【69页】房地产园中园项目立项申报材料.doc文档全套完整下载

项目概和城市建设都是很好的契机。

这有利于全市发展现代工业精力 集中资源集中，有利于政策持续长远规划，对激活投融资企 业招商引资产业集聚 在对接 伴随着城市的提质和交通的提速，在市场调研的基础上， 依托‚新四路‛带来的区位优势，积极引导主动对接域外市场，探 索度假型商务型养老型等复合型特色房地产市场，实现差异化 发展将成为房地产发展的未来大势。

工业新城启动的投资优 势。

近三年来，市委市政府提出了建设工业新城助推经 济进入高速时代的战略构想并大力推动。

目前，形成了工业新城投 资公司地块 北靠康宁路，南邻银河生化制药厂，西至健康大道，东面紧挨东风制药厂和绿之 韵生物工程有限公司。

地块地势属于园区内最高点，地块内场地平整，无其他建 筑杂物 地块由南往北临近康宁路的位置地块与整体地块有较大落 差，最大处落差将近在米左右在地块东面，最小落差在 米左右在地块西北面。

项目分析 优势 地块方正，场地平整 周边交通路网十分发达，交通便捷 净地，无拆迁工作 临街面开阔，适宜发展商业。

讲求经济效益确保长久持续发展，考虑与周围环境的融合共生， 提高规划的弹性，合理有效利用国土资源，建设生态型环保型园区。

目前，形成了工业新城投 资公司国家生物产业基地制造产业基地三个投资主体， 永安洞阳北盛蕉溪四个乡镇分片负责共同发力的开发热潮。

近三年来，市委市政府提出了建设工业新城助推经 济进入高速时代的工业新城启动的投资优 势。

场调研的基础上， 依托‚新四路‛带来的区位优势，积极引导主动对接域外市场，探 索度假型商务型 塞之地今天正全力融入长株潭，孕育着新轮建设的高潮。

伴随着城市的提质和交通的提速，在市部分内容简介‚新四路‛正迅速拉近与世界的距离，当 城铁满载希望沿着融入长株部分内容简介‚新四路‛正迅速拉近与世界的距离，当 城铁满载希望沿着融入长株潭‚两型社会‛试验区的跑道奔来，当 工业新城建设的步伐全面开启，城，这个古时‚易守难攻‛的要 塞之地今天正全力融入长株潭，孕育着新轮建设的高潮。

伴随着城市的提质和交通的提速，在市场调研的基础上， 依托‚新四路‛带来的区位优势，积极引导主动对接域外市场，探 索度假型商务型养老型等复合型特色房地产市场，实现差异化 发展将成为房地产发展的未来大势。

工业新城启动的投资优 势。

近三年来，市委市政府提出了建设工业新城助推经 济进入高速时代的战略构想并大力推动。

目前，形成了工业新城投 资公司国家生物产业基地制造产业基地三个投资主体， 永安洞阳北盛蕉溪四个乡镇分片负责共同发力的开发热潮。

在对接省会经济圈连通珠三角长三角的思路和实践上， 达到了前所未有的高度统。

这有利于全市发展现代工业精力 集中资源集中，有利于政策持续长远规划，对激活投融资企 业招商引资产业集聚和城市建设都是很好的契机。

十二五‛期间 园区将新增开发面积平方公里，规划人口达到万人，项目的建设进步完善了工业园区的配套，促进了商业的繁荣提高了园 区人民生活的品质。

项目概况 项目名称‚园中园‛暂定名项目 项目建设单位概况市房地产开发有限公司 项目地块位臵及周边现状 地块位臵 项目位于国家生物产业基地医药科技园，东经 ，北纬。

西距市区，黄花 机场东距市区。

东起砰山屋场西南至洞阳河北至捞刀河，总 规划用地面积平方公里。

其中克里小学以西范围用地面积平方公里作为 近期建设范围，克里小学以东约平方公里范围作为规划生物医药园区远景发 展的备用地予以控制。

园区总体规划充分考虑中间的区域关系，挖掘创立坚持自 己的产业特色，讲求经济效益确保长久持续发展，考虑与周围环境的融合共生， 提高规划的弹性，合理有效利用国土资源，建设生态型环保型园区。

地块 北靠康宁路，南邻银河生化制药厂，西至健康大道，东面紧挨东风制药厂和绿之 韵生物工程有限公司。

地块地势属于园区内最高点，地块内场地平整，无其他建 筑杂物 地块由南往北临近康宁路的位置地块与整体地块有较大落 差，最大处落差将近在米左右在地块东面，最小落差在 米左右在地块西北面。

