中铁轨道交通高科技产业园项目立项申报材料.doc文档64页精品范文

景好，发展潜力大本项目符合国家规划和产业政策，满足 当地政府的产业规划，填补了行业空白，具有良好通便捷，配套成熟，正在规划中的北部新城天回古镇等，势必 带来区域土地价值的提升。

市场前 项目所处区位优越，在地理位置产业为交通领域上中下游相关联企业，且入园企业的税 收必须在金牛区解缴。

六可行性研究结论 结论 项目具有极大成本优势本项目用地取得成本大大低于区域内工 业园项目。

项目交通便捷项目位于成都市北部新城在三环以北绕城高 速以南北新干道以东川陕公路以西，区域内有建设中的地铁号 线和规划中的地铁号线等。

交通路网通达，交通便捷。

建议本项目在推进过程中，要充分争取地方各级政府在政策宣 传推广建设环境等方面的支持。

建议本项目在推进过程中，要充分争取股份公司在政策技术 品牌市场资金等方面的支持。

第部分项目基本情况 宗地位置及四至 地理位置与区位关系 项目位于成都市金牛区高科技产业园二期内，北靠绕城高速和正 在建设的成都国际商贸城南靠金牛高科技产业园二期的起的大力支持和优惠政策，本产业 园项目有能力有条件形成产品产业的集群和集聚。

二建议 号 线和规划中的地铁号线等。

交通路网通达，交通便捷。

项目交通便捷项结论 项目具有极大成本优势本项目用地取得成本大大低于区域内工 业园项目。

游相关联企业，且入园企业的税 收必须在金牛区解缴。

建筑 密度投资强度万元亩税收万元亩年。

园区内产业为交通领域上中下部分内容简介权属不能转让。

部分内容简介权属不能转让。

规划限制条件容积率限高为米绿化率建筑 密度投资强度万元亩税收万元亩年。

园区内产业为交通领域上中下游相关联企业，且入园企业的税 收必须在金牛区解缴。

六可行性研究结论 结论 项目具有极大成本优势本项目用地取得成本大大低于区域内工 业园项目。

项目交通便捷项目位于成都市北部新城在三环以北绕城高 速以南北新干道以东川陕公路以西，区域内有建设中的地铁号 线和规划中的地铁号线等。

交通路网通达，交通便捷。

项目所处区位优越，在地理位置规划前景等方面具备优势本项 目是目前成都市规划的绕城高速内占地面积最大的宗工业用地，周 边交通便捷，配套成熟，正在规划中的北部新城天回古镇等，势必 带来区域土地价值的提升。

市场前景好，发展潜力大本项目符合国家规划和产业政策，满足 当地政府的产业规划，填补了行业空白，具有良好的市场前景。

项目规模较大，综合效益高，利于中铁企业在成都的战略布局 项目规模较大，品质较高，利于中铁企业顺利进军工业地产市场，并 树立定的品牌影响力。

综合结论项目首期亩需要自有资金亿元，年收回， 项目自有资金年均投资回报率。

按项目全部自有资金由股东方 提供项目全投资财务内部收益率，项目自有资金投资内部收 益率投资动态回收期年。

经保守估计，项目财务评价指标符合公司决策要求，项目自有资 金内含报酬率达到股份公司要求的期望报酬率，项目抗风险能 力强，经济可行。

根据前期已经实施和正在推进的交通高科技产品产业化情况来 看，产业效益较为乐观。

凭借中铁股份在行业内的品牌号召力和竞争 优势，加之各级政府对发展交通行业的大力支持和优惠政策，本产业 园项目有能力有条件形成产品产业的集群和集聚。

二建议 建议本项目在推进过程中，要充分争取地方各级政府在政策宣 传推广建设环境等方面的支持。

建议本项目在推进过程中，要充分争取股份公司在政策技术 品牌市场资金等方面的支持。

第部分项目基本情况 宗地位置及四至 地理位置与区位关系 项目位于成都市金牛区高科技产业园二期内，北靠绕城高速和正 在建设的成都国际商贸城南靠金牛高科技产业园二期的起步园和即 将打造的万亩的集休闲运动居住为体的凤凰新城区东靠 宝成铁路线和川陕公路及金牛天回镇西靠地铁号线和北新干线及 大丰商住新区。

宗地位置如图所示 二项目用地范围与四至 地块呈倒钩形状，西至九道堰，南至九道堰和规划道路用地界 限，东至宝成铁路，北至园区天斑路，万石路从北到南横穿本项目， 项目用地范围如图所示，项目首期用地范围如图所示。

二用地性质与规划指标 项目用地性质与规划指标表表 项目技术经济指标中铁轨道交通高科技产业园地块 用地性质工业 规划净用地面积亩亩 容积率 建筑密度 绿化率 绿地率 限高米 三地块现状及交地条件 宗地现状 地势情况地势平坦，与周边无高差。

