市场填补市场空白。 项目发展劣势 项目所在地面貌有待改善 人流量有限 商业气氛尚不浓厚 推广难度加大费用增加 综上，项目分析中所反映出的情况说明本项目发展的 思路是基本可行的，但应注意风险规避及劣势化解因素，使本 项目发展更为贴近市场，投资概念推广到位，获得可观的利润 回报。 第四章项目营销策划 第节硬件服务策略 所谓推销第二性，服务第性，即服务质量是基础， 整合营销是上层建筑。 近两年来，物流市场蓬勃发展，农村市场也渐渐起动， 市场竞争空前激烈。该项目并不盲目追求所经营产品的高利 润，而是以美观实用以人为本为基本准则，达到人 无我有，人有我精。 室外场地地面铺设广场砖，露天展场设置零星露天 休憩区，为顾客及商家提供方便。 仓储库房仓储库房以钢结构为主，既美化市场，又 方便货物运输。 办公室办公室重点放在安全系统及电子商务系统的 配备。出入口控制均采用玻璃破损红外线综合控制系统闭 路电视监视系统保安巡更管理系统自动感应消防喷淋系 统三智能化系统办公自动化，通信自动化，设 备管理自动化计算机网络采用可靠 性规范，编码，分布式时钟公共广播传唤系统建 筑物安全报警和空调控制系统的信息等宽带网设置宿舍楼提供小时服务，小时热水，方便物流 司机及客商的休息。 公共区域提高绿化面积及道路宽度，方便人流及车 流，并营造个舒适的购物环境。 第二节软件服务策略 服务策略立足城市，面向农村，优化流通，降低成本， 优质服务，实惠价格，城乡互动。 第三节价格策略 该项目的价格应采用竞争导向定价法和成本导向定价 法相结合的原则，即通过对的市场调查研究基础上，同 时结合该项目的品质定位和成本的关系进行分析，所确定价 格必须为项目利润和目标市场承受力之间的最佳平衡点，并 具备绝对的市场竞争力和冲击力， 第五节市场营销 项目宣传根据商品市场经营周期规律和公司整体工程进度安排 以及公司对招商工作的节奏安排，本推广方案将项目的推广 工作大致划分为以下几个时段 项目蓄势期 本阶段主要利用原有销售渠道与农家店店主见面对各 类市场专题进行研讨。初步树立项目的第印象。通过厚积 薄发的方式进行前期蓄势。 形象塑造期 本阶段主要通过项目户外车身墙体等低成本广告方 式综合塑造项目形象。在信息发布方面主要包括项目识别系 统主题概念主打广告语项目规划设计项目市场定位 项目简介等方面。本阶段的主要目的是树立项目的形象和初 步建立项目的市场知名度和美誉度，为后期的强势推广打下 基础。 强势推广期 本阶段主要通过来系列的优惠促销开业庆典等促销 推广和各媒体广告联合强势推广项目，让目标客户充分了解 项目情况以激发起交易欲望。 辅助推广期 本阶段主要通过各种促销活动各商品专题研讨会和专 业知识讲座农家店店主培训等方式制造新闻事件并辅以少量的项目形象维护广告，其目的主要是进步促进项目的推 广工作和维护项目的市场形象。 项目经营 企业的经营目标是经营品种的增加，销售范围覆盖 城乡，使企业能够跳跃式发展。公司拟采取如下经营方式 送货上门，有效地拉近企业与客户的距离。只要购 买了本公司商品的客户，在范围以内，都可享受免费送货 上门的服务。 开展技术服务，以赢得客户的青睐。公司经销的商 品大多数是由国内外知名厂家生产的，公司定期或不定期地 组织优秀店主到生产厂家进行参观培训。 与供货厂家共同开拓市场，实现双赢。充分运用供 货厂家的资源优势技术优势，对企业开发的客户进行有效 服务。 公司拟在每个农家店配置货架收银台打码机 电脑等设施，以改善店面的硬件设施和经营环境。 农家店分布 中心城镇在的东南西北四个方向上分别给东 社闫庄轩岗崞阳四个中心镇各布置二个面积较大的农 家店。普通村庄市有个自然村，从中选出 个交通条件较好的村庄，每个村庄布置个农家店。 设备购置 设备购置本着节约耐用批量采购的原则进行，详见 下表 主要设备明细表 名称型号单位数量单价万元价格元 大货车辆 送货车辆 售后服务车辆 货架节 收银台个 电脑台 打码机个 合计 第五章项目选址条件和选址方案 第节项目建设地址 建设的指导思想 物流中心是物流系统网络上的结点，