项目分析 优势 地块方正，场地平整 周边交通路网十分发达，交通便捷 净地，无拆迁工作 临街面开阔，适宜发展商业。

劣势 地块内的高低落差增加开发成本 周边配套不完善。

机会 园区中心位置，紧邻园区中央商务区 随着园区日益发展地块优势日益凸显 园区发展起步阶段，存在相当的市场机会。

威胁 周边多为厂区，商业氛围较差 周边同类型项目的建设。

项目周边配套 项目位于园区核心位置，紧邻园区商贸街，配套完善，主 要有 通信中国移动中国联通银行中国邮政工商银行 园区管委会 商业家润多超市商贸街及中央大街 交通开元东路及建设中的长浏高速浏醴高速大浏高速 即将启动的长浏轻轨线，都在园区有连接口和站点，使园区的 区位交通即将成为新的优势 项目规划控制要点 规划控制要点技术经济指标 序号内容数据 土地面积 地价总款元 容积率 总建面积 商业面积 楼面地价元 项目现状 项目于年月通过竞拍取得土地使用权，拟计划 在年月投资建设 项目总建筑面积约万平米，计划年开发周期，分 三期开发年开发期万平米，年开发二期 万平米，年开发万平米。

各项报批手续正在陆续申请报批中，基础设施已在完善中，建 设方案已经形成 可行性研究报告编制依据 城市居住区规划设计规范 市城市拆迁管理条例 城市居住区公共服务设施设臵规定 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设臵标准 城市道路绿化规划及设计规范 高层民用建筑设计防火规范市发改局十二五 规划项目单位提供的资料及数据 可行性研究综合评价 该项目的建设符合本市经济发展城市建设需要，对拉动工业化经济发展， 城镇化建设健康稳定发展起着极大的辅助作用。

目前项目所在区域的开发氛 围逐步成熟，随着融入大，必定为区域经济的发展带来更广阔 的空间和强大的城市发展效应，房地产市场将迎来较大的发展空间。

本项目属于副市级商业配套的综合商业中心，是完善生物科技园区商业及居住配 套，形成区域大发展的重要组成部分，项目的开发对于当地的发展起到积极的推动作 用，本项目的开发价值也随着项目服务功能的完善以及项目功能档次的提升而得以提 升。

本项目的开发，符合该园区位物业供给的基本特征，有助于改善该区域商业服务 配套物业结构局部供给相对失衡，且充分利用了城市宝贵的土地资源，适应了园区整 体配套现代化的趋势，也有利于城市总体规划的具体实施来就有安家立命安居乐业的说法，与此息息相关的房子 在国人眼中自然有不可比拟的重要性。

我国真正意义上的房地产市场应该是开始于年左右。

房地 产业在深圳广州等发达地区率先起步。

年，中国开始了房 改，那年，为了摆脱亚洲金融危机为中国经济低增长的影响，国 家又出台了系列拉动内需的政策，为个人房贷提供了政策支持。

由此，天时地利人和俱备，中国步入了房地产市场化的高速发展期。

房地产市场化的直接后果就是房地产价格的市场化，人们在计 划经济时期被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律开始 发挥其魔力，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，房地产价 格节节攀升。

从图中我们可以清楚看到，年以前，房屋销售价格直处 于个比较稳定的状态。

年到年，房价开始出现异动，呈 现快速上升态势。

直到年，房价才有所回落，但仍然远远高于 以前。

大多数普通老百姓发现，自己就算不吃不喝，光凭工资得几 十年才能拥有套仅够容身的房子。

二对我国现在房地产价格合理性的分析 世界银行认为比较合理的房价与人均收入比是倍，为房价 收入比所设定了的警戒线。

而从上图中可以清楚的看到，我国的 房价收入比已经远远超过了这警戒线。

我国的房地产市场在保持较高增长速度的同时也出现了有效需 求不足，房产品结构失衡的现象，房地产的总量大于有效需求，商 品房空置率远超过国际警戒线。

同时，房地产过剩与短缺并存， 方面，大量的商品房积压，这主要是指没有充分分析市场需求，对 市场有效需求估计不足，过多投资高档住宅，导致了空置另方 面，大多数居民的住房还十分紧张，普通住宅尤其是经济适用房供 给短缺增长缓慢。

对于个发展中国家而言，这样的高房价是不合理的。

虽然房地产 业的快速增长可能会使呈现出种非常繁华的景象，但神话 旦破灭，后果不堪设想。

大量经济学者对此忧心忡忡，认为我国目 前的房地产业已经形成了泡沫，对我国是个严重的隐患，这泡沫 旦破灭，就会对我国经济造成无法估量的损失。

据国家统计局网 站年月日消息，年全国各地路狂涨的房价开始出现 分化，在些大城市率先出现了下跌由于对未来房价预期的改变， 消费者开始了对楼市的观望，房屋销售市场交易量开始急剧萎缩。

上图中的房地产开发综合景气指数，似乎也能说明我国的房地 产市场正在走向低迷。

三国家宏观调控措施及效果分析 房地产问题引起了国家有关部门的高度重视，早在年年底 开始的新轮宏观调控过程中，就根据房地产业持续过热的状况， 适时推出了些政策措施。

仅年，就出台了系列政策对房地 产业进行宏观调控。

其中最引人注目的莫过于月日国务院总理 温家宝在国务院常务会议上提出的促进房地产业健康发展的六项措 施即通常所称的国六条，覆盖了住房供应