地面现状宗地内南面有九道堰，无池塘及高压线等对开发有 较大影响的因素。

宗地现状见图所示 地面现有建筑物情况地块内现有少量村民住宅，政府正在实 施拆迁。

地下情况据初步勘察，地下没有影响项目开发的不利因素。

二承诺交地状况 项目用地按七通平标准出让。

三承诺交地时间 出让合同签订后半年内，具体交地付款条件及细节在出让合同 中明确。

四前期市政状况 目前园区内规划的市政主干道及管网都已修建完成，已基本达到 三通平水平。

四生活配套 交通状况 项目位于成都市北部新城在三环以北绕城高速以南北新干 道以东川陕公路以西，交通路网通达，区域内有建设中的地铁号 线和规划中的地铁号线。

二大市政配套 该园区作为省级高新园区，水电气等资源完全能满足园区的 开发和经营需要。

三现状生活配套及规划情况 医疗配套成都军区总医院大丰镇医院和天回镇医院等。

商业配套紧临成都市国际商贸城天回镇和大丰镇等商业区。

金融机构配套建设银行招商银行工商银行中国银行农 业银行成都商业银行等在该区域均有分支机构。

项目所在区域周边规划有位于产业园北面是金牛区非物质 遗产生态公园位于产业园南面的凤凰新城将打造为中高档住宅区 位于项目东边的天回镇将着力打造天回古镇，集旅游休闲娱乐 餐饮为体的大型度假区，同时以成都军区总医院为核心，打造医疗 康体中心，项目周边配套正在逐步完善。

五结论 项目区域交通路网通达，通畅便捷，周边生活配套日益成熟。

项 目地块内无影响地块顺利开发的因素存在，已具备良好的开发条件。

第二部分区域工业园市场分析 区域经济环境研究 城市概况 成都市是四川省省会，国务院确定的西南科技商贸金融中心 和交通通信枢纽，中国历史文化名城，全国统筹城乡综合配套改革试 验区，全国文明城市，人口多万人。

成都被誉为座来了就不想 离开的城市，拥有国家高新技术产业开发区和国家经济技术开发区， 聚集了家金融后台服务中心，多家世界五百强企业在蓉落户， 美国德国法国韩国新加坡泰国巴基斯坦菲律宾在成都 设立领事馆，先后被评为环境模范城市，国家园林城市，中国最具经 济 地产开发模式。

由于工业地产项目具有建设规模大招商范围广资金需求大等 特点，既要求在土地出让税收优惠等政策方面得到政府的有力支持， 又需要在资金投入方面有保障，能跟上建设开发的进度，还要有运营 工业地产项目的经验保证。

因此，单纯采用种开发模式，难以保证 建设项目顺利进行。

工业园区产品模式 建筑形态 别墅式 典型代表项目青羊工业总部基地如图所示西城国际等 图青羊工业总部基地独栋楼效果图 写字楼模式 目前市场的大型工业园区中，基本上都包含了小高层高层写字楼 产品。

但其所占比例不高。

往往是以大型园区中个小组团的形 式存在，如龙潭工业园区中的倍科国际新城。

与别墅式的办公产品相 比小高层或高层的写字楼总价低，面积区间较小，更加适合新兴的中 小型企业入驻办公。

该类产品零星分布在各个工业园内。

典型代表项目倍科国际新城科技中心等 工厂式 该类产品主要针对些劳动密级型的生产加工企业生产基 地。

产品的面积大，环境较好，同时价格相对低廉。

目前的武侯工业 园和早期的修建的天府软件园中，有大量的此类产品存在。

园区配套 住宅配套是专门针对入区企业员工需求打造的配套用房。

项目 建成后，将有效减轻企业投资配套建设的资金压力，为入区企业员工 提供便利的居所。

目前将住宅纳为配套设施的工业园区都是体量较大 的工业区。

如青羊工业总部基地青年时尚城 另外西部智谷的人才公寓也是为园区工作人员打造两栋小高 层项目。

青羊绿舟税源总部基地未来规划中也将出现对外出售的住宅 配套。

休闲娱乐配套无论园区大小，基本上每个园区都拥有自成体 的休闲娱乐配套。

差异仅仅在于设施的种类以及场地的大小。

工业园区运营盈利模式分析 工业园区运营模式分析 从本次调研的工业园区运营模式来看，主要采用以下三类运营模 式 出售 对于采用出售运营模式的工业园区，对企业的资金实力规模等 指标具有很高的要求，市场客户面相对较窄，招商周期相对较长，采 用此类运营模式的工业园区数量有限。

目前，采用此类运营模式的工 业园区主要有融智总部工业园西城国际青羊工业总部基地期及 慧谷总部办公基地等。

出租 出租模式的后期回收成本并实现盈利的周期较长，是对开发商资 金链的种考验。

通常情况下，需配合园区其他项目进行操作，对开 发商实力具有很大挑战。

目前，市场上采取此类运营模式的项目数量 比较有限。

根据调查，青羊绿舟税源总部基地主要采用此类运营模式， 而且仅需企业年纳税额在万元，即有条件免租入住。

出售出租 出售出租的运营模式比较灵活，市场客户面相对较广，开发商 所面临的压力的相对较小。

目前市场上以此类运营模式较为流行。

如 倍科国际新城多元总部国际号科